Метод соотнесения цены и дохода

Задание

Задание 14

1. Ипотечное кредитование на рынке недвижимости.

2. Оценка стоимости жилой недвижимости (частный дом) методами сравнительного подхода.

Содержание второго вопроса:

4.3 Практическая (аналитическая) часть:

В зависимости от задания практическая часть должна содержать -

А) Если в задании требуется рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по определенному подходу оценки недвижимости то необходимо:

- дать описание вида подхода при оценке недвижимости, применяемых при этом методах,

- охарактеризовать оцениваемый объект недвижимости и его аналоги (при необходимости),

- рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методам соответствующего подхода.

Б) Если в задании требуется проанализировать рынок недвижимости то необходимо:

- охарактеризовать требуемый сегмент рынка недвижимости,

- охарактеризовать данный регион,

- дать анализ данного сегмента рынка недвижимости в этом регионе (характеристика активности рынка, динамика цен и другие особенности).

Практическая часть во всех вариантах должна содержать схемы, цифровой материал, таблицы, расчеты, графики, краткие выводы под таблицами, расчетами, графиками.

Объем практической части не должен быть менее 30 % объема всей выполненной работы.

Алгоритм расчёта стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом.

Метод сравнительного анализа продаж. (Метод САП).

Метод САП – последовательное внесение в цены отобранных аналогов корректировок, обусловленных различиями в элементах сравнения, влияющих на цену. Этапы метода:

1. Поиск аналогов на рынке.

2. Составление списка аналогов и позиционирование объекта недвижимости среди отобранных аналогов.

3. Выбор рациональных единиц сравнения и анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и аналогов.

4. Расчет и внесение корректировок. Корректировки вносят в цену аналога в целом, или в цену единицы сравнения.

7 Согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости.

Виды корректировок (поправок): Процентные - в виде процентов или коэффициентов в носятся путем умножения цены аналога на этот процент или к-т. Каждая очередная поправка вносится в цену, скорректированную на предыдущую поправку. Денежные делят на абсолютные и относительные. Денежные вносятся в цену аналога путем прибавления или вычитания. Относительные изменяют цену единицы сравнения аналога, а абсолютные изменяют цену аналога в целом. Способы внесения поправок. Если аналог лучше оцениваемого объекта, то в его цену вносится поправка с минусом, если хуже – с плюсом. Поправки можно вносить как в цену аналога в целом, так и в цену его единицы сравнения. Методы расчета поправок: парных продаж, прямого сравнения характеристик, экспертный, статистического анализа.

Метод соотнесения цены и дохода

Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект. Метод имеет две модификации: -способ валового рентного мультипликатора – ВРМ

-способ общего коэффициента капитализации – ОКК.

В данном методе используют единицы сравнения: ПВД,ДВД,ЧОД..

Аналоги и объект должны иметь одинаковое назначение, сопоставимые доходы, время поступления дохода должно совпадать, величина адекватных доходов должна иметь незначительное расхождение. Этапы методов:

1. Определяют соответствующий способу вид дохода по объекту оценки, рассчитывают его.

2.На рынке отбирается не менее трех аналогов, имеющих доход, сопоставимый по размерам с доходом объекта оценки. По аналогам должны быть известны цена и доход.

3. По каждому аналогу рассчитывают соотношение между ценой и доходом – ВРМ или ОКК. ВРМ – это соотношение цены и валового дохода. ОКК – это соотношение чистого опер.дохода и цены. ВРМа= цена: ПВД (ДВД)а ОККа = ЧОДа: Цена

4. Рассчитывают средний ВРМ или средний ОКК по средней арифметической.

5. Рассчитывают рыночную стоимость оц. объекта:

Ст-ть = ВРМср х ПВД(ДВД)об.оц. или Ст-ть = ЧОД оц.об.: ОКК ср.

Поиск по сайту: