Глава 4. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. Общие положения о вещном праве

на жилое помещение

Вещным правам на жилые помещения посвящены гл. 18 ГК РФ и раздел 2 ЖК РФ.

Вещное право на жилое помещение представляет собой субъективное гражданское право, т.е. вид и меру возможного поведения субъекта в отношении особого объекта гражданских прав, каковым является жилое помещение.

Объектом вещного права в данном случае выступает жилое помещение, которое должно отвечать соответствующим требованиям. Поскольку жилые помещения могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности, собственниками таких объектов могут выступать соответственно физические лица (граждане), юридические лица и публично-правовые образования.

Содержание вещного права на жилое помещение составляет традиционная для отечественного законодательства "триада" правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Однако в процессе реализации своих правомочий обладатель вещного права на жилое помещение должен учитывать особенности правового режима таких объектов.

К вещным правам на жилые помещения относятся, во-первых, право собственности, во-вторых, ограниченные вещные права. Среди ограниченных вещных прав на жилые помещения следует назвать: 1) права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ); 2) право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании либо договора (в частности, в соответствии со ст. 602 ГК РФ), либо завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ).

В отношении таких ограниченных вещных прав, как право члена семьи собственника жилого помещения и право пожизненного пользования жилым помещением, возникающих у гражданина на основании договора или завещательного отказа, в литературе предлагается использовать понятие "право проживания" <1>. В частности, под правом проживания предлагается понимать принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемое пожизненно или на иной срок, возникающее в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения <2>.

--------------------------------

<1> Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 71.

<2> Формакидов Д.А. Концепция развития законодательства Российской Федерации о вещных правах. Пермь, 2008. С. 175.

§ 2. Жилое помещение как объект вещного права

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты вещных прав бывают различных видов: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначенное для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в отношении жилых помещений предполагается норма (п. 1 ст. 298.1) о том, что жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

По своей сути жилое помещение относится к сложным объектам. В состав такого сложного объекта в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (издание шестое, переработанное и дополненное).

<1> Подробнее об этом см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2003. С. 24.

Так, согласно ст. 16 ЖК РФ под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В постройке, именуемой жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельными объектами права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, с одновременной передачей права собственности на жилой дом передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилым домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, к покупателю либо переходит право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Согласно жилищному законодательству квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы и т.д. (ст. 36 ЖК РФ). Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящегося в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Комната представляет собой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Для характеристики жилого помещения важно отметить выделение внутри помещения, во-первых, полезной (общей) площади, т.е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др., во-вторых, жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, образованных для проживания. В законе употребляется также понятие "вспомогательная площадь", которой считается площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т.п.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается признавать жилыми помещениями квартиру и комнату. При этом квартира, которая состоит из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, считается коммунальной и не может быть предметом сделок.

§ 3. Субъекты вещных прав на жилые помещения

Согласно ГК РФ субъектами жилищных правоотношений могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений влечет за собой, соответственно, появление все большего числа собственников. Субъектами же ограниченных вещных прав на жилые помещения могут выступать только граждане.

Гражданин как собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также может сдавать жилое помещение для проживания другим лицам на основании соответствующего договора.

Что касается таких собственников жилых помещений, как юридические лица и публично-правовые образования, то они могут использовать принадлежащее им на праве собственности жилое помещение только для сдачи по договору найма либо аренды. Объясняется это тем, что как у юридического лица, так и у публично-правового образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению, но этим субъектам жилое помещение может быть необходимо для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли.

Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы, товарищества собственников жилья <1>.

--------------------------------

<1> См.: разделы V, VI ЖК РФ; Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах".

Для анализа отношений между гражданином - собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ) следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых "члены семьи собственника жилого помещения". Жилищное законодательство к членам семьи собственника относит супруга собственника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Бывшие члены семьи - лица, у которых семейные отношения с собственником прекратились, в определенных случаях могут сохранять право пользования жилым помещением.

§ 4. Право собственности на жилое помещение

К вещным правам на жилые помещения относится прежде всего право собственности, на началах которого обладают своим имуществом многие граждане. Кроме того, собственником жилого помещения может быть юридическое лицо или публично-правовое образование.

Право собственности на жилое помещение представляет собой вид и меру возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения. По сути, это юридически обеспеченная возможность собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

В п. 1 ст. 209 ГК РФ правомочия собственника (содержание права собственности) раскрываются с помощью традиционной для отечественного гражданского права "триады" правомочий: владение, пользование, распоряжение. Рассмотрим особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям.

Собственник жилого помещения осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также может сдавать жилое помещение для проживания другим лицам на основании договора.

Владение как составное правомочие права собственности на жилое помещение означает реальное обладание данным жилым помещением. В результате пользования жилым помещением собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан, размещение же в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ). Под распоряжением собственника жилого помещения понимается возможность собственника определять юридическую судьбу такого объекта - продать, обменять, подарить и т.п. Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу <1>.

--------------------------------

<1> Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. N 5. С. 117 - 121; N 6. С. 115 - 119.

Следует заметить, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Стать собственником жилого помещения гражданин может в силу различных правовых оснований, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством. В частности, это может быть: 1) приватизация в установленном порядке занимаемого жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ведомственном жилищном фонде); 2) жилищное строительство; 3) участие в жилищном, жилищно-строительном, жилищном накопительном кооперативе; 4) купля-продажа жилого помещения; 5) приобретение жилого помещения в порядке наследования и по другим законным основаниям; 6) семейные отношения с собственником жилого помещения (например, приобретение права общей долевой собственности или общей совместной собственности на квартиру (дом) в силу брачного договора с супругом - собственником жилья (ст. 42 СК РФ)); 7) приобретение права собственности на жилое помещение на основании договора дарения (ст. 572 ГК РФ) или иной сделки по отчуждению жилого помещения (например, договор постоянной или пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением) (ст. ст. 589, 596, 601 ГК РФ); 8) приобретение права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); 9) выкуп освободившихся изолированных комнат в коммунальной квартире. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение могут быть как возмездными, так и безвозмездными (получение жилья в дар или в порядке наследования) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Пчелинцева Л. Проблемы реализации прав граждан Российской Федерации на жилище // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 23 - 24.

При рассмотрении оснований и способов прекращения права собственности на жилое помещение следует исходить из того, что это могут быть как события, так и действия. При этом действия могут совершаться добровольно или принудительно. Примером события, т.е. факта объективного и неустранимого, в результате которого прекращается право собственности, являются стихийные бедствия: землетрясения, сильное наводнение, оползни, сели, извержение вулкана, смерч и т.п. Прекращает право собственности на жилое помещение и другое событие - смерть собственника; в этом случае его права переходят по наследству. Примером прекращения права собственности на жилое помещение в результате действий, совершенных добровольно, является совершение собственником гражданско-правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и др.

Иначе решается законодателем вопрос о принудительном лишении права собственности гражданина на принадлежащее ему жилое помещение. В основе принудительного лишения права собственности на жилое помещение лежат два положения. Во-первых, никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда, поскольку принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). Во-вторых, особенности прекращения права собственности в отношении гражданина и других субъектов гражданских правоотношений могут устанавливаться лишь законом (п. 3 ст. 212 ГК РФ). Случаи принудительного изъятия имущества у собственника предусмотрены ст. 235 ГК РФ: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ); 2) реквизиция (ст. 242 ГК РФ); 3) конфискация (ст. 243 ГК РФ); 4) выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); 5) изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); 6) изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ); 7) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

§ 5. Ограниченные вещные права на жилые помещения,

их виды и особенности

В числе ограниченных вещных прав на жилые помещения называют, во-первых, право члена семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ), во-вторых, право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании договора (в частности, в соответствии со ст. 602 ГК РФ) или завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Но при этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

В то же время в соответствии с действующим законодательством переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом <1>.

--------------------------------

<1> Ранее, до внесения соответствующих изменений в ГК РФ в 2004 г., переход права собственности на жилое помещение по общему правилу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) и если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, отчуждение такого жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Заметим, что указанный пункт согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П <1> признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" // СЗ РФ. 2010. N 25. Ст. 3246.

Заметим, что в проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользования.

Право пожизненного пользования жилым помещением - жилым домом, квартирой или их частью, как уже оговаривалось, может возникнуть, в частности, из договора купли-продажи жилого дома под условием пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 602 ГК РФ. Хотя в данном случае основанием возникновения такого права является соглашение сторон - договор, содержание права пользования жилым помещением определено не договором, а законом. Данное право заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу.

Как справедливо отмечает Е.А. Суханов, "нет никаких препятствий для признания вещного характера права отчуждателя (продавца) жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими помещениями в нем (независимо от возможной в будущем смены собственника)" <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991. С. 202.

Право пожизненного пользования жилым помещением может возникнуть и в силу завещательного отказа.

Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, будучи ограниченным вещным правом, представляет собой определенные вид и меру возможного поведения его обладателя - отказополучателя в отношении определенного имущества - жилого помещения, применительно к которому и предоставлено право пользования. При этом отказополучатель, являясь субъектом такого ограниченного вещного права, осуществляет его самостоятельно и для осуществления своего права не нуждается в помощи третьих лиц. В данном случае отказополучатель при осуществлении принадлежащего ему субъективного права реализует свои правомочия в отношении жилого помещения в соответствии с законом и завещанием, в котором и предусмотрен завещательный отказ.

Б.Л. Хаскельберг отмечает, что право пожизненного пользования жилым помещением представляет собой ограниченное вещное право, обладающее всеми признаками вещных прав: оно связано с вещью, противостоит неограниченному кругу пассивно обязанных лиц, имеет абсолютную защиту и, наконец, "следует" за вещью <1>.

--------------------------------

<1> Хаскельберг Б.Л. Правоотношение из завещательного отказа и его элементы // Цивилистические исследования. Вып. 1: Сборник научных трудов памяти профессора И.В. Федорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М.: Статут, 2004. С. 91.

Если рассматривать право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа как самостоятельное ограниченное вещное право, то необходимо определить наличие в нем признаков, характерных для вещных прав. В частности, в качестве таковых можно назвать следующие:

1) юридическая связь субъекта с вещью (поскольку любое вещное право, в том числе и право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, есть отношение субъекта (в нашем случае - отказополучателя) к вещи (жилому помещению);

2) объектом вещного права является вещь (имущество) (в данном случае таким имуществом является жилое помещение - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

3) возможность обладателя вещного права удовлетворить свой интерес без посредства других лиц (для реализации своего права пользования отказополучатель не нуждается в помощи третьих лиц, поскольку его непосредственное отношение к жилому помещению, право пользования которым предоставлено на основании завещательного отказа, дает ему возможность использовать данное помещение в своих интересах без участия иных лиц, поскольку вещные права преимущественно осуществляются действиями самого правообладателя);

4) обязанность иных лиц не препятствовать осуществлению обладателем вещного права принадлежащих ему правомочий (при этом отказополучатель вправе, во-первых, требовать исполнения обязанности предоставить жилое помещение в пользование со стороны обязанного наследника, во-вторых, требовать от собственника жилого помещения и всех третьих лиц не препятствовать ему (отказополучателю) в реализации своих правомочий. Праву одного лица - отказополучателя - соответствует пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения этого права. Обязанность этих пассивных субъектов носит отрицательный характер, поскольку они обязаны воздерживаться от пользования жилым помещением и обязаны воздерживаться от совершения действий, нарушающих принадлежащее отказополучателю право пользования жилым помещением);

5) абсолютный характер защиты (как и любое вещное право, право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа нуждается в гражданско-правовой защите, в том числе с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, в том числе и против собственника жилого помещения);

6) право следования (суть данного признака состоит в том, что при последующем переходе права собственности на имущество, в том числе жилое помещение, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ), т.е. право (право пользования) следует за вещью (жилым помещением));

7) бессрочный характер (если только право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа не ограничено каким-либо сроком, установленным наследодателем в завещании, которым предусмотрен завещательный отказ).

В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

Предметом завещательного отказа может быть предоставление отказополучателю в собственность права пожизненного проживания в жилом помещении, переходящем в порядке наследования к другому лицу (наследнику). При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Содержание права пожизненного пользования жилым помещением и в этом случае определено законом (а не завещанием, в котором установлен завещательный отказ). Отказополучателю в соответствии с завещательным отказом наследник, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязан предоставить на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Завещательный отказ (легат) в соответствии со ст. 1137 ГК РФ представляет собой специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность наследника (наследников) по завещанию или по закону совершить определенные действия имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые, в свою очередь, приобретают право требования исполнения этой обязанности. Завещательный отказ, устанавливаемый соответственно в завещании, является односторонней сделкой, юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем. В качестве отказополучателя при этом наследодатель может указать не только лицо, являющееся наследником по закону, но и любое другое лицо, не претендующее на имущество наследодателя и не входящее в число наследников по закону.

В основе завещательного отказа лежит обязательственное отношение между наследником, на которого непосредственно возложено исполнение завещательного отказа (должник), и отказополучателем, названным в завещании (кредитор). При этом право требования отказополучателя как кредитора распространяется лишь на то имущество в составе наследства наследодателя, которое переходит к наследнику, доля которого обременена завещательным отказом.

Завещательный отказ по своей правовой природе представляет собой "одностороннее волеизъявление завещателя, не требующее согласования не только с отказополучателем, но и с наследником, на которого возлагается соответствующая обязанность" <1>. В то же время завещательный отказ является основанием возникновения обязательственного правоотношения, содержание которого составляет обязанность наследника, обремененного отказом, совершить определенное действие имущественного характера (передать указанную в завещании вещь, уплатить определенную денежную сумму и т.п.) в пользу легатария и право легатария требовать от наследника совершения указанного действия <2>.

--------------------------------

<1> Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 81 - 82.

<2> Там же. С. 83 - 84.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги, либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. Завещательный отказ, в частности, может быть возложен на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, и завещатель может возложить на него обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Аналогичную норму содержал ГК РСФСР 1964 г. (ч. 2 ст. 538).

Соответствующую норму о завещательном отказе, предметом которого является жилое помещение, содержит и ЖК РФ (ст. 33). Однако в указанной статье Кодекса назван лишь один из возможных случаев завещательного отказа - предоставление отказополучателю права пользования жилым помещением.

Заметим, что, по мнению Б.Л. Хаскельберга, независимо от того, что вещь, находящаяся в составе наследства, является индивидуально-определенной, у легатария возникает лишь право требования, поскольку ГК РФ не предусматривает так называемого вещного завещательного отказа. Из положений ст. ст. 1137, 1138 ГК РФ вытекает, что легатарий приобретает право собственности с момента передачи ему вещи наследником. Напротив, по вещному легату отказополучатель становился бы собственником с момента принятия наследником наследства <1>.

--------------------------------

<1> Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 90 - 92.

Что касается возможности наследодателя совершать завещательный отказ в отношении жилых помещений вообще, многие авторы расценивают данную норму ГК РФ весьма положительно. Так, по мнению С. Макарова, указание обязанности по предоставлению права пользования жилым помещением как одного из вариантов завещательного отказа представляется исключительно положительной нормой, предусмотренной ГК РФ. Оставляя подобный завещательный отказ, завещатель имеет реальную возможность защитить жилищные права желаемых лиц, не нарушая имущественных прав наследников по завещанию. При этом, правда, имущественные права наследников по завещанию несколько ограничиваются, но подобное ограничение является волей собственника <1>. Однако в ст. 1137 ГК РФ речь идет не только о передаче отказополучателю вещи, в том числе жилого помещения, в пользование, также возможна передача вещи в собственность и во владение на ином вещном праве.

--------------------------------

<1> См.: Макаров С.Ю. Расширение гарантий наследственных прав граждан // Жилищное право. 2002. N 2. С. 47.

В связи с введением в действие ЖК РФ, содержащего в ст. 33 норму о завещательном отказе - о предоставлении отказополучателю права пользования жилым помещением, в литературе вполне справедливо поднимается вопрос о том, допускается ли после введения в действие ЖК РФ предоставление жилого помещения по завещательному отказу не только в пользование, но и в собственность или во владение на ином вещном праве, как это предусмотрено ст. 1137 ГК РФ <1>? В частности, О.Ю. Шилохвост по этому поводу полагает, что если ЖК РФ как специальный закон, регулирующий отношения, связанные только с одним из возможных предметов завещательного отказа - жилым помещением, содержит посвященную завещательному отказу норму, в которой применительно к этому предмету говорится только и исключительно о предоставлении права пользования, то необходимо сделать вывод, что ЖК РФ не допускает передачи в порядке завещательного отказа жилого помещения в собственность или во владение, а следовательно, положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ в соответствующей части к жилому помещению не могут быть применены <2>. То есть в этом случае можно говорить о том, что ЖК РФ ограничивает в определенной мере предусмотренную ГК РФ свободу завещания. В связи с этим представляется необходимым внесение соответствующих изменений в ЖК РФ с целью дать наследодателю возможность совершать завещательный отказ, предоставляя жилое помещение отказополучателю не только в пользование, но также в собственность или во владение на ином вещном праве.

--------------------------------

<1> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юристъ, 2005. С. 82 - 83; Шилохвост О.Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 54 - 56 и др.

<2> Шилохвост О.Ю. Указ. соч. С. 54 - 55.

Поскольку завещательный отказ в определенной мере ограничивает имущественные права наследников по завещанию (на которых возложена обязанность по исполнению завещательного отказа), некоторые авторы задаются вопросом относительно защиты прав и интересов таких наследников. Так, в частности, В.А. Микрюков считает необходимым решать вопрос о пределах существования такого обременения, как завещательный отказ, в совокупности с проблемой возмездности или безвозмездности права пожизненного проживания отказополучателя в доме или ином жилом помещении, перешедшем к наследнику по завещанию. Он полагает, что "целям защиты собственников от чрезмерного вторжения в их права в наибольшей степени соответствовало бы закрепление презумпции возмездности проживания отказополучателя в доме наследника, обязание отказополучателя, если иное не установлено завещанием, компенсировать расходы собственника по содержанию занимаемой отказополучателем части жилья" <1>. На случаи же установления права пожизненного пользования жилым помещением, когда в завещании есть специальное указание о безвозмездности завещательного отказа, названный автор предлагает распространить правило ГК РФ (п. 1 ст. 1138) об исполнении завещательного отказа в пределах действительной стоимости наследственного имущества. Кроме того, он также предлагает исключить из закона норму о возможности возложения на наследника обязанности обеспечить пожизненное пользование переходящим по наследству домом другим лицам <2>.

--------------------------------

<1> Микрюков В.А. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция. 2004. N 1. С. 28.

<2> Микрюков В.А. Указ. соч. С. 29.

Подобная позиция В.А. Микрюкова не лишена смысла, поскольку безвозмездное пожизненное проживание действительно влечет за собой определенное ограничение имущественных прав наследника, обязанного исполнить завещательный отказ. Тем более что ЖК РФ предусмотрел презумпцию возмездности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, определив, что дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином (п. 2 ст. 33). Поскольку в данном случае речь идет о дееспособном гражданине, являющемся отказополучателем, значит, наследодатель вправе наделить правом безвозмездного пользования жилым помещением на основании завещательного отказа только недееспособного отказополучателя.

В то же время следует согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста о том, что в этом случае "норма о завещательном отказе лишается своего основного социального содержания - предоставить отказополучателю, не обладающему достаточными средствами, возможность проживать в принадлежавшем завещателю жилом помещении с отнесением всех расходов на наследника, как нового собственника этого помещения" <1>. Снова можно говорить о том, что законодатель, включив в ЖК РФ соответствующую норму (п. 2 ст. 33), ограничил свободу завещания, причем необоснованно. Действительно, следовало предоставить возможность наследодателю самому решать вопрос относительно возмездности или безвозмездности пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, или хотя бы оговорить законодательно, что правила п. 2 ст. 33 ЖК РФ применяются в том случае, если в завещании не предусмотрены иные условия предоставления завещательного отказа.

--------------------------------

<1> Шилохвост О.Ю. Указ. соч. С. 57.

Есть авторы, которые полагают, что пользование жилым помещением наследника является безвозмездным исходя из смысла легата, предусматривающего, по существу, "одарение" отказополучателя, а значит, все связанные с этим расходы несет наследник <1>.

--------------------------------

<1> См.: Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 91.

В соответствии с законом (п. 4 ст. 1137 ГК РФ) право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. В то же время в завещании отказополучателю может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.

В случае признания гражданина, имеющего право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, недостойным наследником его право пользования может прекратиться до истечения установленного завещанием срока пользования жилым помещением. В частности, такая ситуация возможна, если отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В этом случае отказополучатель как лицо, не имеющее права наследовать как недостойный наследник, обязано возвратить жилое помещение (точнее, прекратить пользоваться им). Собственник жилого помещения, которым пользовался в силу завещательного отказа гражданин, признанный недостойным наследником, вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование этим жилым помещением.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа может послужить истечение установленного в завещании срока такого пользования (если право не предоставлено отказополучателю на период его жизни, т.е. не является пожизненным). Попутно заметим, что по законодательству Беларуси право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа может быть только пожизненным (п. 4 ст. 1054 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Право пользования жилым помещением у гражданина, получившего такое право в силу завещательного отказа, может быть прекращено досрочно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005. С. 104 - 105 (автор комментария - Ю.В. Тимонина).

Завещательный отказ по сути своей является обременением наследственного имущества, в силу чего переход права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу не влечет за собой прекращения права пользования этим имуществом, предоставленного на основании завещательного отказа. Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном ему в силу завещательного отказа, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такая регистрация не является обязательной и может производиться исключительно по заявлению отказополучателя и прежде всего в его интересах.

Контрольные вопросы

1. Что представляет собой жилое помещение как объект вещного права? Какие виды жилых помещений предусматривает действующее законодательство?

2. Какие вещные права на жилые помещения вы знаете?

3. Как можно определить право собственности на жилое помещение? Каково его содержание?

4. Назовите основания возникновения права собственности на жилое помещение.

5. Какие права в отношении жилого помещения есть у членов семьи собственника этого жилого помещения?

6. Что представляет собой право пожизненного пользования жилым помещением? Назовите основания его возникновения.

7. В чем особенности права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа? Какие вещно-правовые признаки в нем присутствуют?

Литература

1. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008.

2. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2. С. 16 - 17.

3. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2003.

4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2007.

5. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000.

6. Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 38 - 52.

7. Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб: Юридический центр Пресс, 2006.

8. Формакидов Д.А. Концепция развития законодательства Российской Федерации о вещных правах: Монография. Пермь, 2008.

Поиск по сайту: