Дисконтирование как механизм учета факторов времени и риска в экономических расчетах стоимости доходной недвижимости

Стоимость собственности, приносящей доход, определяется текущей стоимостью денег, которые, как ожидается, будут получены в различные периоды времени в будущем.

Денежная единица, полученная через год или через 10 лет, стоит меньше, чем денежная единица, получаемая сегодня. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки. Рассмотрим два альтернативных варианта инвестиций. Вариант инвестиции А — 200 000 руб., которые будут в течение 30 лет приносить ежегодный доход в 10 000 руб. Вариант инвестиций Б — 50 000 руб., которые дадут 100 000 руб., но лишь через 20 лет. Возникает вопрос: «Какой из этих вариантов лучше, учитывая, что в обоих случаях риск одинаков?»

Для решения задачи необходимо быть знакомым с понятиями накопление и дисконтирование, которые позволят правильно оценить инвестиции и выбрать их оптимальный вариант.

Накопление представляет собой расчет будущей стоимости вложенных по периодам на депозит денежных средств. Депозит представляет собой представление денег взаймы банку (или другому финансовому учреждению) по процент.

Дисконтирование — это расчетный механизм, опирающийся на категорию сложного процента, который может быть применен для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций. Оно направлено на определение текущей стоимости будущего потока доходов (или затрат), который уменьшается по мере отдаления от начального момента времени.

Перед применением этого механизма следует внимательно определить его составляющие, в том числе:

· суммы денежных средств, о которых может идти речь;

· время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены;

· осознанные риски, связанные с инвестициями;

· соответст­вующую ставку дохода (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

Общим знаменателем суммы являются наличные рубли или их денежные эквиваленты. Важно с максимально возможной точностью спрогнозировать общую сумму рублей, которые, как ожидается, будут инвестированы или получены от инвестиций.

Это позволит ответить на главный вопрос — обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств должен превысить их отток.

Однако даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят о том, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 100 руб. должны позднее принести 200 руб. Насколько это удачное вложение средств? На данный вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценены вероятность получения 200 долл., а также время, когда это произойдет.

Время является для инвестора одним из наиболее ценных и незаменимых ресурсов. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено, т.е. непродуктивно использованное время оз­начает потерю денег. Единственный способ избежать этого — заставить капитал работать, т. с. вложить его в дело.

Деньги в экономике используются для то­го, чтобы приносить процент. Важно знать время получения последнего, по­скольку уже полученный процент может быть использован для извлече­ния еще большего процента.

Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами, или периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.

Например, если инвестиции составляют 100 руб. и ожидается, что от них будут получены 200 руб., большое значение имеет, поступят ли эти 200 руб. на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как пра­вило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инве­стиции.

Затем доходы могут быть вновь реинвестированы для того, что­бы принести в течение заданного промежутка времени еще большие чи­стые доходы

Под риском понимается непостоянство и неопределенность, связанные с инвестициями. Иными словами, риск — это вероятность того, что до­ходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Например, заключенное на скачках пари в 100 руб. при ставке 50:1 характеризуется высоким уровнем риска. Его результатом может стать потеря 100 руб. или же выигрыш 5 000 руб. В то же время, менее ри­скованным является вложение 100 руб. в облигацию правительства РФ. С чрезвычайно высокой степенью вероятности по истечении оп­ределенного периода времени эта облигация будет стоить 120 руб. Аналитику следует помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.

Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения ожидаемых чистых доходов. Данный показатель может быть использован как общий знаменатель при сопоставлении различных инвестиционных предложений. Ставка дохода на инвестиции называется также конечной отдачей. Применительно к потребительским кредитам это "ежегодная процентная ставка".

За исключением случаев, когда в оценке инвестиций используются критерии нефинансового характера, приоритет отдается тем вложениям, по которым ставка дохода наиболее высока. Однако, если все элементы инвестиционных предложений различны, прогнозируемые ставки дохода сопоставляются с риском. Чем больше риск, тем выше должна быть ставка дохода для того, чтобы она могла компенсировать риск инвестору.

Поскольку расчеты с использованием сложного процента носят чисто механический характер, а также вследствие того, что структура доходов от инвестиций может быть различной, для различных ставок процента подготовлены специальные таблицы. Пример таблицы приведен ниже (табл.11.1). Каждая страница таблиц рассчитана по крайней мере на 29 лет и с держит шесть колонок для удобного применения в работе с различными потоками доходов. Ниже перечислены функции сложного процента (денег): накопленная сумма единицы (колонка 1); накопление денежной единицы за период (колонка 2); фактор фонда возмещения (колонка 3); текущая стоимость единицы (колонка 4); текущая стоимость аннуитета (колонка 5); взнос на амортизацию денежной единицы (колонка 6).

Поиск по сайту: