Сравнительный подход. Основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта

Основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Преимущества сравнительного подхода:

1. Оценка основана на ретро информации (информации за прошлый период) и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

2. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

ü метод рынка капитала,

ü метод сделок,

ü метод отраслевых коэффициентов.

Отбор предприятий для сравнения производят по следующим критериям:

ü принадлежность к той или иной отрасли, региону;

ü вид выпускаемой продукции или услуг;

ü диверсификация продукции или услуг;

ü стадия жизненного цикла, на которой находится предприятие;

ü размеры предприятий, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.

Суть метода отраслевых коэффициентов состоит в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и определенным показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых предприятий и носит вспомогательный характер. В результате обобщения могут быть использованы формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Проблемой оценки на основе данного метода заключается в отсутствии зачастую надежной статистики.

Метод рынка капитала. В основе лежит финансовый анализ оцениваемых и сопоставимых предприятий. Находит применение при наличии рыночных цен акций сходных предприятий.

Предполагается, что инвестор при принятии решения об инвестировании данные рынка о наличии альтернативных или конкурирующих инвестиций. Инвестор может принять решение об инвестировании как в оцениваемое по его требованию предприятие, так любое другое, которое может иметь определенные преимущества в части доходности вложенного капитала.

При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости:

ü тождество производимой продукции;

ü тождество объема и качества производимой продукции;

ü идентичность изучаемых периодов;

ü тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности;

ü сопоставимость стратегии развития предприятий;

ü равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;

ü сопоставимость финансовых характеристик предприятий.

Важная составляющая часть оценки по данному методу — анализ финансового положения предприятий и сопоставление полученных результатов с оцениваемым предприятием.

Финансовая информация может быть получена как по публикациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе анализа.

Система аналитических показателей и критериев сравнения, используемых при анализе финансового положения предприятия, так же как и методология оценки стоимости предприятия в целом, зависит от целей и функций оценки. Например, при оценке влияния системы налогообложения на результаты оценки предприятия наиболее важными показателями являются: структура имущества предприятия и рентабельность активов и продукции. В то время, как при купле-продаже предприятия внимание уделяется показателям: платежеспособности предприятия, ликвидности активов, динамике рентабельности. При реорганизации предприятия подлежит рассмотрению деловая активность и структура капитала.

Достоверность результатов финансового анализа связана с целями и методами его проведения и периодом времени, в течение которого рассматривалась производственно-хозяйственная деятельность предприятия.

К примеру, стоимость предприятия в целях его реорганизации или купли-продажи, как правило, основывается преимущественно на прогнозных оценках, тогда как для целей налогообложения используются данные о текущей деятельности предприятия. При этом особое внимание следует уделять динамике показателей предприятий за предшествующий период не менее года.

При формировании финансового отчета о деятельности предприятия, как правило, используют основных принципы ведения бухгалтерского учета, установленных «Положением о бухгалтерском учете и отчетности в РФ» и с учетом особенностей его деятельности, отражаемых в отдельных статьях балансового отчета.

Процесс отбора сопоставимых предприятий осуществляется в 3 этапа. Так, например, на первом этапе составляется список потенциально сопоставимых предприятий, а на втором – выявление предприятий с целью определения из них основных конкурентов.

На третьем этапа проводится анализ с целью определения предприятий, которые за последний год на основе слияния или приобретения в собственность осуществляют свою деятельность.

Надо заметить, что критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции и ассортиментом, а также объемами производства.

Сравнительный подход оценки предприятия, как правило, использует все традиционные приемы и методы финансового анализа.

Оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия основано на использовании ценовых мультипликаторов, используемых в виде коэффициентов, показывающих соотношение между рыночной ценой предприятия в виде акций и финансовой базой.

Финансовая база оценочного мультипликатора отражает финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, включая дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие притоки и оттоки средств за последний отчетный год или несколько лет.

Для оценки мультипликатора используется следующая последовательность расчета:

· определение цены акции по всем предприятиям, выбранным в качестве аналога. В результате формируется значение числителя в формуле;

· рассчитывается прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие показатели за определенный период, обусловленный задачами оценки. В результате, таким образом, определяется значение знаменателя.

Цена акции может основываться на данных фондового рынка на последнюю дату проведения торгов или взятой на предшествующую дату оценки. Она может рассчитываться как среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В настоящее время находят много оценочных мультипликаторов, применяемых при оценке стоимости бизнеса, которые можно разделить на два типа: интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам следует отнести: цена/прибыль; цена/денежный поток, цена / дивидендные выплаты; цена / выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов; цена / чистая стоимость активов.

Выбор из них наиболее предпочтительного определяется задачами оценки и их решением. Например, когда оцениваемые и сопоставимые предприятия имеют сходные операционные расходы, то используется мультипликатор Р/R — цена/валовые доходы. Его использование позволяет отразить реальное экономическое состояние при высокой прибыли предприятия

Для сопоставления предприятий, имеющих различные налоговые условия предпочтение следует отдавать мультипликатор Р/ЕВТ — цена/прибыль до налогообложения.

Если предприятие имеет относительно низкий доход по сравнению с начисляемой амортизацией, то используется мультипликатор Р/СF — цена/денежный поток (уместен, когда);

При оценке предприятия с устойчивой связью между показателем балансовой стоимости, располагающей значительные величины активов, и генерируемым компанией доходом, используется мультипликатор Р/ВV — цена/балансовая стоимость собственного капитала.

Мультипликаторы цена/прибыль и цена/денежный поток чаще всего находят применение для определения цены, когда информация о прибыли оцениваемой предприятия и предприятий-аналогов является доступной.

При оценке стоимости бизнеса для получения более объективных данных рекомендуется применять несколько мультипликаторов одновременно.

Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно — финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы будущих периодов.

Другим достоинством сравнительного подхода является отражение реального спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Доходный подход

Доходный подход к оценке бизнеса состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (ам), включая выручку от продажи того имущества (нефункционирующих или избыточных активов, которое не понадобится).

Доходный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующий предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам не планируется ликвидировать или закрывать.

В свою очередь будущие доходы предлагается рассматривать как чистые, т.е. очищенные от затрат и рассчитанные с учетом времени их появления. Следовательно, владельцы предприятия смогут получить ожидаемые доходы несколько позднее. К указанным доходам добавляется стоимость нефункционирующих или избыточных активов, рассчитанных не по балансовой стоимости, а по рыночной на период их продажи.

Таким образом, при оценке бизнеса действует принцип: «за товар (бизнес) заплатят по максиму столько, сколько он сможет принести дохода (полезности) покупателю». Капиталовложения, сделанные ранее в бизнес прежним владельцам, не имеют никакого отношения к цене бизнеса.

Если оценивать предприятие по стандарту обоснованной рыночной стоимости бизнеса на основе доступной информации, характеризующей конкурентность рынка капитала (бизнеса), то оценочная рыночная стоимость предприятия равняется его максимально приемлемой для покупателя цене. Однако в реальной жизни согласно доходному подходу к нему дает велич ину, относительно которой инвестор будет пытаться добиться более низкой цены приобретения этого бизнеса (его доли), тем самым, делая свою инвестицию в предприятие более выгодной, чем альтернативные и сопоставимые по риску вложения тех же средств в другие предприятия. По сути, объяснение этого положения лежит в принципе, заключающегося в том, что оценить лишь будущие чистые доходы может тот, кто владеет 100 % контролем над предприятием.

Прогнозируемые доходы инвестора могут учитываться в виде:

· бухгалтерских отчетов прибылей и убытков;

· денежных потоков.

Наиболее точные будущие доходы и оценка предприятия имеют место при использовании денежных потоков. При этом не исключается использование показателя прибылей (убытков).

Доходный подход предполагает рассмотрение оцениваемого предприятия в качестве так называемой бизнес- линии (продуктовой линии), если предприятие выпускает одну однородную продукцию, или совокупности бизнес – линий (продуктовых линий), если предприятие диверсифицированное, т.е. выпускает несколько видов товаров или услуг.

Бизнес – линии или продуктовые линии представляют собой совокупность: 1) сбытовых (по реализуемому продукту) и закупочных (по покупным ресурсам для него) линий, имеющихся у предприятия (контрактов на сбыт и закупки); 2) доступных ему технологий выпуска продукта;

3) имущества, необходимого для ведения бизнеса: 4) обученного персонала.

Бизнес – линия может быть представлена как находящийся на определенной стадии инвестиционный проект (ИП) предприятия, требующий определенных капитальных вложений или финансовых инвестиций, для приобретения для выпуска активов, включая нематериальные активы. Отдачей с капитальных вложений или финансовых инвестиций является чистые доходы (притоки денег) предприятия, полученные от реализации продукции.

Необходимо отличать ИП оцениваемого предприятия, которое непосредственно выделяет капитальные вложения в освоение и поддержание выпуска продукции. Такие ИП принято называть продуктовыми. ИП, инвесторы для которых приобрели акции предприятия с целью получения с них доходов принято называть финансовыми.

Оценка предприятия (бизнеса) сводится к оценке его бизнеса-линии или бизнес линий, осуществляемой на основе суммирования ожидаемых частых доходов (денежных потоков), которые получит предприятие в так называемый остаточный срок полезной жизни с учетом фактора времени.

Если новым продуктом для предприятия является продукт, который не является новым для рынка, то стадия создания продукта сводится к покупке существующих технологий в основном по лицензии.

Существует и другие ситуации, связанные с конкуренцией на рынке товаров и услуг, когда предприятия в целях сохранения своего места придерживаться креативной, приспособленческой или гарантирующей стратегии сохранения себя на рынке. Суть этих стратегий «завоевать», «участвовать» на рынке с определенным имиджем, поддерживая спрос на продукцию с качеством и ценой. Например, приспособленчиский это тип предприятий, ориентированный на выпуск недорогих неконкурентных товаров для определенных потребителей их продукции.

Завершение жизненного цикла продукта связанно с окончанием полезного срока продукта, т.е. появлением нового продукта, имеющего по сравнению с существующим продуктом преимущества в качестве или полезности и цене.

Однако в некоторый момент времени t, когда приток прибыли из-за спроса на товары прекращается, выпуск его отсутствует. В других случаях, когда предприятие многопродуктовое, т.е выпускается два и более продуктов, складывающиеся ситуация может повлечь за собой переориентацию производства на увеличение выпуска продукции, пользующейся спросом. Время от стартовых инвестиций до момента наступления событий, связанных с потерей или снижением спроса на продукции принято называть сроком полезной жизни проекта.

Остаточный срок полезной жизни бизнеса, в котором реализуется проект профильного для предприятия продукта, представляет собой время, остающееся до завершения жизненного цикла этого продукта (проекта по его выпуску) на момент оценки выпускающего его предприятия.

При этом в ряде случаев границей для завершения остаточного срока бизнеса может браться не тот срок t, в течение которого еще можно было бы продавать профильный для предприятия продукт, а максимальный (если он небольшой) горизонт времени, присущий оценщику бизнеса или инвестирующему в него свои средства акционеру. Это горизонт времени определяется субъективным абсолютным недоверием оценщика или инвестора к любым прогнозам доходов за пределами такого «горизонта времени».

При оценке предприятия согласно стандарту инвестиционной стоимости, чем меньше присущий конкретному инвестору указанный горизонт времени, тем – при прочих равных – для него будет меньшей оценка стоимости рассматриваемого бизнеса.

Суммирование доходов (денежных потоков), которые может получить предприятие в остаточный срок полезной жизни бизнеса, должно происходить с учетом фактора времени получения этих доходов. Другими словами, для оценки максимально допустимой для инвестора (инвесторов) цены за предприятие, когда оно приобретается в начале остаточного срока полезной жизни бизнеса, необходимо суммировать не как таковые величины ожидаемых доходов от бизнеса, а текущие, на данный момент, стоимости прав на их изъятие с предприятия в будущем. В свою очередь текущая стоимость права на получение с бизнеса определенного будущего дохода равна той сумме, которая, будучи вложена в некоторую доступную и сопоставимую с данным бизнесом альтернативу инвестирования тех же средств, принесла бы к моменту получения рассматриваемого дохода с бизнеса ту же величину дохода.

Максимально приемлемая для инвестора цена Ц_макс за такой бизнес должна быть равна сумме максимально допустимых для него цен Х_t, которые можно заплатить за право получать с бизнеса все доходы А_t (t.,.., n) по отдельности

(2.6)

Можно записать: текущая стоимость будущего бизнеса будет равна:

PV_ост= (2.7)

где PV(A_t) будущие доходы с бизнеса;

PV_ост - остаточная текущая стоимость бизнеса.

На конкурентных рынках капитала, на которых продаются бизнесы, рыночная стоимость бизнеса будет стремиться к максимально приемлемой за него для инвестора цене, так как конкуренция между большим числом покупателей повлечет за собой рост цены.

Ц_макс =Ц, (2.8)

где Ц – рыночная цена за бизнес.

Остаточная текущая стоимость бизнеса может рассчитываться:

1.Предприятие уже использовало часть жизненного цикла своего ранее начатого инвестиционного проекта. В этом случае при определении стоимости бизнеса будут учитываться только те ожидаемые с него доходы, которые можно получать, начиняя с периода, следующего за годом (месяцем, кварталом), осуществления оценки. Остаточный период полезной жизни бизнеса (проекта) в этой ситуации будет меньше полезной жизни проекта.

2. Часть будущего предполагаемого периода времени реализации проекта (бизнеса) пройдена. Соответственно, прогнозный период бизнеса должен быть уменьшен. Для оценки предполагаемого бизнеса покупатель его проводит анализ с целью определения будущей стоимости предприятия в предполагаемом прогнозном периоде.

В ряде случае подобная оценка проводится при принятии решений:

· при финансовом оздоровлении предприятия на основе представленного бизнес – плана;

· при приобретении бизнесов или долей его в расчете на рост их рыночной стоимости, который иногда надо прогнозировать;

· при планировании привлечения средств от выпуска новых акций, эмиссионная стоимость которых должна определяться прогнозом рыночной стоимости предприятия.

Для оценки прогнозируемой текущей остаточной стоимости бизнеса все ожидаемые с него доходы по фактору времени дисконтируются на конец прогнозного периода. Будущие доходы приводятся по времени к моменту, когда нужно будет платить за право получить к нему доступ:

Ц _макс= Ц PV_ост= (2.9)

При этом для оценки бизнеса несущественно, какие затраты понесло предприятие или владельцы предприятия до того момента, по состоянию на который оценивается бизнес. Действует принцип: любой потенциальный покупатель бизнеса не заплатит за него больше, чем возможный доход от деятельности приобретенного предприятия за все время, пока его бизнес еще может продолжаться.

Этот принцип в свою очередь распадается на две типичные для бизнеса ситуации.

Первая, когда предприятие успело поработать. Существуют прежние владельцы, у которых бизнес перекупается и по ретроспективному периоду вырисовались определенные тенденции (тренды), т.е. и остаточный период определились прогнозный период t.

Вторая. Ее отличие от первой состоит в том, что у проекта имеется, по мнению инициаторов бизнеса, конкурентное преимущество позволяющее рассчитывать на прогнозируемые доходы (нематер. активы, секрет. ноу-хау и др.). Прогнозный период охватывает как раз две стадии вновь начинаемого ИП. В этом случае надо ценить конкурентное преимущество

Если прогнозировать стоимость предприятия, взявшего реализовывать определенный инвестиционный проект, то по истечении определенного периода времени и поступлений за реализацию отдельных частей проекта, можно оценить не только прибыльность предприятия, но и ту часть, которая достанется новым его владельцам. В результате можно определить и ожидаемую остаточную стоимость предприятия. Естественно, эта сумма на момент предполагаемой продажи не зависит от ранее произведенных затрат прибылей и убытков и представляет собой прогнозируемую остаточную стоимость.

Эффективность сделки по покупке предприятия будет зависеть от сроков окупаемости вложенного капитала и положительных особенностей доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

· метод капитализации доходов;

· метод дисконтированных денежных потоков.

1.Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Рассмотрим основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Для оценки потенциального валового дохода используется анализ текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа, (2.10)

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Cа — арендная ставка за 1 кв. м.
Известно, что величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь определяет ожидаемую величину действительного валового дохода (ДВД), определяемого по формуле

ДВД = ПВД - потери (2.11)

3. Рассчитываются предполагаемые операционные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемой недвижимости и включающие:

· условно-постоянные расходы;

· условно-переменные или эксплуатационные расходы;

· расходы на замещение или резервы.

К условно - постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно - переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.
Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). Как правило, средства на периодическую замену должны быть заранее зарезервированы.
Например, планово- предупредительным ремонтом предусмотрено проведение космического ремонта через каждые 5 лет, стоимость его осуществления составляет 3000тыс рублей, т.е.600 тыс. руб в год

Необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений); (2.11)

5. Рассчитывается коэффициент капитализации, который используется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. Он учитывает:

· ставку дохода на капитал. Он отражает ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

· нормы возврата капитала или погашение суммы первоначальных вложений.

В свою очередь ставка дохода на капитал должна учитывать:

ü безрисковую ставку дохода;

ü премии за риск;

ü премии за низкую ликвидность недвижимости;

ü премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. К ней, как базовой должны прибавляться: премии за риск, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации возможных потерь.

Для определения безрисковой ставки можно использовать ставки дохода на наиболее стабильные ценные бумаги.

Поиск по сайту: