Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

При оценки земли используют следующие методы.

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передачи, выкупе земли в собственность, передаче по наследству или дарении, получения кредита под залог.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться и для оценки фактически свободной, и предварительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия, местонахождение, условия зонирования, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местонахождения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нотариальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости. Улучшение земельного участка соответствует его наиболее эффективному использованию. Данный метод применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков, применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод разбивки на участки используют при оценке земли, пригодной на разделение на индивидуальные участки.

23. Основные понятия и способы определения ликвидности предприятия Ликвидность (текущая платежеспособность) – одна из важнейших характеристик финансового состояния предприятия, определяющая возможность своевременно оплачивать счета и фактически является одним из показателей банкротства.

Для оценки ликвидности используют следующие показатели:

• Коэффициент общей ликвидности характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет всех текущих активов.

• Коэффициент срочной (быстрой) ликвидности является промежуточным и характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет более ликвидной части текущих активов.

• Коэффициент абсолютной ликвидности характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет свободных денежных средств и краткосрочных финансовых вложений.

Ликвидационная стоимость - это разность между стоимостью всех активов и затрат на его ликвидацию. Обычно этот метод дает нижний уровень стоимости оцениваемого бизнеса, т. к. как правило, существуют ограничения по времени на продажу активов, кроме этого уменьшение стоимости происходит за счет ликвидационных расходов. Работы по оценке включают в себя несколько этапов: 1. Анализируется последний балансовый отчет со всеми приложениями. 2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует различных временных периодов. 3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов. 4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до его ликвидации. 6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. 7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Поиск по сайту: