Сдача жилого помещения в поднаем и вселение в жилое помещение временных жильцов

Право на сдачу жилого помещения в поднаем и вселение в жилое помещение временных жильцов – это те права, которыми обладает наниматель, как по договору социального, так и по договору коммерческого найма.

Поднаниматели и временные жители являются субъектами жилищных отношений, которые не обладают правом самостоятельного пользования жилым помещением. Их права носят временный характер; они производные от жилищных прав основного субъекта – нанимателя.

Сдача жилого помещения по договору поднайма регулируется ст. 77- 79 ЖК и ст. 685 ГК.

Договор поднайма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наниматель) передает другой стороне (поднанимателю) во временное пользование часть или все жилое помещение, которое он занимает по договору найма. Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо согласие наймодаеля.

Если в поднаем сдается жилое помещение, которое наниматель занимает по договору социального найма, то для заключения договора поднайма необходимо согласие членов его семьи, включая временно отсутствующих.

В договоре коммерческого найма согласие постоянных пользователей для сдачи в поднаем жилого помещения не требуется.

Сдача всего жилого помещения в поднаем при социальном найме допускается только в случае временного выезда нанимателя и членов его семьи.

Договор поднайма – реальный, возмездный, взаимный.

ЖК называет случаи, когда сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1. если в результате заключения договора поднайма на каждого проживающего в жилом помещении гражданина будет приходиться менее учетной нормы, а при сдаче жилого помещения, которое расположено в коммунальной квартире, менее нормы предоставления

2. если в жилом помещении проживает, либо вселяются в него в результате заключения договора поднайма гражданин, который страдает тяжелыми формами хронических заболеваний.

Договор поднайма носит срочный характер; срок его действия не может превышать срока действия основного договора, т.е. договора найма.

Ст. 77 ЖК: если при сдаче жилого помещения жилищного фонда сторонами не определен срок действия договора поднайма, то такой договор считается заключенным на 1 год. Форма договора – простая, письменная.

Поднаниматель не обладает самостоятельны правом пользования жилым помещением, поэтому ответственности перед наймодателем не несет. Его права производны от прав нанимателя, поэтому именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия поднанимателя. При этом поднаниматель, как и любой иной пользователь жилого помещения, должен соблюдать права и интересы других граждан, воздержаться от разрушения, порчи жилого помещения.

Если поднаниматель совершает неправомерные дейтсвия, то это является основанием досрочного прекращения договора поднайма и выселения поднанимателя из жилого помещения.

Договор поднайма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Договор поднайма, по общему правилу, прекращается по окончанию срока его действия. Поднаниматель не обладает преимущественным правом на заключение договора поднайма на новый срок, поэтому обязан освободить жилое помещение, если отказывается сделать это добровольно, то выселяется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Договор поднайма зависит от основного договора, т.е. от договора найма. Т.е. если договор найма прекращается или расторгается по предусмотренным законом основания, то это автоматически прекращает и договор поднайма жилого помещения.

Ст. 80 ЖК: временные жильцы - лица, которым наниматель разрешил пользоваться жилым помещением без взимания платы за такое пользование. Предельный срок проживания в жилом помещении временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд.

Временный жилец не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением; его права также производны от прав нанимателя, поэтому временный жилец самостоятельной ответственности перед наймодателем не несет; за его действия перед наймодателем отвечает наниматель.

Для вселения в жилое помещение временного жильца необходимо согласие членов семьи нанимателя по договору социального найма и постоянных пользователей жилого помещения в договоре коммерческого найма. Согласие наймодателя на вселение временного жильца не требуется. Необходимо только уведомление.

Действующее законодательство допускает, что наймодатель может запретить проживание временного жильца, если в результате его вселения на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления. Срок проживания временного жильца при его вселении может быть как определен, так и не определен. Если срок проживания оговорен, то по истечении данного срока он обязан освободить жилое помещение, если откажется это сделать, то выселяется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если срок проживания не был определен, то временный жилец должен освободить жилое помещение не позднее чем через 7 дней с момента предъявления к нему соответствующего требования. Если откажется – в судебном порядке.

Поиск по сайту: