Економічна ефективність ремонтно-реконструкційних заходів в об’єкти нерухомості міста

Оновлення існуючого фонду будівель і споруд міського гсоподарства, яке здійснюється в процесі їх ремонту і реконструкції є одним з містобудівних елементів з покращення умов життя населення, оздоровлення міського середовища при досягнення економічного ефекту. Ремонтно-реконструкційні заходи в міському господарстві є формою його відновлення, сприяє економії матеріально-технічних, трудових і фінансових ресурсів внаслідок збереження цих фондів протягом терміну їх служби. Оновлення основних фондів міського господарства є безперервним процесом, який включає нове будівництво, знос, реконструкцію і капітальний ремонт.

У зв’язку з необхідністю обліку соціальних задач при реконструкції житлових районів і мікрорайонів ефективність ремонтно-реконструкційних заходів повинна визначатися зіставленням досягнутих соціальних і соціально-економічних результатів з витратами на їх здійснення. Ефект від витрат, необхідних для ремонтно-реконструкційних заходів в міському господарстві, виражається в таких показниках:

- натуральних (показники виходу загальної або житлової площі житлових будинків);

- вместимість (пропускна можливість) будівель і споруд соціально-культурного і комунально-побутового призначення в результаті проведення ремонтно-реконструкційних заходів;

- забезпеченість населення житлом (в м² загальної площі на одного жителя), об’єктами соціально-культурного призначення у розрахунку на 1000 жителів і комунально-побутового призначення (у розрахунку на споживацьку одиницю кожного об’єкту, наприклад кількість міст в банях, км передаточних приладів);

- відносні вимірювачі (бали), які відображують якісну оцінку об’єктів капітального ремонту і реконструкції;

- вартісна форма продукції і послуг, які надаються об’єктами соціально-культурного і комунально-побутового призначення і отримуваних в результати ремонтно-реконструкційних заходів.

Натуральні показники підрозділяються на вихідні, які включаються в завдання на проектування, і похідні, які визначаються в результаті розробки проекту реконструкції. ДО них відносяться:

- площа житлового району (мікрорайону), якій підлягає реконструкції;

- норма житлової забезпеченості на одну особу;

- проектна кількість жителів району (мікрорайону);

- структура житлового фонду по етажності, матеріалу стін, рівню благоустрою;

- житлова і загальна площа будівель при забудівлі;

- вместимість (пропускна властивість) об’єктів соціально-культурного і комунально-побутового призначення;

- норми забезпеченості вказаними об’єктами на 1000 жителів;

- конструктивна і об’ємно-планувальна характеристики цих об’єктів.

В процесу проектування визначаються обсяг зносу, втрати житлової площі у зв’язку з передачею житлових будівель організаціям або в результаті модернізації, кількості загальної площі, що зберігається. На основі цих даних визначається середньогармонична етажність Е_ср:

Е_ср = А / (а₁ + а₂/2 + а₃/3 +…+ а_n/n), (17.13)

де А – сумарна загальна площа будівель різної етажності в мікрорайоні (житловому районі);

а₁, а₂, а₃ – загальна площа одноетажних, двохетажних, трьохетажних будинків;

1,2,3,…,n – кількість етажів.

Також визначається щільність житлового фонду П_рек:

П_рек = F_об.рек / S, (17.14)

де F_об.рек – загальна площа житлових будівників, що зберігається;

S – площа житлового району (мікрорайону).

На основні нормативних показників середньої етажності забудівлі визначається нормативна площа житлового фонду, отримана в результаті реконструкції, після цього виносяться рішення про підвищення щільності існуючого житлового фонду шляхом надбудівлі, прибудівлі або в результаті «крапкового» будівництва. Якщо П_норм>П_рек, то необхідно здійснення додаткових обсягів житлового будівництва.

Після вибору варіанту підвищення щільності існуючого житлового фонду, визначається розмір житлового фонду в районі (мікрорайоні) в тис.м² житлової і загальної площі і кількість жителів, які будуть проживати в районі (мікрорайоні), в залежності від норми житлової забезпеченості:

Н = (F_ж.рек. + F_ж.нов.) / f_ж, (17.15)

де F_ж.рек. - житлова площа, що зберігається;

F_ж.нов. – житлова площа, отримана в результаті реконструкції і нового будівництва;

f_ж – норма житлової забезпеченості.

Визначення кількості жителів, які будуть проживати в реконструйованому районі (мікрорайоні), необхідно для розрахунку потребуємого кількісного складу об’єктів соціально-культурного і комунально-побутового призначення, а також рівня благоустрою території, які приймаються за нормативом на 1000 жителів.

Удільні витрати на реконструкцію території визначаються за формулою:

К_рек = (К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆ + К₇ + К₈) / S, (17.16)

де К₁ – витрати на знос будівель і реконструкцію опорного фонду;

К₂ – витрати на нове житлове будівництво;

К₃ – витрати на реконструкцію об’єктів соціально-культурного призначення (включаючи нове будівництво);

К₄ – витрати на реконструкцію об’єктів комунально-побутового призначення;

К₅ – витрати на інженерний благоустрій території;

К₆ – витрати на озеленення території;

К₇ – витрати на реконструкцію дорожньої мережі, включаючи будівництво нових проїздів, господарчих дворів;

К₈ – витрати на реконструкцію наружних інженерних мереж (водопровід, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання), включаючи прокладку нових комунікацій;

S – площа, що реконструюється.

Витрати на реконструкцію існуючого фонду включають вартість комплексного капітального ремонту з переплануванням і вартість надбудівлі і добудівлі. Витрати на реконструкцію визначаються за укрупненними комплексними розцінками або вагомим показникам вартості і відображують укрупненні величини, тому застосовуються тільки на першій стадії варіантного проектування.

Оцінка ефективності витрат на реконструкцію і ремонт будівель і споруд міського господарства здійснюється шляхом зіставлення відповідних показників по проекту реконструкції з варіантом нового будівництва або з показниками реконструкції аналогічного іншого житлового району (мікрорайону) прийнятого за еталон.

Поряд із соціальним і соціально-економічним результатами враховуються й економічні ефекти від асигнувань на капітальний ремонт і реконструкцію: прибуток від реалізації послуг на підприємствах міського господарства, підвищення річного обсягу реалізації продукції чи послуг підприємствами міського господарства в результаті ремонтно-реконструкційних заходів. Ці дані зіставляються з витратами, необхідними на капітальний ремонт і реконструкцію основних фондів міського господарства.

Одночасно повинні враховуватися супутні економічні результати, які проявляються у інших підприємств різних галузей, що знаходяться на території, що реконструюється. Економічні результати є додатковими до соціальних. В ряді випадків вони можуть мати вирішальне значення при оцінці ефективності витрат на реконструкцію і ремонт будівель і споруд міського господарства.

Тема 18. Планування діяльності будівельного виробництва

Планування ремонтних робіт

Виробнича програма ремонтно-будівельної організації являє собою завдання на виконання визначених ремонтно-будівельних робіт. В ній відображується кінцевий результат діяльності підприємства – обсяг продукції (робіт).

Виробнича програма розробляється на основі:

- виробничих можливостей підприємства;

- наявності матеріальних і трудових ресурсів;

- кон’юнктури ринку.

При складанні виробничої програми важливо правильно визначити потребу населення, промислових підприємств у визначених видах продукції (послуг) і в той же час передбачити найбільш раціональне використання наявних виробничих потужностей. Показники виробничої програми здійснюють вирішальний вплив на формування інших розділів плану розвитку підприємства.

На основі виробничої програми складаються плани з праці і соціального розвитку, матеріально-технічного забезпечення, собівартості, визначаються завдання по реконструкції виробництва, впровадженню нової техніки і передового досвіду. Обґрунтованість показників виробничої програми визначає стабільну та ритмічну роботу підприємства та окремих його служб.

Велике значення при розробці програм має аналіз виробничо-господарської діяльності. При цьому важливо проаналізувати виконання показників плану в динаміці, на використання виробничих потужностей і ліквідацію вузьких місць, на напруженість планових завдань та визначення резервів підвищення ефективності виробництва.

При розробці виробничої програми використовуються такі показники:

- натуральні одиниці, найбільш точно характеризують фізичний обсяг і споживчі властивості продукції та послуг. Натуральними показниками в комунальному господарстві є: по водопроводу –відпуск води споживачам, куб. м.; по каналізації – відведенні сточні жидкості, куб.м.; по міському електротранспорту – кількість перевезених пасажирів; по гостиницям – число представлених койко-діб; по пральням – кількість обробленої білизни, кг.

- умовно-натуральні одиниці служать для вимірювання різних та різносортних послуг шляхом приведення їх до однакового умовного вимірювання. Наприклад, різнотипні трамвайні вагони і тролейбуси за допомогою спеціальних коефіцієнтів приводяться до одного умовного типу (по вместимості, витраті електроенергії, трудомісткості обслуговування); неоднорідність послуг, які надають комунальні підприємства вимагає необхідності визначення загального обсягу робіт у балах.

- трудові показники застосовуються для зіставлення різної продукції (послуг) за рівнем здійснених на виготовлення витрат. Наприклад, для вимірювання обсягу робіт з обслуговування мереж в комунальному господарстві успішно застосовуються нормо-години;

- вартісні (грошові) вимірювачі, які характеризують планові доходи комунальних підприємств від реалізації продукції (послуг). Зіставлення виробничої програми у вартісному відображенні дозволяє зіставити витрати та доходи підприємства, визначити результати фінансово-господарської діяльності.

Показники, які застосовуються у виробничій програмі повинні відповідати загальноприйнятим вимірювачам. Розглянемо на прикладах, яким чином не виконуються виробнича програма.

Приклад 1. Виробнича програма не виконується через нестачу працівників або низької їх кваліфікації, недоліків в організації праці на об’єктах.

Необхідно встановити, скільки працівників і якої кваліфікації бракує у відповідності до затверджених нормативів з праці, які заходи приймалися для укомплектування кадрами, навчання і підвищення кваліфікації працівників; яка була плинність кадрів і чим вона обумовлена; чи правильно організована праця; кількість та причини цілоденних та внутрішньозмінних простоїв; чи виконуються правила техніки безпеки; що здійснюється для механізації робіт (особливо працемістких), які визначають планове завдання з продуктивності праці.

Виконання виробничої програми залежить від використання трудових витрат при правильно складеному проекті організації робіт на об’єктах, в якому повинні бути передбачені основні фактори:

- підвищення рівня виробництва робіт шляхом механізації основних процесів;

- застосування нових ефективних будівельних матеріалів, застосування нової техніки;

- модернізація та вдосконалення будівельних машин і механізмів;

- підвищення кваліфікації працівників і підвищення постійності кадрів;

- ліквідація цілоденних та внутрішньозмінних простоїв.

Приклад 2. Виробнича програма не виконується через відсутність або нестачу матеріалів.

В такому випадку слід встановити обсяг нестачі або відсутності матеріалів, який впливає на виконання програми, причини неповної її реалізації, що було здійснено для заміни дефіцитних матеріалів, їх децентралізованої заготівки, пошуку нових видів матеріалів, організації власного виробництва.

Починати цю роботу слід з перевірки та аналізу заявок на матеріали для забезпечення програми ремонтно-відновлювальних робіт поточного року. Завдання полягає в тому, щоб визначити чи не включені до заявок потреби в матеріалах на об’єкти, не передбачених іншими планами, чи критично віднеслися до складання заявок в ремонтно-будівельній організації, чи не перевищені норми. Для цього необхідно перевірити розрахунки та план потреби в матеріальних ресурсах.

Роботи з технічного обслуговування та ремонту устаткування планують на підприємствах у формі перспективного плану, річних і місячних планів-графіків планово-попереджувального ремонту (ППР).

Основою планування й оцінювання діяльності ремонтної служби та її структурних підрозділів є певні техніко-економічні показники. Система техніко-економічних показників має відповідати меті його функціонування — забезпечити основне виробництво послугами з ремонтного й технічного обслуговування устаткування з найменшими витратами.

Планові показники ремонтно-механічного цеху (РМЦ) розробляє відділ головного механіка за участю планово-економічного відділу підприємства.

Основними розділами плану є:

- виробнича програма;

- чисельність, заробітна плата;

- собівартість.

Зауважимо, що виробничу програму складають у номенклатурному вираженні та трудомісткості. Розглянемо, на підставі чого та як формують виробничу програму.

Виробнича програма для РМЦ передбачає виконання таких видів робіт: капітального та середнього ремонту устаткування, малого ремонту та технічного обслуговування устаткування (в умовах централізованої системи ремонтного обслуговування); виготовлення запасних частин і вузлів для ремонту; модернізації устаткування; монтажу та демонтажу устаткування; виготовлення нестандартного устаткування; інших робіт і послуг.

Потрібно звернути увагу на те, що під час планування робіт РМЦ доцільно передбачати резерв потужності, що становить 10—15 % обсягів ремонтних робіт для непланових (аварійних) ремонтів та інших непередбачених робіт.

Виробничу програму РМЦ визначають згідно з графіком ППР. Річний графік ППР є відділ головного механіка відповідно до норм тривалості міжремонтного циклу, міжремонтного й міжоглядового періодів з урахуванням структури міжремонтного циклу.

Дату чергового планового ремонту визначають, беручи до уваги дату попереднього ремонту, відпрацьований час і стан устаткування.

На графіку щодо кожного верстата зазначаються види чергових ремонтів, строки виконання кожного ремонту та огляду протягом року. На підставі річних графіків з урахуванням вимог рівномірності завантаження ремонтних підрозділів розробляють місячні графіки.

Для погодження планів-графіків ремонту з планом основного виробництва потрібно по можливості рівномірно розподіляти простої в ремонті за кварталами та місяцями року для однотипного устаткування й забезпечувати рівномірне завантаження ремонтних робітників.

Будуючи графіки огляду та перевірок, ураховують періодичність профілактичних робіт і відповідні норми часу на виконання цих робіт.

Обсяги трудомісткості ремонтних робіт обчислюють як добуток загальної кількості ремонтних одиниць, тобто таких, що підлягають ремонту, на трудомісткість одиниці ремонтної складності за видами ремонтів. При цьому спираються на річний план-графік ремонтних робіт та норми трудомісткості одиниці ремонтної складності.

Середньорічний обсяг ремонтних робіт Q _p можна визначити, якщо відомі склад обладнання, його ремонтна складність, структура та тривалість міжремонтного циклу й міжремонтних періодів, а також одиниць ремонтної складності, скориставшись формулою:

(18.1)

де q _к, q _с, q _м, q _о — трудомісткість відповідно капітального, середнього, малого ремонту та огляду на одну ремонтну одиницю, людино-год;

n _к, n _с, n _м, n _о — кількість відповідно капітальних, середніх і малих ремонтів та оглядів у міжремонтному циклі;

Т_ц — тривалість міжремонтного циклу, років;

Σ R — загальна кількість ремонтних одиниць усього устаткування, що працює в цеху.

За цією формулою визначають середньорічний обсяг слюсарних, верстатних та інших ремонтних робіт окремо.

Обсяги робіт на рік уточнюють за річним планом-графіком ремонту устаткування.

Річний обсяг робіт із міжремонтного обслуговування обчислюють так:

(18.2)

де Ф_р — річний розрахунковий фонд часу роботи одного верстата, год;

КЗМ — змінність роботи обслуговуваного обладнання;

НО_обс — норма обслуговування на одного робітника за зміну, рем. од.

За цією формулою можна визначити обсяги робіт із міжремонтного обслуговування за їх видами (слюсарні, верстатні, мастильні).

Обсяги робіт із модернізації, монтажу та демонтажу, виготовлення нестандартного обладнання тощо, а також послуг стороннім підприємствам розраховують на підставі одноразових кошторисів.

Обсяг виробництва запасних і змінних деталей обчислюють як добуток кількості запланованих до виготовлення деталей на їхню трудомісткість або за планово-розрахунковою ціною.

Розглянемо, як визначають чисельність ремонтних робітників.

До складу робітників РМЦ належать робітники-верстатники, слюсарі, термісти, котельники та ін. Розрізняють дві групи робітників, до розрахунку чисельності яких підходять по-різному.

До 1-ї групи належать робітники, зайняті плановими ремонтами. Їх чисельність визначають за формулою:

(18.3)

де — трудомісткість слюсарних робіт, нормо-год;

Ф_р — річний фонд робочого часу одного робітника, год;

К _в.н — коефіцієнт виконання норм.

За цією формулою розраховують окремо чисельність верстатників і слюсарів з ремонту.

До 2-ї групи належать робітники, праця яких погано піддається нормуванню. Це робітники з технічного обслуговування устат­кування, мастильники, чергові слюсарі та ін. Зміст і обсяг робіт цієї групи робітників протягом зміни не є сталими.

Чисельність робітників цієї групи визначають за формулою:

(18.4)

де Σ R — загальна кількість ремонтних одиниць складності устаткування;

КЗМ — коефіцієнт змінності роботи устаткування;

НО — норматив обслуговування ремонтних одиниць на одного робітника за зміну.

Планування собівартості ремонтних робіт

Планування собівартості виробництва ремонтно-механічного цеху полягає у визначенні загального цехового кошторису витрат, кошторису на виконання капітального та середнього ремонтів та міжремонтне обслуговування, кошторису цехових витрат.

Калькуляційні одиниці під час складання кошторисів такі: одиниця ремонтної складності в процесі виконання ремонту устаткування; об’єкт модернізації, ремонту (верстата, лінії тощо); замовлення під час надання послуг стороннім організаціям і підрозділам свого підприємства, у тому числі невиробничим.

Потрібно звернути увагу на те, що на підприємствах застосовують велику кількість устаткування різної ремонтної складності, що утруднює розрахунок кошторисів ремонтних робіт.

Для спрощення обчислень, пов’язаних з виконанням ремонтних послуг для виробничих цехів підприємства в умовах внутрішньогосподарського госпрозрахунку, доцільно діяти так: керівництво підприємства попередньо затверджує кошторис витрат на ремонт одиниці ремонтної складності за видами ремонтів. Приклад розрахунку такого кошторису наведено в табл. 18.1.

Таблиця 18.1

Кошторис витрат на ремонт однієї одиниці ремонтної складності механічної частини устаткування

Примітка. 1. Матеріальні витрати для капітального ремонту — 60 %; середнього — 50 %; малого ремонту та огляду — 40 %. 2. Цехові витрати та витрати на утримання й експлуатацію устаткування РМЦ визначаються як відношення планових цехових витрат, що відповідають кошторису цехових витрат, до сумарної кількості одиниць ремонтної складності устаткування по підприємству та розподілених за видами ремонтів пропорційно до основної заробітної плати. Так само розподіляють і загальновиробничі витрати. Фактично кошторис відображає цехову ціну одиниці ремонтної складності устаткування.

Знаючи кількість одиниць ремонтної складності устаткування, яке підлягає ремонту в будь-якому цеху, можна планувати загальний обсяг ремонтних робіт за цехами й на підприємстві в цілому. Це особливо важливо в сучасних умовах, коли всі витрати з ремонтного обслуговування відносять на собівартість основної продукції.

Економічне обгрунтування плану розвитку і підвищення ефективності підприємства здійснюється в два етапи. На першому етапі розраховуються економічна ефективність і узгоджуються обсяги застосування нових технологічних рішень; на другому етапі складаються та пов’язуються річні показники економічної ефективності із затвердженими показниками річного плану.

Річний економічний ефект від створення і застосування нових або удосконалених матеріалів, деталей, напівфабрикатів, застосування передової технології, прогресивних методів механізації і автоматизації виробничих процесів визначається за формулою:

(18.5)

де А_г – річний обсяг застосування заходу згідно з нової технікою у відповідних одиницях виміру;

С₁ та С₂ – поточні витрати на одиницю продукції або робіт (собівартість, експлуатаційні витрати) за порівнювальними варіантами, грн.;

Е_н – нормативний коефіцієнт рентабельності;

К₁ та К₂ – питомі одночасні витрати, тобто капітальні вкладення в основні засоби і вкладенні в оборотні засоби за порівнювальними варіантами, грн.

Річний економічний ефект від застосування заходів:

Е_нот = А_г * [(С₁ – С₂] – (К / А) * Е_н, (18.6)

де А_г – річний обсяг виробництва;

С₁, С₂ – відповідно собівартість одиниці продукції до та після застосування заходів;

К – сума капітальних витрат.

Для визначення собівартості ремонтно-будівельних робіт і розрахунку прибутку зіставляються виробничі калькуляції до та після застосування запланованих заходів. У них враховуються витрати праці, основна заробітна плата працівників, потреба в будівельних матеріалах (за видами) та їх вартість, потреба в будівельних машинах (в машино-годинах роботи), які визначаються за планово-розрахунковими або прейскурантними цінами.

Зниження собівартості ремонтно-будівельних робіт:

С = А * (С₂ – С₁), (18.7)

де А – річний обсяг застосування заходу;

С₁ та С₂ – собівартість одиниці робіт до та після застосування заходів.

Економія витрат на ремонтно-будівельні роботи визначається за формулою:

Е_ет = А * (Т₁ – Т₂), (18.8)

де Т₁ та Т₂ – відповідно витрати праці на одиницю робіт у базовому та новому варіантах.

Вплив зниження трудомісткості на зростання продуктивності праці визначається за формулою:

П_т = Е_т / (100 - Е_т), (18.9)

Е_т – зниження трудомісткості в результаті застосування заходів, %.

Економічний ефект від зниження умовно-постійних накладних витрат визначається за формулою:

Е_у = Н * (1 – Т₂ / Т₁), (18.10)

де Н – умовно-постійні накладні витрати (адміністративно-господарчі на утримання охорони, знос нетитульних споруд, дослідження матеріалів і конструкцій);

Т₁ та Т₂ – тривалість капітального ремонту за порівнювальними варіантами.

Економічний ефект від скорочення тривалості ремонтно-будівельних робіт:

Е_т = С_м * (Т₁ – Т₂), (18.11)

С_м – вартість ремонтно-будівельних робіт;

Т₁ та Т₂ – тривалість ремонтно-будівельних робіт по еталону та новій техніці.

Економічний ефект від зростання продуктивності праці складається з економії прямих витрат по фонду заробітної плати, накладних витрат, які залежать від фонду заробітної плати і трудомісткості робіт.

Економія прямих витрат по фонду заробітної плати визначається за формулою:

(18.12)

де А – обсяг ремонтно-будівельних робіт, виконуваних власними силами;

В – питомий обсяг заробітної плати у вартості ремонтно-будівельних робіт;

П_з – зростання основної заробітної плати робітників, %;

П_т – зростання продуктивності праці, %.

Економія накладних витрат, які залежать від трудомісткості робіт:

Е_нр = 0,6 * q * Q_n, (18.13)

де 0,6 – розрахункове зменшення витрат за накладними витратами при скороченні трудомісткості на 1 чол-день;

q – зменшення трудомісткості в залежності від зростання продуктивності праці;

Q_n – нормативна трудомісткість об’єкту ремонту.

Завданням плану власних та орендованих будівельних машин є визначення потреби в будівельних машинах для виконання ремонтно-будівельних робіт власними силами, а також для виконання навантажувально-развантажувальних робіт.

Потреба в будівельних машинах за видами робіт визначається за формулою:

(18.14)

де О_заг – загальний обсяг робіт даного виду;

У_мех – запланований рівень механізації;

В_год – річний виробіток однієї машини.

Додаткова потреба в будівельних машинах визначається як різниця між потребою у них та їх фактичною наявністю, покривається орендою чи (або) лізингом.

Рівень механізації визначається за формулою:

(18.15)

де О_мех – обсяг робіт, виконуваний механізованим способом.

18.3. Інформаційна база перспективного планування

Однією з найважливіших умов оптимальності перспективного планування капітального ремонту житлового фонду є повнота, достовірність і об’єктивність інформації, яка являє собою багатоманітність показників, що характеризують кожний житловий будинок. Важливе значення має аналіз розвитку та оцінка досягнутого організаційно-технічного рівня планування, фінансування, проектування і організації ремонтно-будівельного виробництва, на основі чого виявляється можливість виявлення невикористовуваних резервів ефективності та розробки найбільш перспективних напрямів удосконалення цього процесу.

Основними джерелами, які формують інформаційне забезпечення перспективного планування є дані технічної інвентаризації, які відображені в технічних паспортах будівель, результати оглядів будівель і споруд, статистичні облікові показники та проектно-кошторисна документація.

У зв’язку з тим, що ця інформація формується по різним цільовим призначенням, її показники не пов’язані цільовим призначенням, показники не пов’язані між собою і тому не відображують повному, точність і достовірність даних про стан будівель. Для практичного застосування з метою перспективного планування ця інформація важкодоступна, оскільки знаходиться в багатьох організаціях, тому її збір є дуже працемістким і малоефективним заходом.

Найважливішим показником, який має відображати фактичний стан конструктивних елементів є фізичний знос. Визначення фізичного зносу будівлі в цілому здійснюється шляхом інвентаризації. Признаки фізичного зносу встановлюються в загалому шляхом візуального огляду с використанням простих приладів. Тому виявлений таким методом показник, не в повній мірі відображує фактичний стан конструктивних елементів, має суб’єктивний характер. У зв’язку з цим варіантність можливість ремонтних програм нескінченна.

Стан окремих конструктивних елементів і будівлі в цілому в даний момент і у визначені етапи планового періоду залежить від багатьох факторів. Основою довговічності служби конструктивних елементів і будівлі в цілому, тобто максимальної надійності виконання ними свого функціонального призначення протягом нормативного терміну, є якість матеріалів і будівельних робіт при процесі будівництва.

Другою важливою причиною, яка здійснює вплив на фізичний знос конструктивних елементів і будівель в цілому є якість експлуатації, тобто виконання планових заходів щодо попередження передчасного зносу і продовження на цій основі термінів експлуатації конструкцій, що виключає досягнення ними граничного, тобто аварійного стану.

Виходячи з цього, якщо при плануванні ремонтів виходити з усереднених термінів служби конструктивних елементів, то в ці терміни планові ремонтні програми за своїм змістом завжди мають значні відхилення від фактичної потреби.

Принципи технічної інвентаризації не надають достатньо достовірної інформації про стан будівель, а моральний знос взагалі не враховують. При капітальному ремонті будівель поряд з усуненням фізичного зносу значна доля фінансових ресурсів витрачається га усунення морального зносу. Розробка реального перспективного плану капітального ремонту повинна бути заснована на достовірній інформації про фактичний фізичний знос конструктивних елементів та моральний знос будинків. Такою реальною інформаційною базою можуть бути матеріали обстеження усього житлового фонду, яке повинно проводитися за спеціальною методикою, яка забезпечує поєднання принципів діагностики і системи показників. У відповідності з цією методикою будинки класифікують за групами, які визначають їх технічний стан таким чином:

- будівлі, що знаходяться в задовільному стані, в яких необхідно усунути окремі дефекти в процесі технічного обслуговування, підготовки до сезонної експлуатації або при поточному ремонті;

- будівлі у частково незадовільному стані, що потребують вибіркового капітального ремонту однієї-двух конструкцій і систем, дефекти інших елементів підлягають усуненню при технічному обслуговуванні, підготовці до сезонної експлуатації і поточному ремонті;

- аварійні будівлі, що потребують негайного проведення капітального ремонту.

Результати суцільне обстеження і розподілення жилих будинків по класифікаційним групам дозволяють зробити об’єктивні висновки щодо технічного стану будівель. Таким чином, по матеріалам суцільного обстеження для кожного територіального утворення складається об’єктивна довідка про технічний стан будівель, що знаходяться на його території і вказуються потреби в ремонтах і реконструкції.

Технічна характеристика включає наступні дані: кількість етажів; загальна площа; серія проекту; перелік конструкцій, які знаходяться в незадовільному (аварійному) стані.

Поряд з цим складається інформація про стан окремих елементів конструкцій групи об’єктів та їх інженерного обладнання, що потребують ремонту: крівля, міжпанельні стики, фасади, системи центрального теплопостачання, холодного водопостачання, протипожежної автоматики та димовидалення, підвальні приміщення, трубопроводи у підвалах. Таблиці типової форми з даними обстеження елементів, крім паспортних даних про будівлі, містять оцінку ступеню пошкодження конструкції (у %). Обстеження технічного стану житлового фонду, що проводиться за єдиною методикою дозволяє отримати об’єктивні дані і зіставні величини параметрів за кожною будівлею на території одного утворення або по місту в цілому.

Для раціонального планування капітального ремонту необхідно проводити моніторинг технічного стану житлових будівників міста. Його структура представлена на рис. 18.1. Схема побудови системи житлового моніторингу представлена на рис. 18.2. Блок моніторингу складається з трьох підсистем: фізичного моніторингу, моніторингу технічного стану і структури житлового фонду, моніторингу руху (динаміки) житлового фонду.

Рис. 18.1. Структура моніторингу житлових будівель

Рис. 18.2. Схема побудування системи житлового моніторингу

Результати моніторингу відображаються кількісними та якісними параметрами і показниками, які характеризують зміни стану житлового фонду, рівень житлової забезпеченості населення, процеси відновлення житла, з одного боку, і розвиток ринкових відносин, їх зрілість, що дозволяє використовувати ринкові механізми управління та регулювання житлового сектору міста, які формуються під впливом житлової реформи, з іншого.

18.4. Організація і планування поточного ремонту

Поточний ремонт виконується організаціями з обслуговування житлового фонду або підрядними ремонтно-будівельними організаціями. Тривалість поточного ремонту визначається згідно з нормами на кожний вид ремонтних робіт конструкцій і обладнання. Для попередніх планових розрахунків можливо застосовувати укрупненні нормативи відповідно до переліку – табл. 18.2.

Таблиця 18.2

Укрупнені нормативи тривалості поточного ремонту житлових будинків

Тривалість непланового поточного ремонту окремих елементів будівель рекомендується приймати згідно з табл. 18.3.

Таблиця 18.3

Тривалість непланового поточного ремонту окремих елементів будівель

Терміни проведення поточного ремонту, якість його виконання і розмір оплати встановлюються в договорах на обслуговування.

Заміна зношених конструкцій, деталей і вузлів у відсотках від загального обсягу їх в жилій будівлі не повинна перевищувати: для покрівельних перекриттів – 50%, для інших конструкцій, оздоблювальних покриттів та інженерного обладнання – 15%.

При наступному плановому поточному ремонтів допускається виконувати роботи з капітального ремонту елементів будівлі, якщо їх виробництво не може бути відкладено до наступного капітального ремонту.

Періодичність поточного ремонту слід приймати у межах 3-5 років з урахуванням групи капітальності будівель, фізичного зносу та місцевих умов експлуатації.

У будівлях, для яких протягом найближчих п’яти років запланований капітальний ремонт або знос, поточний ремонт слід обмежувати роботами, що забезпечують нормативні умови проживання (підготовка до весінньо-літньої експлуатації, наладка інженерного обладнання).

Середні витрати на поточний ремонт житлового фонду по місту повинні плануватися у розмірі 0,75-1,0% відновлювальної вартості будинків.

Роботи із забезпечення ремонтопридатності будівель слід проводити на основі кількісного і якісного аналізу ремонтопридатності на всіх етапах проектування. Методами кількісної оцінки є: метод використання залежностей та поопераційний метод.

Метод використання залежностей передбачає дослідження та аналіз закономірностей показників ремонтопридатності в залежності від конструктивних характеристик і показників з метою прогнозування показників ремонтопридатності.

Поопераційний метод базується на обліку і аналізі кожної операції ремонту з точки зору необхідності, періодичності виконання і технологічності конструкцій та елементів з одночасною оцінкою витрат часу, праці і коштів на їх виконання. Реалізація цього методу передбачає проведення таких робіт на етапі проектування нової будівлі: виявлення та визначення номенклатури і періодичності виконання ремонтних операцій по кожній конструкції та елементу, збірній одиниці, системі та будівлі в цілому; визначення найбільш раціонального порядку ремонту окремих деталей або комплексу; визначення технологічності конструкцій та елементів; визначення попередньої оцінки тривалості та вартості кожної операції ремонту по кожній деталі, одиниці, комплексу, будівлі в цілому; складання експлуатаційної та ремонтної документації; попереднє визначення номенклатури та кількості запасних частин, матеріалів, інструменту для ремонту з урахуванням режимів та умов експлуатації.

З метою планування поточного ремонту використовують такі дані:

- середні терміни служби житлових будівель (додаток А);

- фізичний знос конструкцій та елементів в укрупнених показниках (додаток Б);

- характеристик несправностей елементів будівель (додаток В);

- середні нормативні терміни служби конструкцій та інженерних систем житлових будівель (додаток Г);

- періодичність ремонту житлових будівель (додаток Д).

Існують два основних показника ремонтопридатності будівлі: вірогідність відновлення будівлі або його елементів у заданий період і середній час відновлення.

Ремонтопридатність характеризується такими показниками окремих конструкцій щодо видів технічної експлуатації будівель: технічне обслуговування, тривалість технічного обслуговування даного виду, трудомісткість, вартість, коефіцієнт доступності, коефіцієнт демонтування (легкоз’ємності), коефіцієнт контролю, ремонт, тривалість міжремонтного періоду, трудомісткість ремонту даного виду, удільна трудомісткість ремонту, тривалість ремонтного періоду, собівартість ремонтних робіт, удільна вартість ремонту.

Показники ремонтопридатності обирають в залежності від призначення конструктивного елементу, умов його експлуатації. Загальну трудомісткість ремонту визначається за формулою:

(18.16)

де Q_рі – загальна трудомісткість робі виду і.

Удільна трудомісткість ремонту – це відношення трудомісткості ремонту до виробничої або житлової площі будівлі:

(18.17)

де А – площа будівлі.

Вартість ремонтних робіт визначають за формулою:

(18.18)

де С_рі – вартість ремонтних робіт і-го виду, грн.; n – кількість видів робіт.

Коефіцієнти доступності, демонтуємості, контролю розраховують тільки для окремих елементів будівлі. Коефіцієнт доступності визначається за формулою:

(18.19)

де та - середня трудомісткість основних і допоміжних робіт, пов’язаних з монтажом конструктивних елементів.

При виконанні ремонтних робіт части разом з конструкцією, що ремонтується необхідно розбирати, видаляти, а потім відновлювати інші елементи, стан яких цього не потребує. Наприклад, при заміні пліти покриття, що відмовила необхідно видаляти теплоізоляційне покриття, стяжку та рулонний ковер крівлі. Тому важним показником, який характеризує ремонтопридатність будівельних конструкцій, є коефіцієнт демонтуємості (легкоз’ємності), значення якого визначають за формулою:

(18.20)

де Q_рс – трудомісткість робіт, що супроводжують демонтаж, установці та іншим видам ремонтних робіт.

Для кількісної оцінки ремонтопридатності використовують ряд комплексних показників надійності – коефіцієнти готовності та ремонтопридатності. Коефіцієнт готовності визначають за формулою:

(18.21)

де Т_е та Т_в – час експлуатаційного періоду та відновлення.

Цей коефіцієнт визначає вірогідність того, що в будь-який час будівля буде нормально функціонувати, тобто не буде знаходитися у стані ремонту, тому формула може бути представлені в іншому вигляді:

(18.22)

де t_раб та t_рем – сумарний час роботи будівлі і ремонтів за той же строк функціонування.

Коефіцієнт ремонтопридатності характеризує експлуатаційну надійність конструктивних елементів:

(18.23)

де С_о – вартість конструкції, t – термін експлуатації конструкції, С_р – сумарна вартість ремонтів цієї конструкції, С_о^пр – приведена до одного року вартість конструкції, С_р^пр – приведена вартість ремонтів.

Коефіцієнт ремонтопридатності вказує вірогідність того, що конструктивний елемент будівлі знаходиться в стані функціонування. Коефіцієнт ремонтопридатності експлуатаційної характеристики К_р ідентичний до коефіцієнту ремонтопридатності К_г, але включає економічні характеристики і тому дозволяє отримати практичні важливі показники експлуатаційної надійності конструкцій.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Організація та планування виробництва в курсових та практичних роботах для інженерів-механіків та інженерів економістів (навчальний посібник) / Григурко І.О., Бендулл М.Ф., Доценко С.М. / «Новий світ-2000», 2011.

2. Деева А.И. Экономика ремонтно-строительного производства / А.И. Деева / Учебное пособие. – 2-е изд., доп. и пераработ. – М.: МИКХиС, 2005. – 591 с.

3. Ильин В.Н. Сметное ценообразование в строительстве / В.Н. Ильин, А.Н. Плотников. – Ростов н/Д: Феникс, 2011. – 318 с.

4. ДБН Д. 2.4-2000 Ресурсні елементні кошторисні норми на ремонтно-будівельні роботи // Інформаційно-довідкова система «Зодчий»

5. ДБН Д. 2.5-2001 Ресурсні елементні кошторисні норми на реставраційно-відновні роботи // Інформаційно-довідкова система «Зодчий»

6. Хижняк Л.Т., Шемякіна Н.В., Гракова М.А. Економіка підприємств: навч. посіб. – Донецьк: Норд-комп’ютер, 2008. – 383 с.

7. ДБН А.2.2-3-2004 Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва// Інформаційно-довідкова система «Зодчий»

8. ДБН А. 3.1-5-96 Організація будівельного виробництва// Інформаційно-довідкова система «Зодчий»

9. ДБН Д. 1.1-7-2000 Правила визначення вартості проектно-вишукувальних робіт для будівництва, що здійснюється на території України// Інформаційно-довідкова система «Зодчий»

10. 7. Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III, з изм. і доп.

11. Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 р. № 687 – XIV, зі зм. і доп.

12. Закон України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 р. № 2780- XII, зі зм. і доп.

13. Закон України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» від 01.06.2000 р. № 1775-III, із змінами і доповненнями

14. Чуб О.І. Моделювання попиту на послуги ремонтно-будівельних служб ЖКГ при плануванні обсягу фінансових ресурсів / О.І. Чуб, М.В. Новожилова, А.В. Журавка / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http:// http://archive.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum%20/Fkd/2012_1/part1/32.pdf

15. Тімофеев В.О. Задача планування ресурсів ремонтно-будівельної організації / В.О. Тімофеев, О.І. Чуб / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http:// http://archive.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum%20/eupmbg/2011_1/Timofeev.pdf

Додаток А

Середні терміни служби елементів житлових будівель

Додаток Б

Фізичний знос конструкцій та елементів в укрупнених показниках

Додаток В

Характеристика несправностей елементів будівель

Додаток Г

Середні нормативні терміни служби конструкцій та інженерних систем житлових будівель

Додаток Д

Періодичність ремонту житлових будівель

Поиск по сайту: