Джерела фінансування капітальних вкладень

В даний час для підприємств недержавної форми власності можна виділити наступний перелік джерел, які можуть застосовуватися для фінансування капітальних вкладень:

- власні засоби підприємств - забудовників (чистий прибуток, який залишається в їх розпорядженні);

- засоби Державного і місцевого бюджетів, отримані підприємствами на поворотній або безповоротній основі;

- засоби пайовиків або паї інших підприємств;

- кредити банків і інші позики;

- іпотечний кредит;

- цільові облігації;

- фінансування будівництва житла Фондами фінансування будівництва і Фондами операцій з нерухомістю;

- засоби цільового фінансування і інші джерела.

Фактично відносини іпотечного кредитування є позикою, яка надана під заставу нерухомого майна. Основу іпотечного кредитування, відповідно до Закону України «О іпотеці» від 05.06.2003 р. № 898-IV складає забезпечення зобов'язання нерухомим майном, яке залишається у володінні і користуванні іпотекодавача (боржника або майнового поручителя). Одночасно з цим іпотекотримач (кредитор) має право у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань, які забезпечені іпотекою, вимагати їх задоволення.

Для того, щоб нерухоме майно стало предметом іпотеки, воно повинне відповідати наступним критеріям:

- належати іпотекадавцю на праві власності (або на праві господарського ведення);

- нерухоме майно повинне бути відчужуваним і на нього може бути обернене стягнення;

- таке нерухоме майно повинне бути зареєстроване як окремий об'єкт права власності, виділений в натурі.

Отже, іпотекодавцем повинен виступати власник нерухомого майна. Проте в даному випадку предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на придбання ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Іншими словами, при іпотеці об'єктів незавершеного будівництва іпотекодавець може бути особа, власністю якої стануть відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них у встановленому законом порядку. При фінансуванні будівництва споруд житлового або нежилого призначення з метою продажу іншим особам іпотекодавець також може бути забудовник.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавача на яке виникне в майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в установленому порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. Підставою для іпотеки є договір, який оформляється у письмовій формі. Причому такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому договором іпотеки може бути передбачена видача застави – боргового документа, який має схожу природу з векселем. Застава дає безумовне право її власникові вимагати від боржника виконання грошового зобов'язання.

Відзначимо, що іпотека нерухомого майна несе в собі і свідомо небезпечний момент – у разі незадоволення грошового зобов'язання боржника, стягнення звертається на нерухоме майно, яке і є предметом іпотеки. До договорів, які найчастіше використовують при організації і проведенні будівництв, відносяться:

- інвестиційні договори;

- договори про спільну діяльність;

- договори підряду.

Перш за все, слід зазначити той факт, що інвестиційний договір як різновид цивільно-правових операцій не передбачений ГК. Проте можливість укладення подібного договору передбачена Законом України «О інвестиційної діяльності» від 18.09.91 р. зі зм. і доп. У вищезазначеному законі тільки наголошується, що основним правовим документом, регулюючим взаємовідношення між суб'єктами інвестиційної діяльності, є інвестиційний договір. В той же час відзначимо, що до інвестиційних договорів відносять цілий ряд цивільно-правових операцій. До договорів подібного типу можна віднести і договір про пайову (пайовому) участь в будівництві.

Відмітною особливістю договору про пайову участь в будівництві є те, що ще на стадії укладення договору пайовики домовляються про розподіл побудованої площі будівництва (конкретних частин або окремих об'єктів) між учасниками пропорційно їх внескам. Як правило, договір про пайову участь в будівництві забудовник укладає з кожним з пайовиків, і в таких договорах відсутня норма про формування загальної пайової власності. Тому про виникнення права загальної пайової власності при укладенні окремих договорів між забудовником і окремо з кожним пайовиком будівництва говорити не доводиться. Для здійснення пайового будівництва в даний час найширше застосовуються такі схеми:

- будівництво об'єкту ведеться незалежним підрядчиком, пайовиком, що не є, з яким полягає договір будівельного підряду;

- будівництво здійснюється одним з пайовиків, який є одночасно будівельною організацією.

Таким чином, договір про пайову участь в будівництві є різновидом інвестиційного договору і залежно від вибраної схеми пайового будівництва, різним буде порядок віддзеркалення операцій пайового будівництва в бухгалтерському і податковому обліку.

Поиск по сайту: