Доходный подход к оценке недвижимости

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.

В рамках доходного подхода различают:

1) метод прямой

2) метод капитализации по норме отдачи на капитал, который в свою очередь подразделяется на:

- метод анализа дисконтированных денежных потоков

- метод капитализации по расчетным моделям

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1) Определение потенциального валового дохода на основе анализа арендных ставок и тарифов на рынке аренды жилья в городе.

2) Определение потерь от неполной загрузки и не взысканных платежей на основе анализа рынка, т.е. определение действительного валового дохода.

3) Подсчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на анализе фактических издержек, расчет затрат на ремонт, т.е. определение чистого операционного дохода. Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями, и переменные, – зависящие от степени загрузки здания. Расчет переменных затрат на обслуживание недвижимости выполнен на основе цен и тарифов на коммунальные услуги.

4) Расчет ставки дисконтирования.

Методы для расчета ставки дисконтирования:

- метод сравнения продаж;

- метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода;

- техника инвестиционной группы;

- метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы);

- метод расчета с применением коэффициента покрытия долга;

- метод связанных инвестиций - земли и здания;

- метод кумулятивного построения.

Наиболее приемлемым методом является метод кумулятивного построения.

Суть метода заключается в том, что общая ставка капитализации определяется по следующей формуле:

общая ставка дисконтирования = ставка дохода на капитал + норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования компонентов: безрисковая ставка, поправка на риск, поправка на низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

· методом Ринга;

· аннуитетным методом или методом Инвуда;

· методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.

Метод Инвуда получил наибольшее распространение.

Для расчета нормы возврата капитала данным методом применяется следующая формула:

SFF= 1/ (1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +...+(1+i) + 1 =i/(1+i) n -1

где SFF - коэффициент фонда возмещения,

i - ставка дисконтирования,

n - период дисконтирования.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций

Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Поиск по сайту: