 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Метод соотнесения цены и дохода. Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект
Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект. Метод имеет две модификации: -способ валового рентного мультипликатора – ВРМ
-способ общего коэффициента капитализации – ОКК.
В данном методе используют единицы сравнения: ПВД,ДВД,ЧОД..
| Показатель | Наименование показателя | Формула для расчета |
| ЧОД | Чистый операционный доход за ГОД | ДВД – ОР |
| ДВД | Действительный валовый доход | ПВД – Потери + Прочие доходы или ПВД х (1-Кпотерь) |
| ПВД | Потенциальный валовый доход | Площадь х арендная ставка за 1 кв.м |
| ОР | Операционные расходы |
Аналоги и объект должны иметь одинаковое назначение, сопоставимые доходы, время поступления дохода должно совпадать, величина адекватных доходов должна иметь незначительное расхождение. Этапы методов:
1. Определяют соответствующий способу вид дохода по объекту оценки, рассчитывают его.
2.На рынке отбирается не менее трех аналогов, имеющих доход, сопоставимый по размерам с доходом объекта оценки. По аналогам должны быть известны цена и доход.
3. По каждому аналогу рассчитывают соотношение между ценой и доходом – ВРМ или ОКК. ВРМ – это соотношение цены и валового дохода. ОКК – это соотношение чистого опер.дохода и цены. ВРМа= цена: ПВД (ДВД)а ОККа = ЧОДа: Цена
4. Рассчитывают средний ВРМ или средний ОКК по средней арифметической.
5. Рассчитывают рыночную стоимость оц. объекта:
Ст-ть = ВРМср х ПВД(ДВД)об.оц. или Ст-ть = ЧОД оц.об.: ОКК ср.
Пример оформления № 1 метод расчета поправок прямого сравнения
| Показатели | Объект Оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Местоположение в Уфе | ||||
| Состояние квартир | ||||
| Цена 1кв.м (т.р.) | ||||
| К о р р е к т и р о в к и (+,-) –т.р. | ||||
| На местоположение | ||||
| На состояние | ||||
| И т.д. | ||||
| Стоимость с учетом корректировок |
Пример оформления.№ 2 метод парных продаж
| Показатели | Объект Оценки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог №4 |
| Район г. Уфы | |||||
| Время продаж | |||||
| Цена (т.р.) | |||||
| К о р р е к т и р о в к и | |||||
| На время | |||||
| На место | |||||
| Стоимость с учетом корректировок |
Приложение 4
Алгоритм расчёта стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом.
Условие ЗП – детальная оценка затрат на строительство аналогичного объекта с последующим учетом износа объекта оценки. Этапы:
1 этап. Определяют рыночную стоимость земельного участка под застройку.
- методом выделения (соотнесения, переноса) - для застроенных участков;
- методом распределения(разнесения) – для застроенных;
- метод сравнения продаж - для застроенных и незастроенных;
- метод капитализации земельной ренты – для застроенных и незастроенных;
- метод остатка (для земли) – для застроенных и незастроенных;
- метод предполагаемого использования – для застроенных и незастроенных.
Первые три относят к сравнительному подходу, оставшиеся три – к доходному.
Поиск по сайту: