Посвідчення договору застави

Застава посідає одне з чільних місць у системі засобів забезпечення виконання зобов’язань. Заставні правовідносини регулюються ЦК України, Законом України «Про заставу» [7], а також іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторонами договору застави (заставодавцем і заставодержателем) можуть бути фізичні, юридичні особи та держава.

Заставодавцем при заставі майна може бути його власник (сам боржник чи третя особа – майновий поручитель), який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник в установленому порядку передав майно і право застави на це майно.

Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

При посвідченні договору застави нотаріус має встановити, чи належить предмет застави до майна, яке може передаватися в забезпечення виконання зобов’язання.

Предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення, у тому числі майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави (майбутній урожай, приплід худоби тощо).

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» [9] предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

– нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

– нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

– нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності.

Об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку після державної реєстрації права власності.

Будівля (споруда), включаючи об’єкт незавершеного будівництва, що розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, передається в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), включаючи об’єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з цими будівлями (спорудами).

Предметом іпотечного договору можуть бути права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна.

Згідно із ч. 4 ст. 576 ЦК України предметом застави не можуть бути:

– культурні цінності, що є об’єктами права державної чи комунальної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;

– пам’ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації.

Іпотечний договір щодо земельної ділянки посвідчується за наявності звіту про експертну грошову оцінку землі.

Іпотечні договори щодо прав на земельні ділянки: права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) – посвідчуються нотаріусом після ознайомлення з документами, що підтверджують ці права (договори оренди, емфітевзису, суперфіцію).

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються з дотриманням загальних правил. Нотаріусові також мають бути подані документи, що підтверджують виникнення правовідносин іпотекодавця та третьої особи.

Законодавство України, зокрема, ЦК України, Закон України «Про заставу» передбачає можливість повторної застави раніше заставленого майна. При цьому наступна застава майна не припиняє право застави попереднього заставодержателя. Договори про наступну заставу вже заставленого майна можуть посвідчуватися за наявності згоди попередніх заставодержателів, якщо інше не передбачено законом і попередніми договорами застави.

Посвідчення договорів застави та іпотечних договорів здійснюється за відсутності податкової застави, що перевіряється нотаріусом за даними відповідного реєстру інформаційних систем. Передача в заставу (іпотеку) майна, що перебуває у податковій заставі, здійснюється з дозволу відповідного органу державної податкової служби та з дотриманням вимог Податкового кодексу України. Посвідчення договору застави (іпотечного договору) щодо майна (майнових прав), що перебуває під арештом, не допускається.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують наявність цих майнових прав. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник – особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. При посвідченні таких договорів нотаріус роз’яснює іпотекодержателю його обов’язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.

Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в заставу тільки за згодою всіх співвласників. Згода на передачу майна в іпотеку має бути нотаріально оформленою.

Передача в заставу (іпотеку) цілого об’єкта, що належить кільком співвласникам, які зазначені у правовстановлюючому документі, здійснюється за умови підписання договору застави (іпотеки) усіма учасниками спільної власності, які виступають як майнові поручителі заставодавця.

Передача в заставу (іпотеку) цілого об’єкта, право у спільній власності на який належить кільком особам, які, проте, не всі вказані у правовстановлюючому документі, здійснюється за наявності згоди всіх інших учасників спільної власності. Справжність підпису на заяві, якою надається згода на передачу майна в іпотеку, засвідчується нотаріально.

Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі (земельної ділянки – на місцевості) та, у разі якщо це передбачено законом, реєстрації права власності щодо виділеної частки як на окремий об’єкт нерухомості.

Одночасно з посвідченням договору про іпотеку нотаріус, якщо це передбачено договором, за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.

У разі домовленості про перехід до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз’яснює сторонам, що права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані в установленому законом порядку, залишаються дійсними.

У разі надання нотаріусові угоди про внесення змін до основного договору посилання на неї відображається у тексті договору про внесення змін та/чи доповнень до договору застави (іпотечного договору).

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. У правочині, яким встановлюються зміни і доповнення до договору застави, зазначається про те, що він є невід’ємною частиною договору, який змінюється (доповнюється).

Унесення змін до договору застави (іпотечного договору) не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов’язання, заміни зобов’язання іншим зобов’язанням, що виникло після укладення договору застави, включення іпотеки до іпотечного пулу, наявності заставної тощо.

Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у Державному реєстрі іпотек у встановленому законодавством порядку.

Поиск по сайту: