Наем жилого помещения (ст. 671 ГК)

Договор социального найма – разновидность (Ст. 60 ЖК).

Договор найма жилого помещения -соглашение, по которому одна сторона (наимодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По юридической направленности договор найма жилого помещения относится к договорам по передаче имущества в пользование. Договор найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

В настоящее время выделяют три разновидности данного договора:

· доовор коммерческого найма жилого помещения (коммерческий наем – это исключительно термин теоретический, он не является легальным); регулируется гл. 35 ГК

· договор социального найма жилого помещения (регулируется ЖК, гл. 3)

· договор найма специализированного жилого помещения (разд. 4 ЖК)

Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения, либо управомоченное лицо. Таким образом, в качестве наймодателей могут выступать граждане, юридические лица. В договоре социального найма наймодателями выступают уполномоченные государственные органы или органы МСУ.

Нанимателем в любой разновидности договора найма может быть только гражданин, т.е. физическое лицо. Это отличает наем жилого помещения от аренды.

Нанимателем в договоре коммерческого найма может быть любой дееспособный гражданин, который выразил соответствующее желание и имеет материальную возможность. Ст. 49 ЖК – жилые помещения по договору найма предоставляются не любому гражданину; прежде всего гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении, однако в настоящее время, в соответствие со ст. 40 К и ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим иным гражданам, указанных в ФЗ, Указах Президента и Законов субъектах РФ.

Гражданин признается малоимущим ОМСУ. Всех иных граждан, чье право на получение социального жилья также определено в нормах действующего законодательства, условно можно подразделить на 2 группы:

· отдельные категории государственных и муниципальных служащих

· граждане, которые имеют особые заслуги перед государством (ветераны ВОв), либо нуждаются в особой социальной защите (инвалиды, семьи, имеющие детей инвалидов)

По договору социального найма наряду с нанимателем жилого помещения, как правило, жилым помещением пользуются и иные постоянные пользователи, чьи права на жилое помещение также являются самостоятельными жилищными правами. В договоре социального найма – это члены семьи нанимателя. Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение определены в ст. 69 ЖК.

Всех граждан, которые признаются, либо могут быть признаны членами семьи нанимателя, разделены:

· супруг, дети, родители самого нанимателя. Условие – совместное проживание в жилом помещении

· другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для признания их членами семьи необходимо: совместное проживание и ведение общего хозяйства (т.е. наличие совместного бюджета, совместных предметов домашнего обихода)

· иные лица. Для признания их членами семьи необходимо решение суда, т.е. судебный акт.

В договоре коммерческого найма само понятие члены семьи не употребляется. Ст. 667 ГК говорит о гражданах, постоянно проживающих с нанимателем. Особенность правового положения данных лиц состоит в том, что как и члены семьи нанимателя в договоре социального найма, они имеют равные права пользования жилым помещением, т.е. жилищные права этих лиц являются самостоятельными; однако в договоре коммерческого найма перед наймодателем ответственность несет только наниматель. Постоянные пользователи самостоятельными субъектами ответственности не являются.

В договоре социального найма дееспособные и ограниченно – дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Если граждане перестают быть членами семьи нанимателя, т.е. происходит разрыв семейных связей, то на жилищные права это никак не влияет. Право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя сохраняются, однако ответственность бывшие члены семьи нанимателя несут самостоятельно.

Ст. 677 ГК устанавливает, что наниматель по договору коммерческого найма и постоянно проживающие с ним граждане, могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности перед наймодетелм. В этом случае все эти граждане становятся сонанимателями, т.е. на стороне нанимателя возникает множественность лиц.

Существенное условие договора, как социального, так и коммерческого найма – это предмет. Предмет – изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным требованиям и нормам.

По договору социального найма жилые помещения в пользование предоставляются только из государственного и муниципального жилищных фондов. По договору соц.найма жилое помещение предоставляется исходя из установленной ОМСУ (ст. 50 ЖК) нормы предоставления.

ЖК устанавливает, что учету подлежат законные интересы граждан, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма. В соответствии со ст. 59 ЖК заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, допускается только с их согласия.

Ст. 59 ЖК также устанавливает, что учету подлежат состояния здоровья гражданина. Если в составе семьи, которым предоставляется жилое помещение, имеется гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, то допускается превышение нормы предоставления, но не более чем в 2 раза. Перечень заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ 21.12.2004 № 817 (осложнение почечной недостаточности, ВИЧ-инфекции у детей).

Размер жилого помещения по договору коммерческого помещения не ограничен; это может быть жилое помещение любой формы собственности, однако чаще всего договор коммерческого найма заключается на жилые помещения, находящиеся в частной собственности.

Такие условия, как цена и срок, в договоре как социального, так и коммерческого найма, относятся к обычным условиям договора. Цена в договоре социального найма включает в себя плату за пользование жилым помещением, плату за коммунальные услуги и плату за содержание мест общего имущества многоквартирного дома. Плата высчитывается по установленным тарифам.

Цена в договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Срок также относится к обычным условиям договора. Договор социального найма заключается без указания срока его действия, т.е. он носит бессрочный характер. В соответствии со ст. 683 ГК предельный срок договора коммерческого найма не может превышать 5 лет. Если срок сторонами в договоре не указан, то он считается заключенным на максимально допустимый срок, т.е. на 5 лет.

ГК выделяет договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения, который заключается на срок до 1 года. Особенностью данной разновидности наемных отношений, является то, что наниматель обладает гораздо меньшим объемом субъективных прав по сравнению с обычным нанимателем, т.е. по содержанию данный договор значительно уже. Так наниматель в договоре краткосрочного коммерческого найма не имеет права сдавать жилое помещение в поднаем, не имеет права вселять временных жильцов, не допускается замена нанимателя, по окончании срока договора наниматель не обладает преимущественным перед третьими лицами правом на заключение договора найма на новый срок. Если договор краткосрочного найма расторгается в судебном порядке, вследствие виновного поведения нанимателя, то нанимателю не предоставляется льготного срока для отсрочки исполнения судебного решения о его выселении.

Форма договора найма – простая письменная. Государственной регистрации договор найма не подлежит. Несоблюдение простой письменной формы не лишает договор юридической силы. Запрет ссылаться на свидетельские показания в случае спора (п.2 ст. 162 ГК).

Поиск по сайту: