Инвестиционно-строительный комплекс. Подрядные отношения в строительстве

В последние годы строительный сектор экономики России разви­вался достаточно интенсивно. Объем подрядных работ в 2000 г. в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 1997 г. на 12%. Наиболее быстрыми темпами развивалась эта отрасль в Центральном, Уральском и Приволжском федеральных округах. Число действующих строительных организаций составило в 2000 г. около 130 тыс. и выросло по сравнению с 1990 г. в 1,81 раза. Наибольшее число — в Центральном федеральном округе, в Северо-Западном федеральном округе и Приволжском федеральном округе. Но начиная с 1998 г., наблюдается некоторое снижение числа строительных организаций. По всей видимости, отсутствие развитой системы страхования инвестиций, по-прежнему низкий уровень платежеспособного спроса, несоответствие нормативно-пра­вовой базы рыночным механизмам привлечения внебюджетных инвестиций в совокупности с экономическим кризисом 1998 г. повлияли на снижение активности строительной отрасли.

Структура инвестиций в недвижимость и строительство в различных регионах Российской Федерации характеризуется неоднородностью. В 1995 г. около 50% всех инвестиций в строительные проекты на территории России составили капитальные вложения в объекты на территории Центрального федерального округа (прежде всего Московского региона), в 2000 г. объем строительных подрядов в этом регионе составил около 30%. Одна из причин — высокий уровень цен на недвижимость и арендной платы.

Если до 1997 г. наблюдалась высокая инвестиционная активность в области строительства двух категорий недвижимости — коммерческого (торговые и офисные помещения) и жилого назначения, то настоящее время к наиболее развитым секторам относятся жилищное, дорожное и промышленное строительство. Это касается как нового строительства, так и реконструкции существующих объектов.

Предприятия-застройщики (инвесторы) вправе выполнять необходимые строительно-монтажные работы собственными силами (хозяйственным способом), но чаще всего на практике используется подрядный способ строительства или строительство под ключ, когда застройщики привлекают специализированные подрядные организации на основе строительного подряда.

В свою очередь подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения всего комплекса или части работ (электромонтажных, водопроводных и канализационных, по газификации, устройству территории и др.) другие организации — субподряд - заключив с ними договора субподряда. В данной ситуации подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками — в роли заказчика. Генеральный подрядчик является посредником и наделяется статусом заказчика. Он, действуя от имени заказчика, совершает все необходимые операции, начиная от заключения договора подряда и заканчивая приемкой готовой продукции.

При производстве строительной продукции по заказу основным документом, регламентирующим отношения между заказчиком и подрядчиком, становится договор подряда (контракт). Основные требования к договорам строительного подряда и подряда на выполнение и изыскательских работ определены в части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыска­тель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключа­ется на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда распространяются также и на работы по ка­питальному ремонту зданий и сооружений.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта несет подрядчик. Но если же объект строительства погиб или был повреж­ден по вине заказчика, вследствие предоставления им недоброкачественного материала (деталей, конструкций) или оборудования, либо ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оп­латы всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что обязанности по договору со своей стороны им были выполнены.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика застраховать риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства. В данном случае подрядчик должен предоставить заказчику доказательства заключения договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом страхование не освобождает подрядчика от обязанности принять необходимые меры по предотвращению наступления страхового случая.

Заказчик должен иметь гаранта, который в случае финансовых затруднений произведет расче­ты с подрядчиком по выполненным обязательствам. В свою очередь заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и невыполнения им своих обязательств по договору. Поэтому генеральный подрядчик должен иметь поручителя, принимающего на себя ответственность за обязательства генподрядчика.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание, и со сметой, определяющей цену работ.

Затраты на строительно-монтажные работы состоят из прямых и накладных расходов. Размер данных затрат определяется по каждому проекту путем составления сводной сметы — основного документа, определяющего полную сметную стоимость стройки. Она является основанием для финансирования стройки и осуществления расчетов с заказчиком. Вместе с прямыми затратами и накладными расходами сметная стоимость включает плановую прибыль.

Сметная стоимость включает в себя:

Прямые затраты – это затраты, учитывающие стоимость оплаты труда рабочих, оплату материалов и изделий, а также эксплуатацию строительных машин.

Накладные расходы – это затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.

Сметную прибыль – сумма средств, необходимых для покрытия отдельных расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Она является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

Виды договоров между заказчиком и подрядчиком:

а) проектно-строительный договор по фактической стоимости; договорная цена определяется исходя из: (а) затрат по смете в действующих ценах; (б) суммы оправданных перерасходов; (в) гарантированной суммы прибыли. В данном варианте цена заранее оговаривается на основе сметы. Заказчик обязуется оплатить подрядчику фактические перерасходы проектных и строительных работ, а также гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом значителен.

б) проектно-строительный договор на основе максимальной гарантированной цены; цена может быть определена исходя из затрат по смете в действующих ценах или оправданных перерасходов, но не более установленного предела. Заказчик контролирует ход работ, оплачивает только оправданные и отклоняет неоправданные перерасходы, допущенные по вине подрядчика, но лишь до максимальной их суммы, оговоренной при заключении договора. Риск заказчика при этом уменьшается.

в) договор на основе твердой цены, применяется для небольших типовых объектов, цена остается неизменной до конца строительства.

Иногда возникает необходимость проведения дополнительных работ, не предусмотренных сметой. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, ведущие к увеличению сметной стоимости строительства, и которые, по его мнению, следует выполнить, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 дней (если договором не предусмотрен иной срок) подрядчик обязан приостановить работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. За­казчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик несет ответственность перед заказ­чиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон нормах и правилах, а также за не достижение указанных в технической доку­ментации показателей объекта строительства. При реконструкции (реставрации) здания или сооружения на подрядчика возлагается от­ветственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, на­дежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет от­ветственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие от­ступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта. Подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической доку­ментации показателей и возможность эксплуатации объекта в соот­ветствии с договором строительного подряда на протяжении гаран­тийного срока. Подрядчик несет ответственность за де­фекты и недостатки, образованные по его вине и обнаруженные в течение гарантийного срока, предельная величина которого по рос­сийским нормам составляет 5 лет.

Поиск по сайту: