Уступка права требования ДДУС

ДДУС не мыслимо без уступки права требования.

Вне контекста ФЗ О ДДУС. То есть по ДКП будущей вещи. Лица приобретают права к застройщикам в чисто инвестиционных целях. И потом спустя какое-то время после начала строительства он уступает свое требование и получает навар.

Права требования по договору цессии не надо приобретать в отношении недвижимости никогда.

Проблемы.

Встречное исполнение. Лицо получило право требования, но не уплатило. Право требования передачи объекта передается цессионарию. Возникает встречное обязательство - передать объект долевого участия. Цедент уступает это право. Застройщик по ст. 328 - приостанволение исполнение. Он хочет, чтобы цессионарий заплатил ему. Возможные способы защиты - предъявить требование цеденту (он передал требование, исполнить которое невозможно). Цедент передает в том состоянии, в котором право было. Цедент отвечает за действительность, но не за исполнимость.

Как снизить риски цессионария?

1 путь. Нужно дать ему иск. В Проекте ГК расширяется понятие недействительности требования. Исполнимость - ответственность за невозможность исполнения обязательства. Неисполнимость - случай недействительности. Можно будет требовать возместить убытки.

2 путь. Новый ГК. Заверения об обстоятельстве, о факте исполнения обязательства перед должником.

3 путь. В договоре предусматривать отвественность как за нелействительность, так и за исполнимость.

4 путь. Требование от застройщика доказательство платежа цедента (сделать это практически невозможно).

Проблема 2. Дублирующая уступка права требования. Защита прав цессионария.

Цедент уступает одно и то же право требования 2 цессионариям с промежутком во времени в 2 дня. Причем цедент выполнил обязательство перед застройщиком. У кого появилось право?

1. С тем, с кем первым заключил договор об уступке. Потому что когда заключалась 2 цессия, у цессионария уже не было права.

2. Не от даты заключения договора, а от условия о моменте перехода имущественного права как в первом, так и во втором договоре. С момента оплаты или с момента заключения договора.

2 практических случая:

Первый. Сначала управомоченный цессионарий 2 требует от застройщика, и тот исполняет. Потом цессионарий 1 предъявляет требование к застройщику, и у него нет требования к должнику, потому что он исполнил надлежащему должнику. Путь один - требование к цеденту. А там его подстерегают все те же проблемы, которые мы уже обсудили.

Уведомление цессионарием - полная глупость. Для должника это ничего не значит.

Второй случай. Первым требование предъявляет неуправомоченный цессионарий, застройщик исполняется.

17.10.13

Право требовать объекта передачи. Неуправомоченный цессионарий предъявляет требование к застройщику. Застройщик исполняет неуправомоченному цессионарию, происходит гос регистрация. Управомоченный цессионарий требует от застройщика, но тот отказывает. Как управомоченный, но не предъявивший требование цессионарий может быть защищен?

Варианты:

1. Требование к первоначальному кредитору-цеденту, связанное с возмещением убытков, поскольку он не может реализовать свое право. Такое требование отягощено реальной исполнимостью такого акта. Нужно искать иной путь защиты прав управомоченного цессионария.

Один путь - придать абстрактный характер сделке по уступке права требования; при двойной продаже вариант не работает. Абстрактностт цессии не позволяет его защитить, потому что правоприемство не возможно, не было соответствующего права. Порочность основания не влечет порочности цессии, последующие цессионарии защищены абстрактность цесссии не позволяет защитить управлмоченного цессионария. Информационное письмо президиума ВАС н 120.

Второй путь - мы в тупике: застройщик-должник исполнил обязательство ненадлежащему кредитору, обязательство не прекращается. Неуполномоченный цессионарий неосновательно обогатился за счет застройщика-должника. Налицо фактическая невозможность исполнения обязательства. Уполномоченный цессионарий должен требовать возмещение убытков с застройщика (в размере цены аналогичного имущества на момент вынесения решения). Так мы защитили цессионарию. Но должник попал. Он передал объект неуправомоченному и должен платить полную стоимость уполномоченному, ввергаясь в суд по требованию неосновательного обогащения с неуправомоченного. Но неуполномоченный не знал и не должен был знать, что он не управомочен. Он должен отдать или должнику-застройщику, или возмещать стоимость утраченного имущества. Налицо диспропорция. Должник вообще не участвовал в сделке уступки, подвергаем риску неуполномоченного цессионария. Такая диспропорция свидетельствует о том, что мы неправильно посмотрели правила оборота прав, присущих праву как объекту.

Идти можно по пути конструирования конструкции защиты должника, защиты уполномоченного цессионария и не создания рисков для неуправомоченного. Кто виговат? Иск об убытках к цеденту. Есть еще одна порочная цепочка - должник. Какие есть правила о личности кредитора для должника: должник должен исполнять новому кредитору только если он не усомняется в его личности как в надлежащей, иначе он исполняет цеденту и освобождается об обязанности. Здесь важный механизм: эта норма закона ввергает нас в пучину субъективных знаний-незнаний должника, а не от объективных управомочен-неуправомочен. Иногда же может быть, что никто не правомочен из-за порочности основания. Есть норма закона о долге, что в таком случае вносим в депозит нотариусу. А квартиру в депозит нотариусу не внесешь. Но должник вправе исполнить и неуправомоченному цеденту. А где теоретически можно найти такое основание прекращения обязательства неуполномоченному лицу? Это никем не обосновано. Норму ст. 386 (?) можно считать специальной нормой аналогом внесения долга в депозит при наличие оснований сомневаться в личности кредитора.

Практика предлагает ввести критерий добросовестности в действия должника. Должник доказывает свою добросовестность. Такая добросовестность субъективная. [Реестр дает тоже субъективную добросовестность.]

Вывод: если должник исполнил левому человеку, то он будет принужден выплатить убытки надлежащему кредитору. Очевидно, что возможен поход управомоченного к застройщику.

Уступка права требования - двигатель долевого участия.

Возможный путь - иск о неосновательном обогащении. Право собственности не возникло, в реестре лишь видимость.

Что если неуполномоченный потом еще и передал ему 3 лицу? Уполномоченный хочет квартиру, но физически ее получить не может, он получит только неосновательное обогащение (с убытками - сложно).

Если неуполномоченный подает иск о признании права собственности.

ФЗ о ДУС. Безобразный за исключением 2 моментов:

1) Статус застройщика - почти 100% гарантия, что объект не самовольный

2) Уступка (общие правила: не допускается уступка права требования, обусловленное встречным исполнением (в ДУС такого ограничения нет), такая сделка подлежит обязательной гос регистрации - попытка избежать дублирующих уступок).

Регситарции подвергается либо догвор купли-продажи или передача прав требования. Закон говорит, что сделка уступки права требования - цессия - с совершением которой связано правоприемство, подлежит регистрации. Весь фактический состав, с которым стороны связали право приемство должен быть. Цеденты будут говорить следующее: оплата на уступку производится до регистрации, то есть регистратору нужно нести документы и доказательство в платеже. А потом вам просто откажут в регистрации. Никогда не соглашаться на договор уступки права требования с условием предварительной оплаты. Если он упирается, идите в прокуратуру!

Поиск по сайту: