Проблемы выбора приоритетов

В условиях ограниченного фи­нансирования управляющие ор­ганизации вынуждены- опреде­лять приоритетные направления при составлении планов ремонт­ных работ. При этом, следуя сво­ей основной функции первооче­редного представления интере­сов собственника, управляющие организации нередко отдают предпочтение в планировании таким работам, как ремонт фаса­дов и удовлетворение жалобжильцов. В результате, как пра­вило, работы планово-предупре­дительного ремонта, необходи­мые для обеспечения дальней­шей нормальной технической эксплуатации объектов, остаются не обеспеченными финансирова­нием, и их выполнение отклады­вается из года в год.

Действительно, как свидетель­ствует практика, в настоящее время ремонт и устранение мел­ких неисправностей по заявкам, поступающим в ОДС, составля­ют основной объем работ по тех­ническому обслуживанию и теку­щему ремонту жилищного фонда (47~50%); на работы частичных осмотров и попутного ремонта, осуществляемые подрядными ор­ганизациями, приходится при­мерно 14—18%; аварийный ре­монт составляет около 1%; остав­шаяся доля (около 30%) прихо­дится на работы планово-преду­предительного ремонта (ППР).

Выборочный анализ заявочно­го ремонта, по данным ОДС не­скольких жилищных предприя­тий, показывает (см. табл. 1), что в среднем больше всего поступа­ет заявок на ремонт отопления (около 27%), далее — на ремонт холодного и горячего водоснаб­жения, ремонт электрооборудо­вания и канализации. Практиче­ски все заявки выполняются, до­ля невыполненных заявок со­ставляет от 1 до 5%. Как прави­ло, это заявки, которые не могут быть выполнены из-за отсутствия материалов, либо заявки на рабо­ты, которые относятся к разряду ППР и выполняются в плановом порядке (например, заявки на ремонт кровли).

По мнению подрядчиков, об­служивающих жилищный фонд, планирование всего объема ра­бот текущего ремонта на основе заявок населения далеко не все­гда отражает действительные приоритеты необходимости вы­полнения ремонтных работ с точ­ки зрения сохранности домов и безопасности проживания жите­лей.

Таблица 1. Выборочный анализ заявочного ремонта (по данным отдельных жилищных предприятий г. Рязани за 1-й и 2-й квартал 1999 г.)*

'Приблизительная характеристика жилищного фонда: общая площадь — 7000 кв. м, количество домов/квартир — 3000/152000.

Наиболее целесообразно ис­пользовать результаты анализа поступивших заявок при планировании объема работ по техни­ческому обслуживанию жилищ­ного фонда (частичным осмотрам и мелкому ремонту). Для того, чтобы выполнение ремонта по заявкам осуществлялось не в ущерб работам планово-профи­лактического ремонта, необходи­мо, чтобы управляющая оргавш-зация осуществляла общие осмо­тры домов с составлением актов оценки технического состояния для каждого объекта и составля­ла планы проведения необходи­мых работ на объектах жилищно­го фонда. Практика показывает, что на осмотр одного дома опыт­ному инспектору в среднем тре­буется не более одного дня, сле­довательно, эта работа может осуществляться регулярно как для планирования ремонтных работ, так и для последующей корректировки составленных планов.

2.11 Совершенствование планирования работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

Рекомендуемая схема органи­зации работ основана на принципе пообъектного (подомового) планирования. Перед началом работ по обслуживанию жилищ­ного фонда управляющая орга­низация должна провести пол­ный осмотр объектов домовладе­ния и зафиксировать их исходное техническое состояние. По окон­чании осмотра на каждый объект (здание и прилегающую террито­рию) должен быть составлен Акт инвентаризации элементов домовладения с примечаниями по техническому состоянию, отмет­ками о характере, объемах и сро­ках выполнения требуемых работ по ремонту и благоустройству (рассматривается на практическом занятии) и двух дого­воров подряда: 1) на санитарное содержание и техническое обслу­живание и 2) на выполнение ра­бот текущего ремонта и подго­товки к сезонной эксплуатации объектов жилищного фонда.

Для определения необходимого объе­ма работ составляется общий пе­речень работ по санитарному со­держанию, техническому обслу­живанию и текущему ремонту, с указанием периодичности от­дельных видов работ, согласно нормативам по эксплуатации жилищного фонда (Приложение № 2 к Договору 1 на санитарное содержание и техническое обслу­живание и Приложение № 1 к Договору 2 на текущий ремонт – см. МУ к практическим.). Далее, исходя из фактического объема выделенного финансиро­вания, управляющая организа­ция на основе проведенного об­щего осмотра объектов определя­ет приоритеты, с учетом которых планирует перечень и объемы работ на каждое отдельное домо­владение. В случае, если объем выделенного финансирования не позволяет выполнить все работы согласно общему нормативному перечню, управляющей организации по согласованию с собст­венником жилищного фонда сле­дует внести коррективы в план, оставив в списке только приори­тетные работы, которые обеспе­чены финансированием. В ре­зультате на каждый объект жи­лищного фонда составляется хо­зяйственно-финансовый план, содержащий перечень работ и мероприятий, которые необходи­мо выполнить, в том числе по договорам подряда, с указанием их объема, стоимости и сроков исполнения. Для дальнейшего планирования подробных рабо­чих заданий на каждый день не­дели на основе хозяйственно-фи­нансового плана составляются графики работ: Примерный гра­фик работ по санитарному содер­жанию домовладения и Пример­ный план-график выполнения ра­бот текущего ремонта и подготовки к сезонным условиям эксплуата­ции объекта жилищного фонда.

График плановых работ

График работ по санитарному содержанию содержит расписа­ние работ на каждый день неде­ли, с разделением на первую и вторую половину дня, с указани­ем времени исполнения (Прило­жение № 4 к Договору 1). Ут­вержденный в установленном порядке недельный график работ передается для исполнения и служит основой для проверки ра­боты подрядной организации.

План-график выполнения ра­бот текущего ремонта и подго­товки к сезонным условиям экс­плуатации объекта содержит пе­речень работ на неделю, включая сезонные работы по подготовке объекта к эксплуатации в весен­не-летний и осенне-зимний пе­риод, а также работы планово-предупредительного ремонта (Приложение № 2 к Договору 2). Планируя работы на предстоя­щую неделю, представитель уп­равляющей организации после­довательно вносит в график регу­лярно выполняемые работы (из приоритетного списка), согласно принятой периодичности, а так­же в случае необходимости до­полняет график отдельными ра­ботами из разряда непредвиденных. Работы по заявкам выпол­няются в соответствии с наряд-заданиями, которые выдаются диспетчером ОДС. В конце неде­ли представитель управляющей организации вносит в план-гра­фик на предстоящую неделю ра­боты по отложенным заявкам. В плане-графике указывается срок выполнения работ по плану, так­же предусмотрены специальные колонки для отметок о выполне­нии работ, где указана дата фак­тического завершения работ, а также имеется отметка о соблю­дении технологии и допущенных нарушениях.

Одновременно с графиком со­ставляются должностные инст­рукции для рабочих на каждый вид работ, с указанием содержа­ния, объема, технологии выпол­нения и периодичности работ. При составле­нии должностных инструкций можно руководствоваться укруп­ненными нормами обслужива­ния на работы по санитарному содержанию домовладения и нормами обслуживания по тех­нической эксплуатации жилищ­ного фонда. Утвержденное зада­ние является основой для кон­троля за работой подрядной ор­ганизации по техническому об­служиванию и текущему ремонту объекта жилищного фонда.

Поиск по сайту: