Понятие и определение ставки капитализации и ставки дисконтирования

Ставка (или коэффициент) капитализации выражает тот уровень доходности, который может соответствовать имеющимся у объекта оценки характеристикам. В результате деления дохода на этот показатель получается рыночная стоимость объектов недв-ти. Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации

.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом (у схожих объектов одинаковые ставки капитализации). Кумулятивный (суммарный) метод расчета общего коэффициента капитализации = процентная ставка или ставка дохода на инвестиционный капитал (безрисковая ставка+премии за дополнительный риск+премии за неэффективное управление+премии за низкую ликвидность) + ставки возмещения капитала (отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала). Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала. Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной:Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc):Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств. Ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Метод кумулятивного построения. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты: требуемая инвестором доходность (задается инвестором); ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Поиск по сайту: