Обмен жилыми помещениями

Ст.72-75 ЖК РФ. Одним из важнейших прав нанимателя является право на обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение. Однако обмен жилыми помещениями между нанимателями это и основания для прекращения договора социального найма, а также одно из правомочий нанимателя, которое является правомочием ограниченного распоряжения, занимаемого жилого помещения. Договор обмена это соглашение по которому наниматель жилого помещение передает другому нанимателю право пользования жилым помещением, а в замен приобретает право пользования жилым помещением расположенным в другом доме или квартире. ЖК РФ значительно изменил правила обмена жилыми помещениями, которые были установлены ранее действующем законодательстве. ЖК РФ устанавливает что договор об мене жилыми помещениями могут заключить между собой только наниматели жилых помещений по договору социального найма. Ранее действующее законодательство допускало возможность обмена между нанимателем и собственником жилого помещения, а также между нанимателем и членом жилищного кооператива. В настоящее время такая возможность исключается. ЖК РФ исключил возможность совершение родственного обмена предметом которого могла являться не изолированная комната или часть комнаты при условии что контр агент по обмену вселялся в жилое помещение как член семьи нанимателя.

Для совершения обмена жилыми помещениями наниматель должен получить письменное согласие всех членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а также наймодателя. Для обмена жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, необходимо согласие органа опеки и попечительства. Тем не менее ЖК устанавливает различные правовые последствия на случай отсутствия согласия члена семьи и наймодателя.

Основания, по которым наймодатель может не дать согласия на обмен жилого помещения, перечислены в ст. 73 ЖК. Перечень приведен, как исчерпывающий. Если согласие на обмен не дает кто-либо из членов семьи нанимателя, в случае, когда инициатором обмена выступает дееспособный член семьи и на это не согласен сам наниматель, отсутствием такого согласия может быть восполнено в судебном порядке, то возможен принудительный обмен на основании решения суда.

В соответствие с ч.3 ст. 72 ЖК: при рассмотрении спора о принудительном обмене суд должен учитывать заслуживающие внимания, доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

В соответствии с ПП ВС № 14 от 2.07. 2009 г.: под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемых жилых помещениях следует понимать наличие обстоятельств, которые бы препятствовали гражданину в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Порядок совершения обмена и оформление договора – ст. 74 ЖК.

Договор об обмене жилыми помещениями, как и любая гражданско-правовая сделка может быть признан недействительным в судебном порядке. Ст. 75 называет две группы оснований для этого:

· Основания, предусмотренные гражданским законодательством для признания сделки недействительной

· Нарушение требования ЖК при заключении договора обмена

Правовые последствия признания обмена жилыми помещениями недействительным является переселение сторон в ранее занимаемые ими помещения (своеобразная двустороння реституция). Дополнительное последствие, которое предусматривает ЖК – возмещение убытков виновной стороной пострадавшей стороне.

Поиск по сайту: