Щербаков

Договоры в сфере капитального строительства

19.09.13

Термин "капитальное строительство" - советский. Щербаков ставит вопрос шире. Речь пойдет об отношениях по регулированию строительной деятельности, об институтах вещного и обязательственного права.

Наше г-п представление о строительствами обладает характеристиками:

1. Ему не посчастливилось; в СССР проблема не разрабатывалась. Не было нормальных вещных прав на земельные участки, не разрабатывались вещные стороны отношений по строительству (например, объект неоконченного строительства). Теперешние вопросы тогда были не актуальны. Поэтому нет русской литературы по данной теме (исключение - Брагинский).

2. В СССР было сильно публичное начало в сфере строительства. И сейчас строительная деятельность регулируется помимо частно права, публичным (ЖК, ФЗ Об объектах культурного строительства и др.). Нужно разрешение на строительство, ввод объектов в эксплуатацию, строительный надзор и др. Важно поминать соотношение этого регулирования: когда публичное вмешательство обоснованно, а когда - нет. От разрешения этого вопроса зависит разрешение теоретических и практических задач в этой сфере.

Есть неприемлемая тенденция - полное игнорирование вопросов публичного права в сфере стройки (это г-п фундаментализм, который иногда крайне вреден). Например, ВАС не хочет понимать ничего про ввод объектов в эксплуатацию, разрешение на строительство и др. И это ужасно.

Здесь не обойтись без публичного права, но это не дает говорить об основании возникновения комплексной отрасли строительного права, сочетающей публичные и частные начала.

3. Строительная деятельность, вопросы ГП в этой сферы производны от реальной деятельности по строительству (нужно понять, что такое строительство и как оно происходит). ГП нормы по строительству регулируют конкретную деятельность, которая является отдельным видов деятельности людей.

Например, есть акт приемки КС-2 в ГП у нее есть 5 значений, но его значение зависит от того, когда и на какой стадии он подписывается. Акт производен от реальной стройки. Эти конструкции не идеальные, а прагматичные. Идеальные конструкции - уступка права требования, отступное - но они не опосредуют реальную жизнь, они искусственны, созрели в головах юристов.

ПП ВАС 13 - можно обязаться передать или передать объект незавершенного строительства в аренду, в пользование, вне зависимости от его регистрации, пользование объектом незавершенного строительства - административное правонарушение, но это не влечет недейтсивтельности аренды, но когда передается для целей ремонта не влечет санкций по КоАП. Суть строительства - минимизировать издержки и простои.

• Например, если дом строится, а на первом этаже уже хотят ремонтировать под банк.

• Для целей съемок фильмов, перформансов, модных показов.

Договор аренды объекта самовольного строительства недействителен, он противоречит законодательству, даже обязательство недействительно. Казалось бы вопрос касается только частного права, но здесь вопросы публичного права. Нет проблем, если объект незавершенного строительства передается в аренду для ремонта. Только здесь ПП ВАС прав. Пользование в целях ремонта не противоречит ГрадКодексу, нет состава административного правонарушения. Строители - профессионалы. А когда простые граждане допускаются на объект незавершенного строительства, это создает огромные риски. Как такое пользование объектом составляет КоАП? КоАП - это почти УК, их разграничение - вопрос государственной воли. Объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию. В чем суть? Подтвердить, что не было отступлений от проекта, что соблюдены все нормы и правила. Любая незавершенка имеет грандиозные потенциал самовольного строительства. Мы не понимаем, на сколько опасен такой объект.

Не понятно, откуда такое несимметричное решение: почему нельзя передать самоволку, а можно - незавершенку, если они суть одно и то же?

Вопросы вещного право

1. Статус объектов незавершенки;

2. Статус объектов самоволки;

3. Статус объектов культурного наследия;

4. Статус объектов подземного строительства.

Система договоров строительства

5. Договор о долевом участии в строительстве (ФЗ 214 и иные, не урегулированные ими случаи).

6. Правоотношения с публично-правовыми образованиями.

7. Договор строительного подряда (соотношения с договорами комиссии, простого товарищества и др.).

8. Договор на проектно-изыскательские работы.

Поиск по сайту: