Метод дисконтирования денежных потоков. Область его использования при оценке объектов недв-ти. Алгоритм расчёта

Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности. Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Применяется метод ДДП, когда: •предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; •имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; •оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Алгоритм расчета: 1. Определение прогнозного периода. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов– это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. 3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. 4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.(Метод кумулятивного построения). Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты: требуемая инвестором доходность (задается инвестором); ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору. Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Поиск по сайту: