Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста

Залоговая стоимость – стоимость недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита. Ее величина, как правило, ниже рыночной стоимости недвижимости, так как из нее исключаются расходы и возможные потери кредитора при рыночной реализации заложенного актива в случае невозврата кредита.

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита:

1. Определяется длительность анализируемого периода.

2. Для каждого анализируемого года рассчитывается: " величина чистого операционного дохода, " сумма расходов по обслуживанию долга.

3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

5. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.

7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих "точки зрения": типичного продавца (затратный подход), типичного покупателя (доходный подход), рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле "наиболее вероятная" цена). При необходимости можно обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

• при наличии достаточного количества рыночных данных используется метод сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
• на "пассивном" рынке недвижимости или для "пассивного" сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) применяется доходный подход
• если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды применяется затратный подход

Поиск по сайту: