Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим земельных долей, порядок выдела участков в счет долей.

Оборот земельных участков – в соответствии с Гражданским з-вом и ЗК РФ. Зем. Участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не могут быть объектами сделок и предоставляться в частную собственность.

Подробно регулирует оборот земель с/х назначения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Принципы:

- сохранение целевого использования зем.участков,

- установление предельного размера зем.участков, которыми может распоряжаться один собственник,

- преимущественное право покупки зем.участка или доли в праве общей собственности субъектом РФ,

- установление особенностей предоставления зем.цчастков иностранным лицам. Могут только на праве аренды,

ФЗ устанавливает предельные размеры и требования к местоположению уч-ков, обязанность лица произвести отчуждение, порядок принудительного изъятия.

Порядок купли-продажи:

- извещение органов субъекта РФ (или местного самоуправления) в пис. виде о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. Продавец вправе продать участок третьему лицу,

- если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление,

- в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Порядок купли-продажи долей в праве общ.собственности:

- извещение других участников общей собственности в пис.виде (или путем публикация в сми) о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец направляет извещение органу субъекта РФ (или местного самоуправления) о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец вправе продать участок третьему лицу,

- если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление по тому же кругу,

- в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ и др.участники вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Аренда:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об об-те земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим зем. долей, порядок выдела участков в счет долей.

ГК: Ст.606: аренда – договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное пользование; плоды, продукция и доходы от арендованного имущества – собственность арендатора.

Ст.615: право арендодатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал или в качестве паевого взноса.

ФЗ, ЗК: Только участки (в том числе в долевой собств.), прошедшие гос.кадастровый учет.

Срок договора аренды – не более 9 лет. По истечение срока арендатель имеет преимущественное право на заключение нового договора на прежних условиях (за иск. Случаев п3 ст.35, п.1 ст.36 ЗК).

Иностранные граждане – только на праве аренды могут владеть зем.участками с/х назначения.

Размер арендной платы – по договору аренды.

Преимущественное право покупки участка арендатором в порядке, установленном для продажи долей (за искл. случаев – п.1ст36 ЗК)

При аренде на срок более 5 лет досрочное прекращение аренды по требованию арендодателю – только по решению суда.

В случае аренды доли – договор заключается со всеми уч-ками, либо с одним при наличии у него доверенностей от других.

Аренда с правом выкупа (или выплатой всей стоимости в счет арендной платы) – возможна с предусмотрением этих условий в договоре аренды (особенности – ст.8 и 10 ЗК РФ).

Предельная площадь арендованного участка у одного арендатора – не ограничена.

В современных экономических условиях договор является основным способом правового оформления хозяйственных отношений. В настоящее время все стадии аграрного производства: переработка, хранение и реализация сельскохозяйственной продукции, материально-техническое и энергоснабжение, кредитные и иные отношения должны сопровождаться заключением договоров.

Вместе с тем законодательство о договорах в АПК находится в стадии формирования. Изменение аграрной структуры, имущественных отношений, разрыв „старых, образование новых связей тормозят внедрение договоров в сельском хозяйстве. Однако участники аграрного сектора не имеют иного пути, как осваивать договор. Сразу следует заметить, что делать это необходимо с соблюдением принципов договорных отношений и всех требований законодательства – гражданского и аграрного. Важно с самого начала правильно понимать правовую природу договора, ориентироваться в содержании нормативных документов, регулирующих договорные отношения. Дело в том, что договор, составленный и исполняемый в противоречие законодательству, не только ставит под угрозу его выполнение, но и защиту прав тех лиц, чьи интересы затронуты договором. А в результате страдает стабильность хозяйственных связей в целом.

Вот почему все стадии реализации договора (его заключение, исполнение, прекращение действия) имеют важное значение для выполнения согласованных им работ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Это самое общее определение договора, закрепленное нормой ГК.

Поскольку договор является по законодательству двух-или многосторонней сделкой (ст. 154 ГК РФ), к нему применяются правила, предусмотренные главой 9 ГК.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются также общие положения об обязательствах, установленные ГК, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе.

В целом регулирование договорных отношений в АПК за последнее время существенно изменилось. Его уже нельзя отождествлять с тем периодом, который принято называть временем административно-командной системы управления в сельском хозяйстве, когда связи устанавливались административным путем, а выполнение обязательств было жестко регламентировано и контролировалось государственными и партийными органами. В связи с этим договорные отношения в АПК были весьма специфическими: вопросы заключения и выполнения договоров регулировались особыми нормативными актами.

В настоящее время нормы, устанавливающие особый режим действия договоров в АПК, постепенно уступают место общим гражданско-правовым нормам. Сельскохозяйственные товаропроизводители уже не связаны обязанностью заключать договоры в утвержденной нормативно форме (как это было ранее). Стороны свободны в выборе партнера по хозяйственной деятельности.

Традиционно договорные отношения, составляющие основу сельскохозяйственного производства, делятся на несколько видов: договоры в сфере материально-технического обеспечения сельскохозяйственных организаций; договоры в сфере производственно-технического обслуживания; договоры в сфере финансовых отношений (кредитные отношения, отношения с банками и иными финансовыми организациями); договоры в сфере реализации. К этим видам следует добавить и договоры по использованию земли и недвижимого имущества, однако они имеют косвенное отношение к хозяйственной деятельности и здесь не рассматриваются.

Материально-техническое обеспечение сельскохозяйственных ком­мерческих организаций (предприятий) в широком смысле включает не только собственно материально-техническое снабжение этих хозяйств, осуществляемое с использованием таких традиционных форм, как поставки продукций производственно-технического назначения и купля-продажа средств производства и иных ресурсов производства, но и строительство, осуществляемое на подрядной основе, производственно-техническое обслуживание, опосредуемое договорами подрядного типа, а также соз­дание и передачу научно-технической продукции и, наконец, информацион­ное обслуживание, также осуществляемое в рамках специальных дого­воров, учитывающих специфику этой деятельности.

До 1988 года материально-техническое снабжение сельскохозяйствен­ных коммерческих организаций (предприятий) велось на основе договоров заказа, заключавшихся этими предприятиями с организациями Сельхоз­техники, которые, в свою очередь, по договорам поставки получали технику, оборудование, строительные материалы и иные материально-технические ресурсы для сельского хозяйства у предприятий-изготовителей по пла­новым договорам поставки продукции, которая распределялась в строго централизованном порядке.

В ходе экономических реформ конца 1980-х годов эта система была отвергнута и материально-техническое снабжение сельскохозяйствен­ных коммерческих организаций (предприятий) оформляется договорами поставки продукции производственно-технического назначения, урегу­лированными, в основном, Положением о поставках такой продукции!. Кроме того, ряд особенностей материально-технического снабжения в агропромышленном комплексе отражен в нормативных актах на уровне правительственных постановлений.

По этим договорам покупателем является сельскохозяйственная коммерческая организация (предприятие) — аграрное товарищество или общество, кооператив, иные производители сельскохозяйственной продукции, причем законодательство прямо предусматривает, что кре­стьянские хозяйства и арендаторы приобретают сельскохозяйственную технику на тех же основаниях и в том же порядке, что и аграрные това­рищества, общества, кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Поставщиками по данным договорам выступают, как правило, спе­циализированные предприятия и организации. Многие из них прежде входили в систему агроснаба.

Кроме того, обновление системы хозяйственных связей включает переход к снабжению сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий) через прямые связи с производителями сельскохозяй­ственной техники или ее импортерами.

Помимо договоров поставки, сельскохозяйственная техника может быть приобретена и в порядке оптовой торговли.

Оптовая торговля, как и поставка — это в экономическом смысле купля-продажа. Однако по общему правилу оптовая торговля, как раз­новидность Д9говора отличается от традиционной поставки тем, что, как во всяком договоре купли-продажи, предмет этого обязательства дол­жен существовать в натуре в момент заключения договора.

В договорах поставки сельскохозяйственной техники, в том числе в порядке оптовой торговли, должны быть указаны качественные и количественные характеристики предмета договора, сроки его исполне­ния, взаимные обязанности и права сторон, связанные с порядком до­ставки, сборки и испытания особенно сложных и новых видов техники и оборудования, определения цены, применяемые в данном случае

Кроме того, стороны в договоре вправе предусмотреть более высо­кий размер штрафных санкций по сравнению с нормами Положения о поставках или ввести санкции за нарушение тех условий, которые не упомянуты в качестве оснований для неустоек или штрафов в законода­тельстве. Что же касается возмещения убытков, то оно в силу прямого указания закона возможно в любых случаях нарушения условий договора. Практической сложностью применения такого серьезного инструмента обеспечения интересов контрагентов, как возмещение убытков, являет­ся сложность подсчета их размера, так как достаточно разработанных и простых в применении методик этого подсчета пока нет.

Помимо договоров поставки, приобретение хозяйствами техники, оборудования, строительных материалов и иных необходимых им средств может быть оформлено договорами купли-продажи.

Как правило, такие договоры используются, если это имущество приобретается у других предприятий сельского хозяйства или промыш­ленности, иных отраслей хозяйства, а также у граждан, кооперативов, совместных предприятий и иных участников хозяйственного оборота.

Заключая договоры купли-продажи техники и оборудования, стороны руководствуются нормами Основ гражданского законодательства и ГК РФ. При этом важно учесть, что ст. 75 Основ установила специальное правило определения цены в договорах купли-продажи, если уровень цены не может быть определен ни из текста договора, ни из действующего законодательства. В этих случаях товар считается проданным по цене, которая в момент заключения договора обычно взималась за аналогич­ное имущество, продававшееся при сравнимых обстоятельствах.

Кроме того, используя договор купли-продажи, стороны должны учи­тывать диспозитивное правило той же ст. 75 Основ: в ч, 2 этой статьи предусмотрено, что если из условий самого договора, законодательства или обычаев делового оборота не вытекает иное, то покупатель должен оплатить продукцию или товар немедленно после передачи ему продан­ного имущества или товарораспорядительных документов на это имуще­ство. Учитывая действие подобного правила, стороны обычно включают в договоры купли-продажи, равно как и в договоры поставки, условия о предварительной оплате продукции.

Ли́зинг (англ. leasing от англ. to lease — сдать в аренду) — вид финансовых услуг, связанных с кредитованием, приобретением основных фондов.

Лизингодатель обязуется приобрести в собственность определённое лизингополучателем имущество у указанного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Чаще всего это осуществляется для предпринимательских целей, однако с 1 января 2011 года в России это не обязательно. В мировой практике широко распространён потребительский лизинг.^[1] Договор может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого имущества делает лизингодатель. Лизингополучатель может изначально являться собственником имущества.

Предметом лизинга являются любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Земельные участки не могут быть самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2008 No. 4904/08 и 8215/08).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.

[править]Виды лизинга

В зависимости от срока полезного использования объекта лизинга и экономической сущности договора лизинга различают:

§ Финансовый лизинг (финансовая аренда). Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизингаостаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю и объект лизинга может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга).

Основная статья: Финансовый лизинг

§ Операционный (оперативный) лизинг. Срок договора лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. Обычно предметом лизинга являются уже имеющиеся в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны — продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности является разновидностью аренды. В Российской Федерации операционный лизинг законодательно не регулируется, поэтому контракты, по сущности являющиеся операционным лизингом, заключаются в виде договоров аренды.

В договорах лизинга может быть предусмотрено техническое обслуживание поставляемой техники, обучения кадров и т. д. В договоре возможны положения о праве (или обязанности) лизингополучателя купить товар по истечении срока аренды.

Особым случаем является возвратный лизинг, при котором продавец лизингового имущества одновременно является лизингополучателем. Фактически, это форма получения кредита под залог производственных фондов и получения дополнительного экономического эффекта от различий в налогообложении.

[править]Правовое регулирование лизинга в РФ

Финансовую аренду (лизинг) регулируют Гражданский кодекс РФ (ст. 665, 666), Федеральный закон от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)», а также многочисленные подзаконные акты.

Существенные условия договора лизинга:

1. Условие о предмете лизинга;

2. Условие о продавце предмета лизинга или о том, что выбор продавца осуществляет лизингополучатель;

3. Условие о сроке лизинга;

4. Условие о цене (размере лизинговых платежей).

В случае отсутствия данных условий в тексте договора, он будет считаться незаключённым.

Договор товарного кредита - это соглашение сторон, по которому одна сторона предоставляет другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (ст. 822 ГК РФ).

Стороны договора - любые субъекты гражданского права.

Предметом данного кредитного договора являются такие товары, как сельскохозяйственная продукция, полуфабрикаты, сырье, горючесмазочные материалы и т.п., недостаток которых может быть восполнен за счет заимствования у другого лица. Поскольку договор товарного кредита заключается, как правило, в производственных целях, к нему применяются не только правила о займе (кредите), но и условия о количестве, ассортименте, качестве, таре и другие правила главы о купле-продаже товаров, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Нужно отличать договор товарного кредита от договора займа. В отличие от займа вещей по договору товарного кредита заемщик, во-первых, вправе во исполнение уже заключенного договора требовать от кредитора передачи соответствующих вещей.

Во-вторых, договор товарного кредита отличается от кредитного договора (займа) по субъектному составу сторон. В качестве кредитора в кредитном договоре выступают банки и иные кредитные организации. Товарный же кредит может быть предоставлен любым лицом. На практике договор товарного кредита, как правило, заключают коммерческие организации.

В-третьих, все условия договора товарного кредита о количестве, качестве, ассортименте, комплектности передаваемых товаров, их упаковке и таре регулируются нормами о договоре купли-продажи, если в договоре не предусмотрено иное.

И, наконец, в-четвертых, в договоре могут быть установлены определенные требования к передаваемым вещам, причем договор товарного кредита, как любой кредитный договор, является возмездным.

Договор Контрактации. Именно по данному договору может быть реализована только с/х продукция, что, конечно, не исключает возможности ее реализации по другим договорам, которые, однако, не являются специализированными.

Отличие договора контрактации от иных договоров по всем основным параметрам:

- субъектному составу;

- предмету;

- правам и обязанностям сторон;

- ответственности производителя с/х продукции.

Субъекты договора: с одной стороны производитель с/х продукции, с другой – ее заготовитель, осуществляющий закупку такой продукции для переработки или продажи.

Предмет договора: выращенная (произведенная) с/х продукция, которая должна быть передана ее производителем заготовителю (с/х продукция, с/х сырье, продовольствие).

Обязанности заготовителя (если иное не предусмотрено договором контрактации): приемка с/х продукции у производителя по месту ее нахождения и обеспечение ее вывоза, а в случае, если принятие продукции осуществляется по месту нахождения заготовителя или в ином указанном им месте, он не вправе отказаться от принятия с/х продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок. Может быть предусмотрена обязанность заготовителя, осуществляющего переработку с/х продукции, возвращать производителю по его требованию отходы от ее переработки с оплатой по цене, определенной договором.

Обязанности производителя: согласно ст 537 ГК сводятся к передаче заготовителю выращенной (произведенной) с/х продукции в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации.

Ответственность производителя с/х продукции, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего свое договорное обязательство, наступает лишь при наличии вины.

С/х продукция может быть реализована и по другим договорам – купли-продажи, поставки, мены, комиссии и т.д.

Договор розничной купли-продажи - характеризуется особым субъектным составом и предметом договора, а также способом организации продажи.
В качестве продавца выступает лицо, для которого продажа товаров в розницу составляет содержание его предпринимательской деятельности. Как правило, это коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Однако продавцом по данному договору может быть и некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность. Покупателем может быть не только гражданин, но и юридическое лицо, приобретающее указанный товар в розницу (например, фирма приобретает в магазине канцелярские принадлежности).
Предметом договора купли-продажи является товар, предназначенный для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Продажа товаров осуществляется в розницу.
Договор розничной купли-продажи является публичным договором, на него распространяются все гарантии, установленные ст. 426 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 492 ГК РФ к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей <1> и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

При залоге сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия с участием государства залогодержателями являются юридические лица, уполномоченные Правительством РФ на осуществление залога, а залогодателями – товаропроизводители в сфере агропромышленного производства.

Перечень сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия, сдаваемых в залог, залоговые ставки, порядок использования приобретенной в установленном порядке в собственность государства сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия и другие условия данного залога определяются Правительством РФ.

Предметом залога может быть как уже произведенная сельскохозяйственная продукция, так и продукция будущего урожая.

Участие государства в залоге сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия осуществляется в следующих формах:

1. выделение бюджетных ресурсов;

2. кредитование;

3. выделение бюджетных ассигнований или кредитование необходимых для компенсации затрат по хранению и обработке сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия, приобретенных в установленном порядке в собственность государства.

Залог сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия может быть прекращен по инициативе залогодателя с исполнением обеспеченного залогом обя зательства или приобретением в установленном порядке в собственность государства заложенных сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия. Приобретенные в собственность государства, заложенные сельскохозяйственные продукция, сырье и продовольствие используются для проведения государственных товарных интервенций, формирования государственных продовольственных фондов и для иных целей.

Использования и реализации указанных сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия определяется Правительством РФ. Залог сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия без участия государства осуществляется в соответствии с положениями гражданского законодательства.

Для стабилизации рынка сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия государство осуществляет на нем закупочные и товарные интервенции. Закупочные интервенции осуществляются в форме организации закупок и проведения залоговых операций с сельскохозяйственными продукцией, сырьем и продовольствием, а товарные интервенции – в форме организации их распродажи из федерального и региональных продовольственных фондов.

Поиск по сайту: