Умови, які допоможуть узаконити самовільну забудову через суд

1. Наявність права на земельну ділянку. Це не обов’язково має бути право власності — цілком достатньо орендувати ділянку під забудовою. Але без цього шансів на позитивне рішення суду майже не буде. Зверніть увагу, що право власності чи користування земельною ділянкою виникає лише після отримання та державної реєстрації відповідного правовстановлюючого документу (ст.125 ЗКУ).

2. Підтвердження факту самостійного (госпспособом) чи за рахунок позивача будівництва. Останнє мало ймовірно, оскільки заявивши про наявність підрядника позивач тим самим створить йому проблеми, фактично підтвердивши порушення цим підрядником закону (здійснення будівельних робіт без дозволу інспекції ДАБК). Що ж стосується госпспособу, то достатніми доказами будуть документи, які підтверджуються закупівлю будівельних матеріалів, придбання чи оренду обладнання та відповідні бухгалтерські документи щодо ведення будівництва.

3. Відповідність збудованого об’єкту будівельним, санітарним, протипожежним та іншим нормам. Один з суддів Верховного суду України в бесіді з автором цієї статті сказав приблизно таке: «Ми, звичайно, можемо визнати право власності за забудовником. Але якщо йому завтра на голову впаде балка, я буду відчувати себе винним. Тому перш ніж приймати рішення я маю пересвідчуватися, що цей об’єкт відповідає встановленим нормам». Як переконати суд в такій відповідності? Є лише два варіанти. Перший – подати акт державної приймальної комісії. Зрозуміло, що в випадку самочинного будівництва такого акту не буде. Тому залишається варіант №2 – експертиза, яку може призначити сам суд.

4. Відсутність порушення прав третіх осіб. Звичайно, важко подати докази того, що нічиї права не порушуються. А ось відсутність заперечень (чи їх необґрунтованість, якщо заперечення все ж таки існують) з боку власника земельної ділянки (якщо в забудовника вона лише в користуванні) є обов’язковою.

5. Відповідність збудованого об’єкту містобудівній документації, вимогам земельного та природоохоронного законодавства. Зрозуміло, що об’єкт, збудований самовільно, генеральним планом не передбачений. Проте він має вписуватися щонайменше в план зонування населеного пункту. Навряд чи суд визнає право власності на промисловий об’єкт в рекреаційній зоні чи навпаки. Те ж саме стосується дотримання вимог щодо призначення земельної ділянки та дотримання обмежень, встановлених в захисних зонах чи смугах (за їх наявності).

Завершенням же «узаконювання» самовільно збудованої нерухомості буде її реєстрація в БТІ. Процедура такої реєстрації достатньо розписана в Тимчасовому положенні. Тому звернемо увагу лише на один нюанс: правовстановлюючим документом, який має зареєструвати БТІ, при «нормальній» процедурі (отримання дозволів, проектування, введення в експлуатацію) буде свідоцтво про право власності, яке фактично видає саме БТІ (див. розділ 6 Тимчасового положення), а при судовій процедурі – рішення суду (п.10 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна (додаток 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення)).

Як ви переконалися, самовільне будівництво – справа небезпечна. І хоча воно й досі доволі поширене в Україні, час категорично відмовитися від подібної практики. Якщо ж ви й досі володієте самовільно збудованою нерухомістю варто принаймні замислитися над належним оформленням своїх прав.

Віктор Кобилянський

адвокат, місто Київ

Список використаних нормативно-правових актів:

1. Закон про забудову — Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. №1699-ІІІ

2. Закон про містобудування — Закон України «Про основи містобудування» від 16.11.92 р. №2780-ХІІ,

3. Закон про архітектуру — Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. №687-XIV.

4. Закон про відповідальність — Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.94 р. №208/94-ВР.

5. Закон про реєстрацію прав — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.04 р. №1952-IV.

6. Закон №578 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки» від 11.01.07 р. №578-V.

7. Постанова №2328 — Постанова КМУ «Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу» від 20.12.99 р. №2328.

8. Типові правила забудови — Типові регіональні правила забудови, затверджені наказом Держбуду від 10.12.01 р. №219.

9. Положення про дозвіл — Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Держбуду України від 05.12.2000 р.№ 273.

10. Положення №253 — Положення про державний архітектурно-будівельний контроль в редакції постанови КМУ від 07.04.95 р. №253.

11. Положення про штрафи — Положення про порядок накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудування, затвердженого постановою КМУ від 06.04.95 р. №244.

12. Порядок прийняття в експлуатацію об’єктів — Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 22.09.04 р. №1243.

13. Тимчасове положення — Тимчасове положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Мін’юсту України від 28.01.03 р. №6/5.

§ Існує 3 порядки такого узаконення:
загальний;

§ судовий;

§ окремий щодо будівель, побудованих до 5 серпня 1992 року.

) Загальний порядок

1. Подання заяви в міську раду. До заяви прикріплюємо документи новозбудованої нерухомості: експертний висновок, техпаспорт, документи на землю, проекти, акти виконаних робіт та ін.

2. Передача заяви на розгляд спеціальною комісією, яка створюється рішенням виконкому. У роботі цієї комісії повинні брати участь представники інспекції ДАБК (Державна архітектурно-будівельна комісія), яка видає сертифікат відповідності. Можливий варіант подання заяви безпосередньо відразу в ДАБК.

3. Видача Комісією аналога акту про приймання в експлуатацію об’єкту нерухомості (свідоцтво відповідності).

4. Наступним етапом є видача органом місцевого самоврядування свідоцтва про право власності на нерухомість.

5. Реєстрація у нотаріуса права власності та отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Поиск по сайту: