Особливості укладення договору підряду

Підряд підготовки, складання і виконання підрядних контрактів на будівництво об'єктів визначений Положенням про підрядні контракти в будівництві України, затвердженою Науково-технічною радою Міністерства України у справах будівництва і архітектури з 15.12.1993 р. № 9. У ньому враховані вимоги законодавства з цього питання, вітчизняний і зарубіжний досвід правового регулювання відносин між учасниками будівництва і особливості становлення ринкових відносин в будівництві. В той же час відзначимо, що даний нормативний акт носить рекомендаційний характер (п. 2.1 Положень №9).

Підрядний контракт – це основний документ, що забезпечує узгоджену діяльність учасників будівництва, який складається на весь період будівництва з обліком при необхідності окремих умов шляхом укладання додаткових угод (п. 2.2 Положень № 9).

Договір будівельного підряду полягає у письмовій формі (ст. 208 ГК). За бажанням однієї із сторін такий договір може бути нотаріально завірений (ст. 209 ГК).

У відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України №668 від 1.08.2005 «Про затвердження Загальних умов укладання та виконання договорів підряду в капітальному будівництві » д оговір підряду укладається у письмовій формі. Істотними умовами договору підряду є: найменування та реквізити сторін; місце і дата укладення договору підряду; предмет договору підряду; договірна ціна; строки початку та закінчення робіт (будівництва об'єкта); права та обов'язки сторін; порядок забезпечення виконання зобов'язань за договором підряду; умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва; порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами та послугами; порядок залучення субпідрядників; вимоги до організації робіт; порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів; джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта); порядок розрахунків за виконані роботи; порядок здачі-приймання закінчених робіт (об'єкта будівництва); гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва), порядок усунення недоліків; відповідальність сторін за порушення умов договору підряду; порядок врегулювання спорів; порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання. У договорі підряду сторони можуть передбачати інші важливі для регулювання взаємовідносин умови. Примірний договір підряду затверджується Держбудом.

Договір підряду може бути укладений за результатами проведених торгів (тендеру) або переговорів сторін. Рішення про спосіб укладення договору підряду приймає замовник відповідно до законодавства. Умови договору підряду, що укладається за результатами проведених торгів (тендеру), повинні відповідати тендерній документації замовника та акцептованій тендерній пропозиції підрядника. Закупівля робіт за рахунок державних коштів здійснюється в порядку та на умовах, визначених законодавством. Договір підряду, що укладається на підставі державного замовлення, повинен відповідати умовам цього замовлення. У разі коли договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, проект договору підряду готує будь-яка сторона у визначені за взаємною домовленістю строки і подає його другій стороні для підписання у двох підписаних нею примірниках. Якщо проект договору підряду готує підрядник, замовник зобов'язаний надати йому інформацію про: предмет договору; джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта); порядок передачі підряднику дозвільних документів і проектної документації; порядок надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт); порядок забезпечення робіт ресурсами та послугами; порядок забезпечення виконання зобов'язань за договором підряду; умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва; інші обставини, необхідні для підготовки проекту договору підряду.

Сторона, яка одержала проект договору підряду, у разі згоди з його умовами підписує і повертає протягом двадцяти днів один примірник договору підряду іншій стороні. У разі незгоди з окремими умовами договору підряду сторона, яка одержала його проект, складає протокол розбіжностей, про що робить застереження до договору, та у двадцятиденний строк подає іншій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором підряду. Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору підряду, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, вжити заходів до врегулювання розбіжностей та внести відповідні зміни у договір підряду, підписати його і передати другій стороні. Розбіжності, що залишилися неврегульованими за згодою сторін, у цей самий строк можуть бути передані до суду. Строк врегулювання розбіжностей може бути продовжений за взаємною згодою сторін. У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих розбіжностей, зазначених у протоколі, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телефаксом тощо).

Договір підряду вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і скріплення підписів печатками, а також нотаріального посвідчення, якщо це передбачено законом або домовленістю сторін. Договір підряду вважається неукладеним (таким, що не відбувся) у разі, коли сторони не досягли згоди з усіх істотних умов. Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються відповідно до Цивільного кодексу України. Замовник може укласти договори підряду з кількома підрядниками, в тому числі щодо виконання окремих (спеціальних) робіт. У такому разі права та обов'язки сторін визначаються у кожному договорі підряду.

Предмет договору підряду -роботи, пов'язані з будівництвом об'єкта, обов'язок щодо виконання яких покладається на підрядника.

Власником результату виконаних робіт (об'єкта будівництва) до їх здачі замовникові є підрядник. У договорі підряду сторони зобов'язані визначити найменування об'єкта будівництва та його місцезнаходження, основні параметри (потужність, площа, об'єм тощо), склад та обсяги робіт, які передбачені проектною документацією та підлягають виконанню підрядником, інші показники, що характеризують предмет договору. У разі внесення змін до проектної документації сторони уточнюють предмет договору підряду.

Строки виконання робіт (будівництва об'єкта) встановлюються договором підряду і визначаються датою їх початку та закінчення. Невід'ємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду.

Установлення сторонами у договорі підряду строків виконання робіт (будівництва об'єкта) може пов'язуватися з виконанням замовником певних зобов'язань (надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт), передача проектної документації, відкриття фінансування, сплата авансу тощо). Датою закінчення робіт (будівництва об'єкта) вважається дата їх прийняття замовником. Виконання робіт (будівництвооб'єкта) може бути закінчено достроково тільки за згодою замовника.

Строки виконання робіт (будівництва об'єкта) можуть бути змінені з внесенням відповідних змін у договір підряду в разі: виникнення обставин непереборної сили; невиконання або неналежного виконання замовником своїх зобов'язань (порушення умов фінансування, несвоєчасне надання будівельного майданчика (фронту робіт), проектної документації, ресурсів тощо); внесення змін до проектної документації; дій третіх осіб, що унеможливлюють належне виконання робіт, за винятком випадків, коли ці дії зумовлені залежними від підрядника обставинами; виникнення інших обставин, що можуть вплинути на строки виконання робіт (будівництва об'єкта). Замовник може приймати рішення про уповільнення темпів виконання робіт (будівництва об'єкта), їх зупинення або прискорення з внесенням відповідних змін у договір підряду.

Договірна ціна – це визначена на основі кошторису, узгоджена сторонами і обумовлена у договорі підряду ціна (вартість) робіт.

Договірна ціна у договорі підряду визначається на основі кошторису як динамічна або тверда. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором. У разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника. Договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру). Якщо договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків приймаються за домовленістю сторін. У разі коли роботи (будівництво об'єкта) фінансуються із залученням бюджетних коштів або коштів державних підприємств, установ та організацій, договірна ціна визначається відповідно до державних будівельних норм.

Якщо під час укладання договору підряду через невизначеність витрат чи інші обставини остаточно встановити договірну ціну неможливо, сторони у договорі підряду визначають приблизну договірну ціну, а також порядок її коригування в процесі виконання робіт (будівництва об'єкта). Приблизна договірна ціна може уточнюватися в міру виконання робіт, здійснення витрат підрядника тощо. У разі виникнення обставин, що зумовлюють необхідність значного підвищення приблизної договірної ціни (більше ніж це визначено договором підряду), підрядник зобов'язаний в установлені договором підряду строки повідомити про це замовника. Якщо підрядник не повідомив у встановленому порядку замовника про необхідність підвищення договірної ціни, він зобов'язаний виконати роботи без відшкодування додаткових витрат.

Тверда договірна ціна може коригуватися тільки за взаємною згодою сторін. У разі підвищення підрядником твердої договірної ціни, не передбаченого договором підряду, всі пов'язані з цим витрати, якщо інше не встановлено законом, несе підрядник.

Сторони у договорі підряду можуть передбачати порядок уточнення твердої договірної ціни у разі:

- виникнення обставин непереборної сили;

- внесення змін до проектної документації;

- потреби в усуненні недоліків робіт, що виникли внаслідок невідповідності встановленим вимогам проектної документації, забезпечення якою покладено на замовника;

- уповільнення темпів або зупинення виконання робіт за рішенням замовника або з його вини, якщо це викликало додаткові витрати підрядника;

- зміни законодавства з питань оподаткування, якщо це впливає на вартість робіт;

- істотного зростання (у розмірі, визначеному сторонами) після укладення договору підряду цін на ресурси, які забезпечує підрядник, а також послуг, що надаються йому третіми особами;

- в інших випадках, передбачених договором підряду.

Якщо під час будівництва виникла потреба у виконанні додаткових робіт, не врахованих проектною документацією, забезпечення якою покладено на замовника, і у зв'язку з цим у відповідному підвищенні твердої договірної ціни, підрядник зобов'язаний протягом визначеного договором підряду строку повідомити замовника про обставини, що призвели до виконання таких робіт, та подати замовнику пропозиції з відповідними розрахунками. Замовник протягом строку, визначеного договором підряду, розглядає зазначені пропозиції, приймає рішення по суті та повідомляє про нього підрядника.

Підрядник зобов'язаний зупинити виконання додаткових робіт у разі неодержання у визначений договором підряду строк відповіді на своє повідомлення. Завдані підряднику збитки, пов'язані із зупиненням додаткових робіт, відшкодовуються замовником. Замовник звільняється від відшкодування таких збитків, якщо доведе, що у виконанні додаткових робіт не було потреби. Якщо підрядник не повідомив замовника в установленому порядку про необхідність виконання додаткових робіт і відповідного підвищення твердої договірної ціни, він не може вимагати від замовника оплати виконаних додаткових робіт і відшкодування завданих йому збитків, якщо не доведе, що проведення таких робіт було необхідне в інтересах замовника, зокрема, у зв'язку з тим, що зупинення робіт загрожувало знищенням або пошкодженням об'єкта будівництва. У разі коли договором підряду передбачалася можливість підвищення твердої договірної ціни внаслідок істотного зростання після укладення договору підряду цін на ресурси, забезпечення якими здійснює підрядник, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, підрядник може вимагати перегляду твердої договірної ціни у порядку, визначеному договором підряду. Зростання цін на ресурси та послуги, яке сторони вважають істотним, визначається в договорі підряду. Підрядник може вимагати розірвання договору підряду в разі відмови замовника від підвищення твердої договірної ціни робіт унаслідок істотного зростання цін на ресурси та послуги.

Підрядник не може вимагати уточнення приблизної чи твердої договірної ціни у зв'язку із зростанням цін на ресурси, що використовуються для виконання робіт, у разі, коли строки виконання цих робіт порушені з вини підрядника. У таких випадках ціни на ресурси, якщо інше не передбачено договором підряду, визначаються відповідно до цін, що діяли на зазначену в договорі дату закінчення робіт. Додаткові витрати на виконання робіт, пов'язані із зростанням цін на ресурси після зазначеної дати, компенсуються підрядником.

Вимоги до оформлення розділів договору підряду:

1) Сторони договору. Сторонам по умові будівельного підряду є підрядчик і замовник. Окрім замовника і підрядчика, сторонами договору можуть бути також інші учасники будівництва (проектні організації, постачальники устаткування, банки, гаранти, поручителі, субпідрядники і ін.).

2) Предмет договору. Умови про предмет договору будівельного підряду визначають назву об'єкту будівництва, об'єми і види робіт, виконання яких доручається підрядчикові.

Згідно ч. 4 ст. 180 ЦК в умови про предмет договору будівельного підряду повинні бути включені вимоги до якості робіт.

3) Право власності на об'єкт будівництва. Згідно ст. 876 ГК власником об'єкту будівництва або результату інших будівельних праць до їх здачі замовникові є підрядчик. Це правило не може бути змінене договором.

4) Термін дії договору. Як випливає з положень ГК, термін в договорі будівельного підряду повинен бути узгоджений сторонами, проте допускається і його відсутність.

У ст. 846 ГК вказано, що якщо в договорі підряду не вказані терміни виконання роботи, а замовник має право вимагати її виконання в розумні терміни, згідно суті зобов'язання, характеру і об'ємів роботи і звичаїв ділового обороту.

5) Ціна і підряд оплати. Ціна не є істотною умовою договору, тобто її відсутність в договорі не служить підставою для визнання його незавершеним (недійсним).

Підрядник зобов'язаний здійснювати будівництво і пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, яка визначає об'єм та інші вимозі що відносяться до робіт і до кошторису, визначають ціну робіт (ст. 877 ГК). Склад і зміст проектний-кошторисної документації, а також хто із сторін і в який термін зобов'язані надати відповідну документацію, визначаються в договорі будівельного підряду.

Підрядник має право вимагати збільшення твердого кошторису тільки у разі істотного зростання після укладення договору про вартість матеріалу, устаткування, які повинні бути надані підрядчиком, а також вартості послуг, що надавалися йому іншими особами.

Підрядник, що не попередив своєчасно замовника про необхідність перевищення зразкового кошторису, зобов'язаний виконати договір підряду за ціною, встановленою договором.

6) Матеріально-технічне забезпечення будівництва. Підрядник зобов'язаний виконати будівельні роботи з свого матеріалу і своїми засобами, якщо інше не встановлене договором будівельного підряду (ст. 879 ГК, ч.3 ст. 318 ЦК). Договором на замовника може бути покладений обов'язок сприяння підряднику в забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією і т.п., а також в наданні інших послуг. Якщо робота виконується частково або в повному об'ємі з матеріалу замовника, в договорі підряду повинні бути встановлені норми витрати матеріалу, терміни повернення його залишку і основних відходів, а також відповідальність підрядчика за невиконання або неналежне невиконання своїх обов'язків (ст. 840 ГК). При цьому підрядник відповідає за неправильне використання матеріалів замовника.

Підрядник зобов'язаний надати замовникові звіт про використання матеріалу і, за наявності, повернути його залишок. Підрядник відповідає за невиконання або неналежне невиконання роботи, викликане недоліками матеріалу, наданого замовником, якщо не доведе, що ці недоліки не могли бути їм виявлені при належному прийомі матеріалу.

У разі неможливості використання матеріалу або устаткування, наданого замовником, без погіршення якості виконуваних робіт підрядник має право відмовитися від договору і вимагати від замовника оплати робіт пропорційно їх виконаної частини, а також відшкодування збитків, непокритих цією сумою.

7) Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкту будівництва. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкту будівництва до його прийому замовником несе підрядник, крім випадків, коли це відбулося унаслідок обставин, які залежали від замовника (ст. 880 ГК). Якщо замовник заздалегідь прийняв окремі етапи роботи, то саме він несе ризик їх знищення або пошкодження, подіям не по провині підрядника (ч. 3 ст. 882 ГК).

8) Страхування об'єкту будівництва. Згідно ст. 881 ГК підрядчик зобов'язаний укласти договір страхування об'єкту будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлене договором будівельного підряду. При цьому сторона на яку покладається обов'язок по страхуванню, повинна надати другій стороні в порядку, встановленому договором, докази висновку нею договори страхування про страхувальника, розмір страхової суми і розмір застрахованих ризиках.

9) Гарантія якості роботи. Виконана підрядником робота повинна відповідати якості, визначеній в договорі підряду, або вимогами, які зазвичай пред'являються в даних випадках, на момент передачі її замовникові (ст. 857 ГК). Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених в проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкту відповідно до договору протягом гарантійного терміну (ст. 884 ГК).

Гарантійний термін складає 10 років з дня прийому об'єкту замовником і не може бути зменшений, а тільки збільшений за домовленістю сторін (ч. 1 ст. 884 ГК). Підрядник відповідає за дефекти, виявлені в межах гарантійного терміну він не доведе, що вони трапилися у відповідності зносу об'єкту або частин; неправильній його експлуатації; неправильній інструкції з його експлуатації, розробленої самим замовником привернутими їм іншими особами.

10) Відповідальність сторін. Як вказано в ст. 858 ГК, якщо робота виконана підрядником з відступами умов договору підряду, що погіршили роботу, або з іншими недоліками які роблять її непридатною до використання відповідно до договору або звичайного використання роботи такого характеру, замовник має право. Якщо не встановлено договором або законом, на власний вибір вимагати від підрядника:

- безвідплатного усунення недоліків в роботі в розумний термін;

- пропорційного зменшення робіт;

- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.

Поиск по сайту: