Сущность и виды поправок, используемых при оценке недвижимости методом сравнительных продаж

Правовые и этические основы оценочной деятельности в РФ.

Профессиональные оценщики выполняют свои функции в соответствии с нормативно-правовыми актами. Они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами:

1. ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. ФЗ от 27.07.2006 № 157-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ № 135»

3. Стандарты оценки (ФСО№1 - Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки, ФСО№2 - Цель оценки и виды стоимости, ФСО№3 - Требования к отчету об оценке, ФСО№4 - Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, ФСО№5 - Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядок его утверждения, ФСО№6 - Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

4. Профессиональные нормы - это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые общественными и саморегулируемыми организациями. (Национальный совет по оценочной деятельности, Российское общество оценщиков).

Сущность и виды поправок, используемых при оценке недвижимости методом сравнительных продаж.

Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Виды поправок:

- процентные;

- денежные:

- денежные относительные;

- денежные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки (поправки на местоположение, время продаж).

Денежные поправки.

- Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения.

- Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в целом и ее величина не зависит от количества единиц сравнения (поправки на дополнительные улучшения: наличие автостоянки).

Методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик;

• экспертный метод расчета.

3. Отчет об оценке стоимости предприятия и его содержание.

Задачи составления отчета:

• изложить логику анализа;
• зафиксировать все важные моменты оценки;
• подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.

Содержание отчета должно иметь:

• описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;
• перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;
• описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Включает:

· цель оценки,

· обоснование использования того или иного вида стоимости,

· зафиксированная дата оценки,

· выводы. Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать.

Поиск по сайту: