Изменение договора найма жилого помещения

Заключение договора найма, как социального так и коммерческого, влечет возникновение обязательственного правоотношения, которое длится в течение более или менее длительного периода времени. За время существования жилищного обязательства могут измениться его элементы, а именно объект, субъектный состав и содержание. Однако в жилищном обязательстве достаточно редко изменения касаются только одного элемента – изменения в объекте (например: изменение размера жилого помещения, повышения уровня его благоустройства); одновременно изменяет и содержание этого обязательства.

Повышение уровня благоустройства изменяет обязанность нанимателя в части внесения платы за пользования. Необходимо, чтобы правовая связь нанимателя и наймодателя сохранялась.

ЖК и ГК регулируют следующие случаи изменения жилищного обязательства:

· изменение договора найма по требованию члена семьи нанимателя (применительно к социальному найму - ст. 82 ЖК; в договоре коммерческого найма аналогичное изменение называется замена нанимателя – ст. 686 ГК). Такое изменение правоотношения, при котором нанимателем признается какой-либо субъект из граждан, которые имеют право постоянного пользования данным жилым помещением.

Данные изменения подразделяются на 2 разновидности:

а). когда состав постоянных пользователей жилого помещения не изменяется; все граждане продолжают проживать в жилом помещении; просто нанимателем становится другой гражданин. Мотивы, по которым происходит такая замена, могут быть самыми различными. В данном случае они юридически безразличны. Необходимо согласие наймодателя, первоначального нанимателя и всех дееспособных граждан, которые постоянно проживают в этом жилом помещении

б). в случае смерти первоначального нанимателя жилого помещения, либо его выезда из жилого помещения на другое ПМЖ. В данном случае изменение жилищного обязательства является объективно необходимым согласие наймодателя на изменение жилищного обязательства не требуется. Если в договоре социального найма члены семьи нанимателя, которые остались проживать в жилом помещении не могут прийти к согласию относительного того, кто именно из них будет нанимателем, то данный спор разрешается в судебном порядке. В договоре коммерческого найма, если граждане не могут прийти к согласию, кто именно из них будет нанимателем, то все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность.

1. объединение нанимателей - это такое изменение, при котором ранее существовавшие субъекты отдельных самостоятельных договоров найма определяются и закрепляются за каким либо одним нанимателем с заключением с ним отдельного самостоятельного договора найма. Все граждане, которые на момент изменения данного обязательства проживают в квартире, приобретают статус членов его семьи. Данное изменение жилищного обязательства свойственно только для договора социального найма. Объединение граждан, которые ранее проживали по отдельным договорам. Для того чтобы данное изменение было возможным необходимо наличие следующих условий: 1.законченность объединения нанимателей в одну семью. Одних намерений не достаточно. 2.
2. дееспособность обоих нанимателей, которые объединяются в одну семью. 3. если в составе семей объединяющихся имеются дееспособные члены семьи, то необходимо их согласие на изменение договора найма. Если кто-либо из дееспособных членов семьи объединяющихся не согласен на изменение договора найма, то это делает невозможным изменение обязательственного отношения данный спор в суде рассмотрен быть не может. Это объясняется абсолютностью личного неимущественного права гражданина, и ни суд, ни какой либо иной орган не может обязать гражданина объединиться с кем-либо в одну семью.

Поиск по сайту: