Категории и виды работ по обслуживанию жилищного фонда

Термин "обслуживание жилищного фонда" в широком смысле обозначает весь комплекс работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий. Содержание работ по обслуживанию жилищного фонда в наиболее полном виде регламентировано документом "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" (утвержден Приказом Госстроя № 17-139 от 26.12.97). Согласно нормативным требованиям и условиям технической эксплуатации жилищного фонда, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домовладения, в документе сформулированы основные принципы организации работ технического обслуживания жилищного фонда. Это следующие категории работ:

Переход к договорной форме организации работ в жи­лищной сфере обусловил необходимость точного опреде­ления видов работ, их содержания и объемов выполне­ния, необходимых для поддержания стандартных параметров физического состояния объектов жилищного фонда. В настоящее время, как правило, функции обслуживания в свете соблюдения стандартов содержа­ния жилья регламентируются правилами и нормами техничес­кого обслуживания жилищного фонда, утвержденными на феде­ральном или региональном уров­не, а также документами на мес­тах, разработанными на их осно­ве (если таковые имеются). В об­щем случае предмет договора на выполнение работ по обслужива­нию жилищного фонда формиру­ют следующие категории и виды работ.

Санитарное содержание: руч­ная и механизированная уборка территорий домовладения и уход за зелеными насаждениями; уборка лестничных клеток, лиф­тов, мест общего пользования, подвалов и чердаков жилых зда­ний, уборка служебных помеще­ний жилищных организаций, об­служивание мусоропроводов.

Помимо этого, как правило, стандартный комплекс работ по санитарному содержанию вклю­чает в себя такие дополнитель­ные функции, как:

- наблюдение за исправностью и сохранностью всего наружного оборудования, санитарным состоянием территорий, контейнерных площадок, со­хранностью зеленых насажде­ний;

- доставка средств уборки и приспособлений к месту рабо­ты в начале смены и их уборка
в конце ее;

- вывешивание и снятие флагов на фасадах домов;

- выполнение работ по заявке собственника.

Техническое обслуживание: работы по поддержанию в ис­правности зданий, элементов и режимов функционирования его конструкций и инженерных сис­тем. Сюда входят:

- профилактические проверки состояния конструктивных элементов зданий, инженерных систем и оборудования;

мелкий ремонт, наладка и регулировка санитарно-технических приборов и оборудова­ния;

- частично: работы по наладке инженерного оборудования, обеспечению нормативных режимов функционирования зданий и инженерных систем, по подготовке домов к сезон­ной эксплуатации.

Текущий ремонт: строитель­ные и ремонтные работы по уст­ранению неисправностей, преду­преждению преждевременного износа и восстановлению работо­способности отдельных частей здания и инженерного оборудо­вания. При этом различают два вида текущего ремонта: планово-предупредительный и неплано­вый. Под планово-предупреди­тельным ремонтом (ППР) подра­зумевают основные профилакти­ческие ремонтные работы, вы­полняемые в плановом порядке. К категории ППР относят также ежегодно проводимые работы по наладке инженерного оборудова­ния и подготовке домов к сезон­ной эксплуатации. Под неплано­вым (непредвиденным) ремон­том подразумевают срочные ра­боты по исправлению случайных повреждений и недостатков, не учтенных в процессе планово-предупредительного ремонта. Сюда относятся работы по устра­нению аварийных повреждений и, в большой мере, ремонт по за­явкам о неисправности конст­рукций и инженерного оборудо­вания в квартирах и других эле­ментах зданий, поступающим в объединенные диспетчерские службы (ОДС).

По мере модернизации жи­лищного фонда традиционный перечень работ санитарного со­держания и технического обслу­живания по договору подряда может изменяться. Например, в настоящее время к перечню ра­бот текущего ремонта нередко добавляются работы по обслужи­ванию и ремонту контрольно-из­мерительных приборов (счетчи­ков).

В зависимости от физического состояния участков или отдельных объектов жилищного фонда в каждом конкретном случае комплекс работ по поддержанию стандартных характеристик и нормального режима функцио­нирования зданий и оборудова­ния, на который заключается до­говор подряда, может быть раз­личным. Объем работ по приве­дению в норму бывших общежи­тий и домов ветхого фонда объ­ективно значительно больше объема работ по обслуживанию новостроек на стандартном уров­не. Если договоры подряда на об­служивание различных по харак­теристикам участков жилищного фонда содержат одинаковый формальный перечень работ и требование к подрядчику "вы­полнять работы в соответствии с действующими нормативами экс­плуатации жилищного фонда", независимо от фактического со­стояния обслуживаемых объек­тов, а оплата рассчитывается по унифицированному тарифу, ис­полнители работ оказываются в неравных условиях. В случае, ес­ли для выполнения всех необхо­димых работ финансирования недостаточно, подрядные орга­низации сами для себя определя­ют перечень выполняемых работ. При этом часть работ системати­чески остается невыполненной, в то же время накапливаются дол­ги служб заказчика перед под­рядными организациями за вы­полненные, но не оплаченные работы.

Такой подход, с одной стороны, не гарантирует приори­тетного выполнения работ, необ­ходимых для сохранности жи­лищного фонда, и несет в себе опасность перерасхода средств, а с другой стороны, оставляет уп­равляющую организацию в неве­дении относительно состояния переданного ей в управление жи­лищного фонда. С другой сторо­ны, отсутствие конкретного пла­на управляющей организации в отношении данного участка жи­лищного фонда, формальные требования к подрядной органи­зации и отсутствие условия зави­симости оплаты от объемов и ка­чества реально выполненных работ приводят к тому, что договор превращается в формальность и теряет роль инструмента регули­рования хозяйственно-финансо­вых отношений в конкурентной среде.

2.10 Существующий порядок планирования работ в жилищно-эксплуатационных предприятиях.

В существующей практике пре­обладает порядок планирования, сложившийся в административ­ной системе управления жилищ­но-коммунальным хозяйством, с соблюдением установленных нормативных требований в отно­шении производства работ и со­става затрат, включаемых в себе­стоимость производства и реали­зации услуг.

Планирование объемов работ по обслуживанию жилищного фонда производится различными способами, в зависимости от ви­да работ. Перечень и объем ра­бот по санитарному содержанию зданий и домовладения, а также определенных регулярно выпол­няемых работ по техническому обслуживанию остаются практи­чески неизменными из года в год. Эти виды работ, как прави­ло, планируются на основе пока­зателей прошлых лет, без прове­дения специальных осмотров и обследований жилищного фонда. В то же время планирование бо­лее крупных работ текущего ре­монта производится на основе определенных мероприятий, проводимых управляющей орга­низацией.

Планирование работ по сани­тарному содержанию

Комплекс работ по санитарно­му содержанию зданий и придо­мовых территорий определен в нормативах по эксплуатации жи­лищного фонда в форме пример­ного перечня основных работ по видам (уборка лестничных кле­ток и мест общего пользования жилых зданий, обслуживание мусоропроводов, уборка придо­мовых территорий) с указанием необходимой периодичности их выполнения⁵. На основе норма тивов по эксплуатации, с учетом конкретных технико-экономиче­ских показателей жилых домов и придомовой территории (сведе­ния об уборочной площади, ха­рактеристики строений и инже­нерного оборудования, объемных и натуральных показателей по жилищному фонду) планируются объем и периодичность необхо­димых работ этой категории.

Планирование работ текуще­го ремонта

Планирование строительных и ремонтных работ, относящихся к категории текущего ремонта, производится на основе осмот­ров, а также других методов кон­троля за техническим состояни­ем жилищного фонда. В процес­се осмотров выявляются неис­правности и причины их возник­новения, определяются или уточ­няются объемы работ по текуще­му ремонту. Различают плановые (общие и частичные) осмотры, а также внеочередные осмотры. Общие осмотры с обследованием всего здания в целом, включая конструкции, инженерное обору­дование и элементы внешнего благоустройства, проводятся два раза в год: весной и осенью, пе­ред началом отопительного сезо­на. Частичные осмотры прово­дятся также в плановом порядке в рамках контроля за техничес­ким состоянием отдельных эле­ментов инженерного оборудова­ния и конструкций. Внеочеред­ные осмотры проводятся после аварий и стихийных бедствий. По результатам осмотров состав­ляются журналы осмотров (де­фектные ведомости), в которых отражаются выявленные повреж­дения и фиксируются характери­стики технического состояния элементов зданий; паспорт го-товности объекта к экеплуатации в зимний период; акты оценки технического состояния жилищ­ного фонда.

Общие плановые и внеочеред­ные осмотры проводятся управ­ляющей организацией для после­дующего планирования перечня и объемов работ по подготовке жилищного фонда к эксплуата­ции в зимний период, уточнения объемов работ по текущему ре­монту, а также определения не­исправностей, требующих прове­дения работ капитального ре­монта.

Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и ин­женерного оборудования, с по­путно выполняемой наладкой оборудования и мелкого ремон­та, проводятся силами подряд­ных предприятий или специали­зированных служб, обеспечиваю­щих их техническое обслужива­ние и ремонт по договорам⁴. Та­ким образом, в настоящее время частичные осмотры составляют один из видов работ по техничес­кому обслуживанию жилищного фонда, относящихся к функциям подрядной организации.

Планирование работ техни­ческого обслуживания

Объемы работ технического об­служивания планируются с уче­том нормативов по эксплуатации жилищного фонда и норм обслу­живания. Важным источником информации для планирования работ по техническому обслужи­ванию являются объединенные диспетчерские службы (ОДС), созданные для управления и кон­троля за техническим состояни­ем жилищного фонда. Соответст­вующие журналы, в которых ре­гистрируется поступающая в ОДС информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения и отметки о качестве и сроках вы­полнения работ предоставляют данные об объемах и видах ра­бот, производимых из года в год на данном участке жилищного фонда. На основании данных ОДС, в частности, прогнозиру­ются объемы непредвиденного ремонта и аварийных работ.

На основе результатов техниче­ских осмотров жилищного фон­да, актов оценки технического состояния, с учетом норматив­ной периодичности и продолжи­тельности работ планово-преду­предительного ремонта, а также показателей объемов работ про­шлых лет управляющая органи­зация составляет перечень работ планово-предупредительного ре­монта на каждое строение, годо­вые и поквартальные планы про­изводства работ технического об­служивания и текущего ремонта: планово-предупредительного ре­монта (ППР), наладки инженер­ного оборудования и подготовки к сезонной эксплуатации. Объе­мы работ технического обслужи­вания нередко планируются уп­равляющей организацией на ос­нове анализа заявок населения за предыдущий период. Отдель­но прогнозируются примерные объемы работ непредвиденного ремонта. Смета составляется на год с разбивкой по кварталам. Если бюджетное финансирова­ние планируется поквартально, то и смета утверждается поквартально.

Поиск по сайту: