Объект незавершенного строительства (ОНС)

Объект незавершенного строительства появляется тогда, когда совокупнсоть материалов на земельном участке, к которым приложен труд, можно отнести к объекту недвижимости. Суд решает вопрос сам на основании экспертизы. При сомнении: движимое имущество или нет, решать вопрос в пользу недвижимости.

ОНС существует до ввода объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрадК).

Какой г-п статус имеет ОНС в процессе строительства? До регистрации права на объект строительства как ОНС? Есть 2 точки зрения:

1 подход. До госрегистрации объекта ОНС этого объекта юридически не существует, он является не вещью, а свойством земельного участка, его характеристикой. Этот объект нельзя защищать вещно-правовыми исками. При этом госрегистрация объекта ОНС влечет последствия - установление права собственности застройщика после внесения записи в реестр. То есть регистратор не признает право, а создает его, устанавливает право собственности (ПП ВАС 54, Информационное письмо Президиума 2013 по негаторному иску).

Обоснования:

Коль скоро объект создается, то он создается по договору (строительного подряда), то объект строительства является объектом не вещных прав, а обязательственных отношений.

Кто же придумал, что у нас здание и сооружения и земля являются самостоятельными объектами? Как мы помним, концепция единого объекта разрушена советской доктриной, тогда отсутствовали объекты недвижимости. Права собственника здания соотносились с правами другого лица - арендодателя земельного участка, получается, что собственник здания - собственник, арендодатель земельного участка навсегда отстранен от управления. Чтобы с этим бороться, решили создать здание и землю, как единый объект. Первое, что сделали ОНС - часть земли, введенные в эксплуатацию объекты не будут являться объектом гражданских прав, который будет свойством земельного участка.

2 подход. Щербаков здесь. Было бы желательно полностью воспринять немецкий опыт, но это практически невозможно. Люди в таком случае лишатся права собственности на единственное, что у них есть, - на свои жилые помещения, в обмен на доли в каком-то праве на землю.

Во-вторых, под конкретное решение нельзя сначала подвести базу, нужно сначала формировать базу, а потом уже принимать решение. Отвергается начинание регистрации прав, которое характерно для континентального правопорядка, регистрация несет правоподтвержающее значение, она подтверждает права добросовестных собственников.

Презумпция о том, что владелец - собственник действует для добросовестных третьих лиц. Основа оборота движимых вещей - владение. Свойство недвижимых вещей не позволяет здесь господствованию такой же презумпции, владение такими вещами не означает собственность. Нужно придумать аналог владения вещью - государственную регистрацию. Она подтверждает возникшее на основе материальных предпосылок право собственности. Подтвердить за тем, чтобы право подвязалось к факту. Д. В. Дождиков: значение регистрации - создание фигуры добросовестного приобретателя.

Отсутствие государственной регистрации значит, что для третьих лиц объекта нет.

26.09.13

Продолжаем институт самовольной постройки (СП).

Нормы ст. 222 ГК - воплощение последствий нарушения неких общих требований к строительству.

Критерии СП:

На не отведенных для этих целей участке - критерий частно-правовой, нарушает интересы собственника

Нарушение существенное строительных, градостроительных норм и правил (публичный интерес)

Есть идея, что публично-правовые основания нужно вывести из ГП а АП. В какой степени ГП должно решать эти вопросы?

Рассматриваем 2 категории дел,

• Реализация санкция ст. 222

• Приобретение права собственности на СП

Эти дела направлены на разрешение ключевой проблемы - институт СП - это санкция (СП подлежит сносу) или основание приобретения права собственности? Строительство - деятельность, связанная с безопасностью. На земле создается нечто, что должно отвечать определенным требованиям, если этого нет, то может ли существовать такой объект материального мира? Есть лицо, которое его возвело, вложилось, может ли оно получить право собственности? Этот вопрос решает ГП. Такие кардинальные проблемы без ГП мы не решим.

Статус СП право собственности не возникает, все сделки с ней ничтожны. Регистрация подтверждает возникшее право собственности. Основание - ст. 18 ГК. Ст. 222 - те требования закона, которые предъявляются к созданию недвижимых вещей. Все представляемые документы подтверждают, что объект не является самовольным, что требования соблюдены, что право собственности возникло.

Санкция ст. 222 - право собственности на самовольную постройку не возникает. Ст. 219 - возникновения права собственности на объект недвижимости связывается с государственной регистрацией. Регистрация не устанавливает права, а создает право собственности для 3 лиц, право становится публичным, но с точке зрения отношения собственника ничего не меняется, только получает возможность заключать сделки с этим объектом.

Ст. 219, 222 исходят из публичной достоверности реестра. Если право собственности не возникает, то мы не можем зарегистрировать его в основном порядке, в судебном - можем (ему нужно 3 документа: право на земельный участок, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Новая редакция ГК, посвященная государственной регистрации подтверждает это (право привязывается к факту для защиты добросовестности 3 лиц).

До регистрации есть право собственности на объект ОНС, но оно не оборотоспособно. Смысл этого объекта - это объект граждснских прав, но не объект гражданского оборота (это есть в разъяснениях Письмо 143 и 10/22 Президиума ВАС: невозможен снос СП без разрешения собственника (ст. 35 Конституции).

"Это даже смех у меня вызывает, хотя что тут смешного?"

Снос СП. Теоретически, практически - должен быть единственный иск, но это не так. Это технический вопрос. Кто истец? Постановление 10/22:

1. Собственник (владелец и т.п.) земельного участка, на котором осуществлена постройка; какое требование он предъявляет:

9. Самостоятельное требование о сносе СП (из ст. 222)

10. Негаторный иск

11. Виндикационный иск

ВС и ВАС сказали, что все зависит от того, осталось ли у меня владение землей (если лишился - виндикационный; не лишился - негаторный), хотя доказать это очень сложно. Последствия

1) Условно-положительное. Нарушены вещные права на имущество -> вещный иск.

Требование собственника о сносе ограничено отнесением его к СП. Само по себе строительство недвижимой вещи на своей земле с нарушением публично-правовых норм не должно влечь возможность подачи такого иска, ведь его права-то не нарушаются. Но может быть ситуация, что нарушение публичных норм и правил влечет нарушение прав собственника.

2) Условно-негативное. Если я лишился права владения, отобрать вещь у ответчика, передать ее собственнику. Максимум, что сделает пристав, вернет объект собственности. Но я хочу снести имеющуюся там постройку, а он этого не может. То есть если была виндикация, то я потом 100% пойду в негаторный процесс. На практике существенно усложняется процесс защиты права.

Лектор считает, что цель - снести, освободить участок.

2. Иные субъекты негаторного иска (обладающие смежным землепользованием)

3. Прокуроры и органы, осуществляющие надзор,

Если доказано, что угрожает жизни и здоровью граждан, то иск негаторный.

Исковая давность - срок восстановления нарушенного субъективного права. На прокурора этот срок не распространяется по этой причине (это не субъективное право).

4. Лицо, не обладающее правом на негаторный и виндикационный иск, но права которого нарушено возведением этой постройки. Наверное, это граждане, осуществляющие контроль за строительством на этой улице, то есть люди с активной жизненной позицией (но они должны доказать, что реально их права и интересы нарушаются).

Надлежащий ответчик по делу. Подлежит сносу, осуществившими его лицом или за его счет. То есть обязанным к сносу может быть 3 лицо.

Лицо, создает постройку, понимает, что это СП, и сдает ее в аренду, там арендатор начинает торговать. Как может быть надлежащим ответчиком лицо (арендодатель), не владеющее СП?

СП была как-то зарегистрирована в реестре, он отчудил постройку 3 лицу - приобретателю. Приобретатель добросовестный, он не знал и не должен быть знать, как к нему обращать иск? Где тогда достоверность реестра?

ВАС принял следующий подход 10/22: надлежащим ответчиком должно быть то лицо, которое было бы собственником здания, если бы оно не было СП.

Последствия такой позиции:

12. Мы забываем, что это СП, наблюдаем цепочку передачи имущества (так ведь и было бы, если бы не этот дефект).

13. Надлежащий ответчик тот, кто вправе признать встречный иск - иск о праве собственности, то есть может ввести в предмет доказывания те обстоятельства, которые не были предметом доказывания ранее. Это делает рассмотрение дела всесторонним. Но зачем признавать право собственности, если в реестре уже есть это имущество (мы заявляем иск о признании собственности, которой у нас нет; в реестре видимость соьственотси).

14. К делам о СП вообще не применяются правила, касающиеся добросовестного приобретателя. Часть режима объекта недвижимости применяется к СП, а часть - нет. Оказывается, что постройка будет внесена в реестр, будет приобретено право на тот объект, на который нельзя приобрести право.

"Теоретически простые, обоснованные, не порождающие проблем" - такие должны быть решения проблем.

Так было до издания решения Президиумом ВАС в кассационном порядке 2404/10 (в нем прецедента оговорка): дом на Садовнической наб. Дом был 916 м2, а потом оказалось, что открылись антресоли 1 и 2 этажа и чердак - более 2 000 м2. Они пошли изменять объект учета, хотя можно было также изменить объект прав (убрать запись из реестра и внести заново). Они изменили, потом продали. А потом Правительство Москвы предъявило иск к первоначальному владельцу о сносе СП (потому что это они пристроили этажи без разрешения). Иск был удовлетворен во всех инстанциях. ВАС отменил и послал на новое рассмотрение, потому что неправильно определили ответчика, надлежащий ответчик - новый собственник.

Тем самым вопрос о надлежащем ответчике заведен в тупик.

В чем слабость позиции? В жизни собственник по реестру и владелец не совпадают (собственник и арендатор). Если здание было сдано в аренду по частям, то иск надо направлять ко всем 100 арендаторам (не соответствие позиции президиума). К собственнику нельзя, потому что он не владеет (не соответствует ни президиуму, ни пленуму). То есть любой ход нарушает позицию ВАС.

Защита интересов приобретателя СП. Он добросовестно купил, потому суд удовлетворил иск против него, должен быть снос. Но у приоьретатател возникли убытки (100 р. - цена по ДКП, 50 руб. - затраты на снос, 50 руб. - иные убытки, связанные со сносом).

Пленум ВС и ВАС 10/22: если удовлетворен иск к лицу не осуществившему СП, то такое лицо имеет право требовать убытков от самовольного застройщика.

Всех ли убытков? Точно - убытков, связанных со сносом (то есть ему вернули 50 руб.), потом подает иск на 150 руб. к продавцу. Что делать? Обязательственно-праововая защита (передана не надлежащая вещь), но сделка недействительная, а значит, не порождает обязательств, значит, должна быть реституция, каждая из сторон по сделке возмещает в натуре или собственность в деньгах (то есть продавец дает уплаченные 100 руб., покупатель должен вернуть вещь в натуре, ее нет, значит, должен вернуть ее стоимость - 100 руб., 100 на 100 - зачет). Что делать?

То есть защита прав приобретателя усложняется.

По какому пути можно было бы пойти, чтобы защитить приобретателя? Надо спасти сделку от недействительности с тем, чтобы она порождала обязательства. Тогда можно предъявлять требование о возмещении договорных убытков: продавец не исполнил обязательство по передаче собственности на здание (потому что СП), значит, можно требовать возмещения убытков.

Это же ст. 222 - недействительность сделки, направленной на распоряжение постройкой, ДКП - сделка, порождающая обязательства, она не направлена на распоряжение. Я лишь обязался передать право собственности, это - абстрактная распорядительная сделка. Так мы спасаемся от недействительности.

С теоретической точки зрения это безусловного так. Мы раздвигаем договор, поражающий право собственности, и основание исполнения обязательства (разграничиваем отношения обязательсвенные и вещные).

ДКП - не является основанием возникновения права собственности.

Но это не возможно 13 ПП ВАС теперь есть обязательственная аренда: договор, по которому возникает обязательство передать СП в арендное пользование, то он действителен даже после ее легализации. То уж тем более нельзя продать самовольную постройку. Применяются ли к реституции правила об убытках? Нет.

Реальный путь в деликте. Вспоминаем ВАС: лицо вправе требовать убытков от самовольного застройщика, а не от отчуждателя. Он выступает как деликтоверт, лицо, создавшее деликт. Недостаток - иные основания привлечения к ответственности за деликт, если в договорном праве есть безвиновная ответственность, то при деликте она должна быть. Если мы будем доказывать вину самовольного постройщика, то это будет сложно, похоже на мошенничество.

Можно приостановить производство делу о сносе и начать производство о признании сделки недействительной.

9 октября - какой-то батл Скловского (на Смоленской).

2.10.13

Признание права собственности

Применительно к санкции п. 2 ст. 122 (собственность не возникает, сделки с ней недействительны). Режим недвижимого имущества оказывается разбалнировсновнным - сложно защитить права добросовестного приобретателя СП. СП очень много. Потом они регистрируются окольными путями, поэтому риск приобрести СП очень велик.

Признание права собственности на СП. 2 вопроса о сносе СП

15. Возможно ли приобретение права собственности в силу приобретательной давности?

16. Допустимость распространения ст. 222 для СП, созданных до принятия ГК.

В СССР были построены некие объекты, государственной регистрации права собственности не было. В дальнейшем ЮЛ получило в порядке приватизации такое имущество. Сейчас мы хотим зарегистрировать эту постройку, а регистрирующий орган требует предоставления доказательство того, что объект возведен в соответствии с нормами и требованиями. Отказ в иске о признании СП, так как не доказано, что это - СП.

Возможно ли приобретение права собственности в силу приобретательной давности? Нет. ВАС говорит, что фигура добросовестного приобретателя не учитывается при СП. Это сделано по публичному мотиву: или нарушает публичный порядок, или создает угрозу для жизни и здоровья, или нарушает права 3 лиц. Даже давность не искупает этих недостатков. Поэтому институт добросовестного приобретения не применим здесь.

Значение института приобретательной давности - разрешить создающейся в имущественном обороте противоречий между собственником, который не может доказать своего права, и незаконным, но добросовестным владельцем. Приобретение имущества по давности - приобретение права на чужое имущество, имущество, у которого есть собственник. Время преодолевает титул, право другого лица.

Есть 2 лица с противоположными интересами. А у СП нет собственника, это не объект права собственности как имущественного оборота. Поэтому нельзя приобрести право собственности на вещь, которая не может быть в собственности. Конечно, применяется давность не может.

Однако 143 Информационное письмо президиума ВАС: возможно приобрести право собственности на СП. Не понятно, чем это обусловлено. Один атрибут приобретательной давности прибавился - обезопасили 3 лиц (заявитель должен доказать, что СП не нарушает права 3 лиц и не угрожает здоровью), а один убавился (

При признании права собственности на СП по давности в рамках ГПП не может быть исковым (на СП не может быть собственности, значит, нет собственника-ответчика), но и особого производства не может быть тоже (если нет собственника, то и спора нет, не оснований приобретения имущества по давности). Всегда в отношении недвижимости найдется лицо, которому могло бы принадлежать имущество, но не с СП.

Вопрос о правоспособности первоначального застройщика: когда он продает СП он отказывается от всего, от возможности впоследствии зарегистрировать постройку и стать ее владельцем тоже.

В особом производстве не разрешаются вопросы права, только вопросы факта. Мы устанавливаем факт выдачи разрешения на строительство, бумажки нет, но мы устанавливаем факт того, что бумажку выдали.

Допускается ли распространение ст. 222 для СП, созданных до принятия ГК? Нет. Если идет приобретательная давность, то СП возводилась до части 1 ГК, нормы ст. 222 не обладают обратной силы. Там действует ст. 109 ГК 1960: похожа на ст. 222, за исключением того, что СП относились только жилые постройки. Нежилые постройки не регулировались, поскольку были в собственности исключительно государственной.

Получается, что вопрос о самовольности и приобретательной давности нежилых построек не стоит.Там все просто - достаточно давности.

Что касается построек, сделанных в 19 веке, то, конечно, они не были построены с соблюдением норм и правил, поэтому здесь тоже только приобретательная давности.

3 основания для признания постройки СП:

1) Проблема с земельными участками - построил СП или без права на землю, или утратив в последствии это право. Может ли он претендовать на собственность? Нет. Это бы жестко ущемило право собственника земли (участок и недвижимость - должны быть едины). Но не всем это понятно. Ст. 222 в проекте тоже изменилась: если СП возведена на земле публично-правового образования, самовольный застройщик может обратиться с иском к собственнику земли, иск подлежит удовлетворению, с решением вопроса о выплате компенсации стоимости. Это чушь! Это чистая кража земли, пускай даже собственности публично-правового образования. Какая разница, кто собственник? Собственность одинакова, она защищается одинаково. Но этот вариант вычеркнут из Проекта.

Что делать, если постройки возведены на чужом участке? Это частное право: нарушено мое право собственности на землю. Если мы договоримся, то я могу требовать компенсацию за свою землю. Иначе буду требовать сноса.

Если земля была в собственности публично-правового образования, то такая СП не будет в собственности никогда.

Варианты действий:

Собственник заявляет иск о сносе.

Собственник заявляет к самовольному застройщику в суд требование о признании права собственности, если собственник выплатит застройщику стоимость, вложенную в постройку, по решению суда.

Разъяснение ВАС: если СП возведена в отсутствии прав на земельный участок но при наличии необходимых разрешений, собственник земли через суд может признать право собственности на постройку, если собственник выплатит застройщику стоимость, вложенную в постройку, по решению суда. Ситуация странная: как он получил разрешения при отсутствии права на землю? Разрешение на строительство - подтверждение государства, что конкретный объект строительства, будучи реализованным на конкретным участке, не будет нарушать ничьих прав.

Предмет проверки:

• Сам проект

• Привязка проекта к земельному участку

• Нарушение (соблюдение) градостроительных норм

• Имеет ли лицо право, допускающее застройку?

То есть это значит, что изначально право на землю было, а потом пропало.

Ограничительное толкование: собственник может получить право собственности только тогда, когда было разрешение на возведение постройку. Легализовать постройку за собственником земли не возможно, если застройщик совершил самозахват. Шербаков считает, что это толкование правильное. В случае самозахвата нужно требовать исключительно сноса.

Расширительное толкование: собственник может получить право собственности и тогда, когда было разрешение на возведение постройку смысл разъяснения не нужен, потому что разрешения не играют роли в данном случае.

2) Отсутствие необходимых разрешений на строительство. Их много.

Собственник с соблюдением разрешенного использования строю объект без получения необходимых разрешений. Отсутствие самого по себе разрешения на строительство препятствует ли установления права собственности в судебном порядке? Зарегистрировать никогда не сможем. История печальная: в 2007 не было позиции ВАС, была разная практика судов, исходящая из толкования абз. 3 п. 3 ст. 222:

а) либеральная группа - легализация возможна; отказ в иске на признание права собственности на постройку исключительно в том случае, когда есть безусловные условия отказа в иске. Здесь наказания за последствия - состав материальный, так сказать. Истец доказывает отсутствие неблагоприятных последствий - что нет вреда жизни и здоровью, что в ходе строительства нормы и правила не нарушены.

б) никогда не возможно легализовать объект, возведенный без разрешений. Этот абзац 3 - конкретизация абзаца 1, а не общая норма. Суть в том, что когда истец не осуществил правонарушение, то только он может легализоваться при условии доказывания того, что нормы и правила нарушены. Пример: сосед построил на моем участке баню. Только я могу ее легализовать, если докажу, что строили нормально.

в) еще основания:

• Сами судьи относятся к этой категории дел с ненавистью. Суд при таком (втором) подходе становится статистом, они просто регистрируют не проверяя сущность.

• Суд берет на себя огромную ответственность при регистрации.

• Как можно преодолеть нарушение императивных требований публичного закона? Строить нельзя, но если очень хочется, то можно; потом зарегистрируем.

• Без разрешения на строительство я построил ТЦ в Москве - кто надлежащий ответчик. Иск о признании права собственности - искусственная конструкция, нет второго лица с такими же интересами, как у меня, то есть ответчика нет. Может быть и иска такого нет? Он есть.

Надзорные постановления ВАС 2009: принят за основу первый либеральный подход. Он снабжен критерием добросовестности: докажет, что предпринимал меры для легализации СП (это - вопрос факта). В 2010 ВАС постанволение 10/22 п. 26: отсутствие разрешения не является безусловным основанием для сноса самовольной постройки. Он должен доказать:

Что постройки не представляет угрозы

Что предпринял надлежащие меры для легализации, то есть получение разрешения на строительство постройки и (или) на ввод объекта в эксплуатацию

143 Информационное письмо Президиума ВАС надлежащие меры - все надлежащие по форме и содержанию меры, достаточные для того, чтобы орган выдал разрешение. Меры к получению разрешения на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию. Как можно ввести объект в эксплуатацию, если не было разрешения на строительство?

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - формальный критерий СП. Однако это не совсем так, основания:

ГрадК для ввода объекта в эксплуатацию необходимо иметь разрешение на строительство, иначе - отказ в выдаче разрешения. Невозможность введения в эксплуатацию объекта без разрешения на строительство - процесс строительства идет так, что после выдачи разрешения на строительство производятся надзорные мероприятия, ведется специальный журнал надзора. Ввод объекта в эксплуатацию - не формальность, нужен огромный пакет документов, где специалисты констатируют, что в ходе строительства использованы должные материалы, проект реализован так, как написано в проектной документации и др.

Отсутствие разрешения на строительство означает, что у уполномоченного по надзору за строительством отсутствует проектная документация, значит, нет предмета надзора, надзор не осуществляется. Никто не хочет вводить в эксплуатацию объект, за которым не было надзора.

Возможно ли осуществляя постнадзор, сделать вывод о соответствии объекта требуемым нормам? Нет.

Можно ли при такой ситуации вводить объект в эксплуатацию? Нет.

"Строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения".

В идеале без разрешения на строительство не могут вестись никакие виды строительных работ. В Европе за такое - уголовное наказание.

Дело Джамаловой в поселке под Анапой (там СНИПы сейсмоустойчивые), которая построила 4-этажную гостиницу, земля представлена для ИЖС, там правила землепользования и застройки только под индивидуальную жилищную застройку. Все суды ей в иски отказали. ВАС газовал гостиницу 4-этажным жилым домом, с комнатами для размещения отдыхающих, столовой, магазином и др. Суд счел надлежащими следующие меры: разрешение от ГИБДД и территориального отдела роспотребнадзора.

3) существенное нарушение норм и правил. Постфактум доказать их отсутствие нельзя.

Зербаков считакт, что если нарушение публичное (отсутствие разрешения на строительства, или в нарушение норм), то легализации быть не может. Если постройка самовольна по причине существенного нарушения норм и правил, то ее можно легализовать в порядке гл. 24 АПК при 2 условиях

Если было разрешение на строительство

Уполномоченный орган отказал во вводе в эксплуатацию по причине ошибки

Возможен только снос СП, а не ее легализация. Проблема в том, что разрешение на строительство получается только после денежной выплаты.

Поиск по сайту: