Отношения, на которые не распространяется ДДУС

Как квалифицировать договор, который предполагает, что участник передает деньги, застройщик - объект, но под ДДУС это не подпадает.

Возможности квалификации:

Инвестиционный контракт (ФЗ Об инвестировании: у инвестора сильные вещно-правовые гарантии). Но общественность решила, что никакого инвестиционного контракта нет. Это - понятие экономическое. Если мы следуем такой логике, то мы инвестируем во все: в покупку мяса, квартиры и др. ПП ВАС 54 сказал, что мы квалифицируем по ГК:

Поименованный.

Непоименованный.

Смешанный.

Практика ВС за 2002 год - строительный подряд. Позиция носит абсурдный характер.

- Договор строительного подряда констатирует только то, что у того, кто платит, есть право на земельный участок. Такого в нашей ситуации никогда не будет. Правом на землю обладает застройщик.

- Проблема с определением существенных условий договора: задание заказчика - сделать квартиры (!), а не объекты общего пользования (лестницы, крышу, лифтовые холлы). Еще проблема: как определить существенный срок договора: когда я покупаю квартиру на 3 этаже, а дом 10-этажный, то какой срок?!

ДКП будущей вещи. Какие последствия?

Возникают только обязательственные отношения - обязанность передать будущую вещь. Вещных прав никаких не возникает. Иски о признании права собственности (на возведенный объект), в таком случае не допускаются. То есть удовлетворение требования об установлении права собственности не возможно.

Пути защиты:

1) предъявление иска по. 298 (отобрание индвидивьельно-определелнной вещи) и ст. 551 (признание права соьственности). Нужно 2 условия:

Объект существует, право собственности на него зарегистировано,

Он находится во владении застройщика.

На практике это очень малое количество случаев.

2) иск о возмещении убытков. Общие правила банкротства застройщика. Банкротство всегда заканчивается получаем каждого из кредиторов дырки от бублика, пропорционально требованиям других кредиторов.

Они все несут расходы по ведению дела о банкротстве.

То есть права покупателя реально никак не защищены. Теоретически конструкция верная, но она не соответствует жизни.

В течение строительства мы никак не можем повлиять на строительство.

Каковы последствия для инвестирования в сфере строительной деятельности при квалификации его по по договорам?

Договор строительного подряда - финансирование строительства на своем земельном участке при получении собственности на этот объект. Форма наименее рискованная, но она не может покрыть все проблемы проинвестировать.

ДКП будущей вещи - не хочет получать право на весь объект, он хочет только свою квартиру. Такой инвестор безумный, у него почти нет способов защиты.

У меня есть право на землю, и есть лицо, которое хочет построить на этом участке здание, получив при этом право собственности на 4 и 5 этаж. Как квалифицировать?

1 вариант. Смешанный договор (строительный подряд + ДКП будущей вещи) - такая ситуация не устраивает того, кто инвестирует. У покупателя нет вещно-правовой защиты.

2 вариант. Договор простого товарищества. Право на землю и работы квалифицируем в качестве вкладов. Вопрос: в чем отличие договоров просто товарищества и в договорах смешенного типа? В договоре простого товарищества нет встречного предоставления. Не понятно, возникают ли обязательства встречные или просто обязательства по внесению вкладов. Нужно обязательно указывать на эту встречность. Это условие об основаниях возникновения права собственности на будущие вещи (оно должно быть у обоих лиц первоначальное, а не производное). Нет обязательства собственника земельного участка передать право на будущую вещь. Получается 2 объекта недвижимости: 1,2,3 этажи и 4,5. Простое товарищество дает возможность осуществлять инвестиции, не рискуя вещными правами. В приобретении права на будущую вещь он не будет зависеть от товарищей.

Заметки на полях: Условие госрегистарции в Москве - акт реализации инвестконтракта между Москвой и застройщиком. ФЗ "О госрегситрации" не устанавливает обязательность предоставления акт реализации инвестконтракта (не передал долю городу или не построил детскую площадку и т.д.). Не подписав такой акт, в эксплуатацию ввести нельзя. В суд подаются иски о понуждении подписании акта о реализации инвестконтракта, но суду нужно признавать акт подписанным, а не понуждать к подписанию (такое решение невозможно принудительно исполнить). Вопрос о реализации инвестконракта - вопрос об исполнении обязательств.

П. 7 ПП ВАС 54: коль скоро право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации, коль скоро есть принцип суперфицио соло цедит (право собственности можно зарегистрировать лишь при наличии права собственности на землю и не может быть ситуации, когда земля и объект не находятся в собственности одного лица) у нас только те из товарищей могут получить право собственности на строение, у которых есть право на земельный участок; иначе - право собственности на землю признается долевым. После заключения договора простого товарищества нужно установить право общей собственности на землю. Если уклоняется, то через ст. 551 в суд. Без права собственности на землю он никогда не получит право на 4,5 этаж. Поэтому нет таких случаев на практике. Например, когда одно лицо еще не начало строить, а второй уже внес в качестве вклада землю, то у первого уже появилось соответствующее право собственности на землю. Это ущемляет второго.

Суперфицио соло цедит относится к зданию,

Создание товарищества уже само по себе свидетельствует о том, что они согласны на установление общего имущества. Госрегистрация устанавливает общую долевую собственность на здание, а значит, и на землю (право в доли, пропорциональном доле моих квадратов в площади здания).

Как правило, товарищества создаются для строительства здания и распределения встроенных помещений между ними. А если товарищество создается для создания единого объекта, который будет находится в общей долевой собственности, то какие проблемы (подумать!)

Раньше был инвестиционный контракт, который не соответствовал теории права. Даже не обладая правом собственности на землю, приобретает долю в праве собственности на объект.

Сейчас договор простого товарищества ущемляет право лица, вносящего в виде вклада землю, потому что его монетарное право нарушается до внесения вклада другого лица.

Непоименованный договор: в общем ДКП, но не ДКП. Такого не может быть. Потому что возникает в результате вещное право, у которого должная быть кауза. Вещное право (право собственности) должно быть публичным - может возникнуть только по поименованным основаниям (договорам).

Поиск по сайту: