Стандарты оценочной деятельности. Виды стандартов оценки

В настоящее время действуют следующие Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256;

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255;

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.

4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508.

5. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 г. №328.

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (ФСО №6). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07 ноября2011 г. №628.

В Федеральном стандарте оценки №1 рассмотрены общие понятия оценки, касающиеся определения цены и стоимости объекта оценки, а также понятий подхода и метода оценки. Кроме того, четко определен период с даты оценки до даты составления отчета об оценке – он должен составлять не более трех месяцев; даны определения основным подходам оценки (затратному, доходному и сравнительному), а также рассмотрены основные требования к отчету об оценке.

Согласно ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В целях проведения оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Федеральным стандартом оценки №2 определена цель оценки, предполагаемое использование результата оценки и используемые виды стоимости. Согласно данному стандарту, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

-инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи, а именно:

· Продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы.

· Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

· Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

· Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Инвестиционная стоимость -стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью.

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Проще говоря, это стоимость, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно-приемлемого для рыночной экспозиции (экспозиция – время, в течение которого объект оценки может быть продан).

Кадастровая стоимость – стоимость, рассчитанная по определенной методике, и занесенная в кадастровое дело земельного участка. Данная стоимость определяется методами массовой оценки, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре и определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Федеральный стандарт оценки №3 устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию применяемой методологии и расчетам.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Федеральный стандарт оценки №4 более подробно трактует определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Под кадастровой стоимостью, в рамках данного стандарта, понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке должно содержать следующие шаги:

· заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;

· сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

· определение ценообразующих факторов объектов оценки;

· сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

· группировка объектов оценки;

· сбор рыночной информации;

· построение модели оценки;

· анализ качества модели оценки;

· расчет кадастровой стоимости;

· составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Согласно Общим требованиям к определению кадастровой стоимости, описанной в гл. II, данная стоимость определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Федеральным стандартом оценки №5, принятым 04 июля 2011 г., устанавливаются понятие и виды экспертизы, случаи ее проведения, обязанности экспертов, требования к оформлению экспертного заключения и к выводам, содержащимся в нем. Также ФСО № 5 определены требования к порядку утверждения экспертного заключения, устанавливаемому саморегулируемой организацией оценщиков.

Под экспертизой отчета об оценке, согласно данному ФСО, понимаются действия эксперта или экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом СРО, в соответствии с видом эксперизы.

В соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в стандарте определены два основных вида экспертизы: на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации, регламентирующего оценочную деятельность, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (далее – нормативно-методическая экспертиза) и экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом проведение экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки подразумевает полный комплекс работ по экспертизе отчета, включая нормативно-методическую экспертизу.

Результатом экспертизы отчета об оценке является экспертное заключение. Оно может быть положительным или отрицательным. При отрицательном экспертном заключении в нем должны быть указаны все выявленные нарушения требований действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил саморегулируемой организации, а при экспертизе на подтверждение стоимости объекта оценки – результаты и обоснование иных действий эксперта, позволяющих сделать вывод о подтверждении или неподтверждении стоимости. Таким образом, отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в законодательстве для положительного экспертного заключения.

Стандарт фиксирует различие между проведением оценки объекта оценки и экспертизой отчета об оценке, связанной с подтверждением стоимости. Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки и не подменяет собой отчет об оценке, который является самодостаточным документом, содержащим сведения доказательственного значения. Из этого следует, что при проведении экспертизы на подтверждение стоимости не является обязательным условием инспекция объекта оценки, сбор полного пакета информации (в том числе ранее недоступной оценщику при проведении оценки) и осуществление альтернативных расчетов.

Экспертиза должна быть проведена всесторонне и в полном объеме требований нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность, а в итоговом документе по результатам экспертизы должны быть в обязательном порядке указаны все требования нормативных документов к отчету об оценке, являющиеся предметом проверки. Это должно искоренить практику «частичной экспертизы», позволяющей произвольно подходить к анализу отчетов, представленных на экспертизу, и исключить возможность внесения дополнительных замечаний к подготовленному ранее экспертному заключению. Важным является требование к обоснованию выводов по итогам проведения экспертизы, исключающее субъективизм и предвзятое отношение к исследуемому отчету об оценке.

Независимость эксперта предполагает, что экспертиза не может проводиться лицом, принимавшим непосредственное участие в проведении оценки. Кроме того, экспертом не может являться учредитель, собственник, акционер, кредитор, страховщик или должностное лицо юридического лица – заказчика экспертизы, а также лицо, имеющее имущественный интерес в объекте оценки, по которому проводится экспертиза, или состоящее с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также не допускается воздействие на эксперта со стороны органа или лица, по чьей инициативе проводится экспертиза, оценщиков, участвовавших в составлении отчета об оценке, судей, а также любых органов, организаций, объединений и других лиц, заинтересованных в исходе экспертизы. И наконец, в стандарте четко указывается, что размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке не может зависеть от вывода экспертного заключения.

Поиск по сайту: