Особенности проведения работ в отношении объектов культурного наследия (ОКН) и подземного строительства (ОПС)

Это непосредственно вопрос статус объектов строительства. Особенности г-п статуса объектов культурного наследия. ОКН очень различны. Мы будем говорить о тех, что являются самостоятельными недвижимыми объектами. Но есть произведения садово-паркового искусства, надгробия, видовые точки.

Раньше вид на красной площади был наследием Юнеско. Теперь Swiss отель испортил видовую точку (не могут смотреть на купола здания Храма Христа Спасителя). "Кремль на фоне Сити выглядит лубочной игрушкой." Вид с Воробьевых гор Сити тоже испортился. В развитых правопорядках нельзя портить силуэт, вид.

Улично-дорожная сеть не может быть изменена в исторической части города, если они могут признаны объектами культурного наследия.

Объект культурного наследия - фрагмент городской усадьбы после пожара. Что является основанием говорить, что данный ОКН является памятником архитектуры и истории? Закон 73 (об ОКН) дает ответ, но витиевато: предмет охраны - те особенности ОКН, которые послужили основанием включения их в реестр. Особенности градостроительного порядка - здание в стиле модерн начала 1920ых. На место выезжают эксперты историческо-культурной государственной экспертизы дают заключение, что объект типовой, то есть фрески, известная лестница и элементы фасада, выполненные известными архитекторами. В заключении напишут, что ОКН именно эти 3 элемента. Орган по охране памятников включает в реестр, создается паспорт ОКН.

Что подлежит охране? Здание в целом или только то, что записано в заключении экспертизы? Только то, что написано в заключении. В остальном охраны нет. И это неправильное ужасное решение. Оно всегда заключало основания для злоупотребления. По-хорошему охране должно подлежать все здание в целом со внутренними планировочным решением.

ОКН нужен для того, чтобы люди могли почувствовать прошлое.

Последствия включения ОКН в реестр заключаются в том, что на него в полной мере действует режим ОКН. Такой режим хорош. Вновь выявленные ОКН - памятники, в отношении которых возбуждено производство о признании их памятниками.

Режим делится на 2 части:

1) Запрещенные работы - то, что нельзя делать в отношении памятников.

1. Запрещены любые работы по сносу (даже если здание находится в руинированом состоянии), нужно консервировать ОКН

2. Устанавливаются зоны охраны:

зоны охраны ОКН (там запрещено осуществление любой хозяйственной деятельности; как правило, 3 м от фундамента)

зона, регулируемой застройки (возможно при наличии обязательного разрешения органа по охране ОКН).

Однако очень часто зоны регулируемой застройки не утверждены.

3. Возможно ли осуществление реконструкции памятников? Закон запрещает. По отношению к нашей практике это плохо. Но у нас приспособление к современному использованию - это издевательство. Здания 19 века с прогнившими перекрытиями или если фундамент лопнул, то это уже не капитальный ремонт, а реконструкция. Должен быть проект реконструкции. Москспертиза и Госкомнадзор должны проверять такие проекты. Снос части (изменение этажности) - это тоже реконструкция. Такие работы должны быть разрешены, потому что иногда есть 3 этажа 15 века, а четвертый - к 19 веку. Зачем нужен этот 4 этаж? По закону его снести нельзя.

Равным образом исключено проведение капитального ремонта объектов культурного наследия, считается, что это может плохо повлиять. Но такие капремонты необходимы и их делают. Но в силу такого запрета не выдается разрешение на строительство и реконструкцию, а значит, нет контроля и надзора за ними. Там не действуют градостроительные регламенты.

У нас по Конституции есть право на культурное наследие или на знакомство с ним.

4. На них нельзя размещать рекламные конструкции.

2) Разрешенные работы:

1. Работы по воссозданию ОКН.

2. Приспособление памятников к современному использованию (пожарная охрана, канализация, вентиляция и др.)

3. Текущий ремонт памятников.

Все это - ремонтно-реставрационные работы. Там действуют специальные нормы и правила. Использование аутентичных материалов, в не современных материалов и красок и др. Но есть градация этих реставрационных работ, поэтому они не всегда применяются в полной мере.

Если необходимо осуществить капремонт памятника. Как это сделать? Практически никак. Закон говорит о том, чтобы был составлен проект реставрации памятника, отправлять его в орган охран ОКН (Москомнадзор), который передает на экспертизу, которая одобряет проект и выдает разрешение на проведение ремонтно-реставтрационных работ. Потом контроль по исполнению проекта и подписывается приемочный акт.

Орган осуществляющий государственный строительный надзор полностью отстранен от процесса. Вводить в эксплуатацию проект нельзя (при Лужкове это делал он сам лично). Ряд строительных норм и правил не может распространятся на ОКН. Этот вопрос не согласован, и никто этим не занимается.

Зря разделили строительные работы в контексте Град Кодекса и в контексте ОКН. И капремонт, реставрация должны проводиться, но так, чтобы они отвечали предъявляемым к ним требованиям и чтобы сохранялся ОКН.

Должно по-хорошему быть 2 экспертизы, 2 разрешения, 2 контроля.

Что нужно делать в отношении памятников? Всегда необходимо производить ремонтро-рестоварационные работы. Какое основание для них? И кто их обязан производить? В советское время был охранного договора: все здания были в гос собственности, они передавались на разных правах учреждениям. Этим занималось уже само учреждение. Появилось охранное обязательство, выдавались деньги на ремонт.

В 90 появился охранно-арендный договор с частными лицами. Основание ремонта - заключение между уполномоченным органом и лицом охранного обязательства (то есть г-п договора). С кем он заключается? С собственниками или с пользователями ОКН. На практике, чаще - с пользователями. Но про то, что договор публичный, нигде не написано. Орган охраны проекта направляется собственнику (там написано, что и в какой срок должен выполнить собственник). Но он не соглашается, пишет протокол разногласий. Начинается спор, который длится годами. Обязанности осуществлять работы у собственника не возникает.

Закон ориентирует орган ОКН искать пользователя ОКН. Но не понятно, как это возможно? Как делить крышу, стены? Если непонятно, кто что должен делать, значит, никто ничего делать не должен. Это - рудимент советской эпохи.

Почему сохранность памятников должна зависеть от арендных отношений?

Применительно к жилым домам, к счастью, заключается договор с ТСЖ.

По идее отвечать всегда должен только собственник. Основанием для возникновения обязательства должно быть вынесение ненорамтивного правого акта. А потом уже можно идти в суд и оспаривать его. Это должно жестко быть отражено в реестре. Приобретая объект, ты должен понимать, что ты покупаешь также и охранное обязательство.

Бесхозные памятники.

Охрана произведений садово-паркового искусства осуществляется государственным бюджетным учреждением.

Объекты подземного строительства. Проблема - все нормы о строительстве и о его регулированы сформулированы применительно к наземному строительству. Разрешение на строительсвто и на ввод объектов в эксплуатацию выдается на основании права собственности за землю. Как быть? ФЗ о недропользовании - до 5 м - собственник земельного участка, ниже - по праву на недропользование. Но это никак не осуществляется. Нужно бы анализировать проект, выдавать разрешение, контролировать.

До 5 м нет проблемы и чуть ниже - нет проблем.

А глубже - зарегистрировать право собственности очень тяжело. Исключения - по полезным ископаемым.

Нужно ли право на земельный участок? Нет. Нужно разрешение на использование недр. Договор аренды участка недр - простое право пользования.

Поиск по сайту: