Прекращение, расторжение договора найма. Выселение граждан из жилого помещения

Эти термины близки по смыслу, но не тождественны между собой, их нередко смешивают. Прекращение договора найма – наиболее широкое понятие, означает разрыв правовой связи участников, отпадение прав и обязанностей.

В основе прекращения жилищного обязательства могут быть объективные причины – смерть нанимателя одинокого, гибель предмета так и волевые действия сторон. Договор социального и коммерческого найма могут быть расторгнуты по соглашению сторон. Договор коммерческого найма носит срочный характер. Истечение срока действия договора также прекращает жилищные отношения. Расторжение договора также прекращает правовую связь участников и является частным случаем прекращения договора. Это более узкое понятие.

Расторжение может быть вызвано только волевыми действиями сторон. Выселение из помещения является правовым последствием прекращения правовой связи нанимателя и наймодателя и представляет собой выдворение граждан из жилого помещения либо ввиду отсутствия правовых оснований проживать в нем либо ввиду невозможности в дальнейшем использовать данное помещение по прямому назначению. Действующее законодательство предусматривает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, предоставления жилого помещения и без предоставления жилого помещения. выселение без предоставления другого жилья в жилищном праве представляет собой санкцию, особую форму ответственности за нарушение действующего законодательства, самую серьезную какая только может быть в жилищном праве. Выселение без предоставления другого жилья может иметь место в том случае, когда жилищного правоотношения не возникало, что имеет место при самовольном вселении граждан в жилое помещение.

Договор найма как социального, так и коммерческого может быть расторгнут по соглашению так в соответствии с волеизъявлением одной из сторон договора найма. ГК ст.687 и ЖК ст.83 устанавливают право нанимателя жилого помещения в любое время в период срока действия договора в одностороннем порядке расторгнуть его. Для расторжения договора найма по инициативе нанимателя необходимо согласие постоянных пользователей жилого помещении, членов семей нанимателя по договору социального найма и граждан по коммерческому найму. В соответствие со ст. 83 прекращение с момента фактического выезда вместе со всеми проживающими из жилого помещения. при этом ЖК устанавливает что наниматель не обязан уведомлять наймодателя о расторжении договора найма.

· помещение в данном доме оборудованы инвентарем, мебелью и иными предметами, необходимыми для проживания в этом помещении граждан. Жилые помещения в общежитии предоставляются гражданам, в связи с работой или учебой на период существования трудовых отношений, либо на период обучения в учебном заведении. Жилое помещение в общежитии предоставляется из расчета 6 кв. метров на одного человека. Семьям, как правило, предоставляется отдельная комната.

· Служебные жилые помещения. В соответствии со ст. 93 ЖК служебные жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан в связи с характером трудовых отношений, прохождения военной службы, а также в связи с избранием гражданина на выборную должность в государственные органы или в ОМСУ. Таким образом, главная цель предоставления служебного жилья – не обеспечение жилищной потребности граждан, как таковой, а обеспечение возможности проживания гражданина непосредственно вблизи по месту его работы, в связи с особым характером трудовых отношений, либо по месту прохождения службы. Перечень категорий граждан, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения устанавливаются либо ОГВ в отношении государственного жилищного фонда, либо ОМСУ в отношении муниципального жилищного фонда. Под служебные жилые помещения предоставляется, как правило, отдельные квартиры. Квартира считается служебной с момента принятия соответствующего решения либо ОГВ, либо ОМСУ. Жилое помещение может быть включено в число служебных, если оно фактически и юридически свободно. Помещение считается фактически свободным, если в нем никто не проживает. Помещение считается юридически свободным, если у того или иного гражданина отсутствует самостоятельное право пользования этим жилым помещением. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в пользование только на период существования трудовых отношений, либо с прохождением службы, а также на период занятия выборной должности. В том случае, когда граждане прекратили трудовые отношения, обучение в учебном заведении, перестали занимать выборную должность, т.е. после отпадения тех обстоятельств, в силу которых были предоставлены жилые помещения в общежитии и служебные помещения, граждане обязаны освободить их, т.е. выехать из жилого помещения вместе со всеми совместно проживающими лицами, если таковые были. Если гражданин откажется сделать это добровольно, то подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, по общему правилу. При этом ст. 103 ЖК называет четыре категории граждан, которые не могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. По ранее действующему ЖК при выселении из общежитий и служебных жилых помещений не могли быть выселены гораздо более категорий граждан.

Если на момент введения в действия нового ЖК, т.е. на 1 марта 2005, гражданин проживал в общежитии или в служебном жилом помещении, и по ЖК РСФСР не мог быть выселен из этого жилого помещения без предоставления другого жилья, то после введения в действия ЖК РФ эти граждане также не могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.

• Жилые помещения маневренного фонда. Ст. 95 ЖК устанавливает три случая, когда гражданам предоставляется жилые помещения маневренного фонда:
1. на период проведения капитального ремонта, который не возможен без отселения граждан.
2. гражданам, жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств
3. гражданам, которые проживали в жилом помещении, приобретенным в кредит за счет средств банка, не смогли возвратить данные заемные средства, и жилое помещение которых в связи с этим было выставлено на публичные торги

Проживание граждан в маневренном фонде носят непродолжительный, временный характер. Если граждане были поселены в маневренное жилье в связи с капитальным ремонтом, то они имеют право пользоваться им только до окончания капитального ремонта. Основной договор, т.е. договор найма жилого помещения на ремонтируемое жилье не расторгается, но при этом граждане обязаны вносить плату только за то жилое помещение, которое предоставлено им в пользование на период капремонта.

Граждане, жилые помещения которых, стали непригодными для проживания, в соответствии со ст. 57 должны быть обеспечены жилыми помещениями на условиях социального найма во внеочередном порядке. Эти граждане проживают в маневренном жилом помещении до того момента, пока им в пользование не будет предоставлено жилое помещение по договору социального найма.

Граждане, которые проживают в маневренном жилом помещении в связи с тем, что они не смогли возвратить банковский кредит, и на приобретенные за счет заемных средств жилое помещение было обращено взыскание пользуются маневренным жилым помещением до того момента, пока с ними не будут проведены денежные расчеты. Из полученных от реализации средств удовлетворяются претензии банка, а остаток денежных средств возвращается этим гражданам. После этого они обязаны освободить маневренное жилое помещение. Если откажутся сделать это добровольно – то подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ст. 93 ЖК содержит незакрытый перечень случаев, когда граждане могут быть заселены в маневренный жилищный фонд, т.к. предусматривает, что законодательством могут быть предусмотрены и иные основания предоставления гражданам маневренного жилья для временного проживания в нем.

• Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Они предназначены для проживания граждан, которые нуждаются в специальной поддержке и особых мерах социальной защиты со стороны государства. В основном это одинокие престарелые граждане, граждане, которые являются инвалидами, граждане, которые не могут самостоятельно обслуживать себя в силу болезни, физического недостатка. Таким образом, граждане, которые проживают в данных домах, предоставляются медицинское и социальное обслуживание. Должны специально выделяться помещения для организации торговли, общественного питания, медицинских пунктов, бытового обслуживания и т.д. Гражданам, которые проживают в этих домах, одновременно с удовлетворением их жилищной потребности, должны предоставляться и иные услуги: медико-санитарное обслуживание, патронаж, организация культурного обслуживания, оказание бытовых услуг. В данных домах, для граждан, которые в них проживают, предоставляются также и другие услуги, которые определяются органами социальной защиты населения. Учет граждан, которые нуждаются в получении жилого помещения в домах соц.обслуживания, также производятся органами соц.защиты.
• Жилые помещения, предназначенные для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев. Гражданин признается беженцем или вынужденным переселенцем после подтверждения его в этом статусе. Для граждан, признанных таковыми, за счет средств федерального бюджета Ст. 98 ЖК, определяя назначение данных жилых помещений, не называет конкретно категории граждан, которым они могут быть предоставлены, а только определяет, что данные категории устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъекта РФ. В настоящее время определены такие категории граждан, как лица с девиантным поведением, которые утратили свои связи, а также лица без определенного места жительства, которым может быть предоставлено право временного пользования жилыми помещениями в основном для ночного пребывания.

Действующее законодательство устанавливает 2 вида спец. помещений:

1. с предоставлением медицинского и социально- бытового обслуживания

2. без предоставления медицинского или иного обслуживания.

Граждане, которые нуждаются в социальной защите, проживают в данных жилых помещениях не по договору специализированного найма, а по договору безвозмездного пользования имуществом

Поиск по сайту: