Земельнооціночна структуризація території

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо обширній та внутрішньо неоднорідній території, яка арактеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях території, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації – економіко-планувального зонування території.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1) неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

2) доступність до:

- місць концентрації трудової діяльності;

- центрів громадського обслуговування;

- місць масового відпочинку;

- центру населеного пункту;

3) рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4) рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5) екологічна якість території;

– соціально-містобудівна привабливість середовища:

- різноманітність місць прикладення праці;

- наявність історико-культурних та природних пам'яток;

- естетика архітектурної забудови тощо.

Кінцевим результатом економіко-планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком пофакторних оцінок пп.1-5 з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Економіко-планувальна зона – частина території населеного пункту, що має

однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер функціонального використання та обмежується чіткими планувальними межами, до яких відносяться магістральні вулиці,залізниці, водні рубежі тощо.

Для економіко-планувального зонування спочатку виділяються земельнооціночні одиниці (оціночні райони) – територіально виражені та функціонально визначені утворення, в межах і на множині яких здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населеного пункту.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населеного пункту. Крупність одного оціночного району (ОР) визначається територіальним поширенням неперервністю) домінуючого типу функціонального використання земель.

Оціночні райони розділяються магістралями загальноміського та районного рівня,

межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (ріки, струмки, канали, рівчаки тощо), в окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

За рекомендаціями еталонної технічної документації площа одного ОР повинна бути співставима з площею мікрорайону у великих, крупних та найкрупніших міст, кварталу (групи кварталів) у середніх та малих міст. Сукупність усіх ОР повинна охоплювати усю територію населеного пункту. Межі ОР не повинні перетинати меж адміністративних районів, порушувати планувальну мережу населеного пункту.

Території населеного пункту, які мають сільськогосподарське призначення, оцінюються окремо як сільськогосподарські вгіддя.

Графічна схема оціночних районів позначаеться на карто-схемі. Переважна функція використання означена в анкетах експертної оцінки території населених пунктів та на карто-схемі функціонального використання земель.

Економіко-планувальні зони та значення зональних коефіцієнтів Км2 не є наперед

заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. При виконанні розрахунків для визначення економіко-планувальних зон населеного пункту враховуються фактори, важливі для функціонування селища та сільських населених пунктів і відображають особливості умов будівництва:

1. неоднорідність функціонально-планувальних якостей території населеного пункту;

2. доступність до місць прикладання праці, центрів обслуговування, місць відпочинку, центру селища; об’єктів зовнішнього транспорту

3. рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. рівень розвитку сфери обслуговування;

5. екологічна якість території;

6. сприятливість інженерногеологічних умов для будівництва;

7. інженерно – геологічна якість та родючість грунтів для сільського господарства;

8. естетика забудови та середовища;

9. престиж для проживання.

Розрахунок зонального коефіцієнту Км2 та методи оцінки окремих факторів, що

впливають на його величину, базуються на методах кваліметрії (науки, предметом якої є оцінка якості). Для кожного фактору або групи факторів розраховується відповідний індекс впливу на цінність території населеного пункту.

При розрахунках індексів виконуються такі умови:

1) значення індексів розраховується від середнього значення відповідних факторів для оціночних районів;

2) зважування окремих факторів та їх груп базується на методах багатомірної

статистики або експертних оцінок вагових коефіцієнтів для кожного фактора в групі та кожної групи в комплексній оцінці;

3) граничні значення коефіцієнту Км2 повинні вкладатися в діапазон значень таблиці 1.6 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів"

1. Розрахунок індексів здійснюється через оцінку функціональних характеристик

окремих факторів (відстань та час, концентрація окремих видів забруднення,

можливістьпідключення до головних споруд інженерних мереж тощо). Зважування індексів проводиться на основі експертної оцінки або соціологічного опитування громадян населеного пункту.

2. Розрахунок індексів здійснюється через перетворення їх відносних характеристик у вартісні (втома від пересування, екологічні та соціальні збитки тощо). Зважування індексів проводиться на основі експертної оцінки.

3. Розрахунок індексів та їх зважування здійснюється через експертну оцінку кожного зонального фактору. Кількість експертів має бути не менше п’яти чоловік.

Після виконання відповідних розрахунків отримується значення комплексного

індексу цінності території Іі для кожного оціночного району.

Принципи об'єднання районів в економіко-планувальні зони передбачають врахування суміжності районів, переважно однорідне функціональне використання, близькість значень комплексного індексу цінності оціночних районів (до 20%).

Для оцінки можно приймати змішані методики розрахунків.

Обґрунтування вибору методик та принципи розрахунків наведені у відповідних

пунктах цього розділу. Для кожної з груп факторів для кожного оціночного району розраховуються відповідні індекси якості, які використовуються в подальшому для визначення комплексного індексу якості території кожного оціночного району.

Поиск по сайту: