Закладная

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

- предприятие как имущественный комплекс;

-земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- леса;

- право аренды имущества, перечисленного выше;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

При заключении соглашений об изменении предмета ипотеки или изменении размера обеспечения по договору об ипотеке, а равно при переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается либо:

- внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

- аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Содержание закладной

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Осуществление прав по закладной

Любой законный владелец закладной (ипотечный залогодержатель) вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения[125].

При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять ее тому обязанному лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию.

Залогодержатель по исполнении полностью обеспеченного ипотекой обязательства обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям – обеспечить должнику возможность сделать отметку на закладной об исполнении соответствующей части обязательства.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, либо иным ее законным владельцем (ипотечный залогодержатель).

При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передавать ему свои права по закладной. При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого переведены судом права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю.

Ипотечным залогодержателем по закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Особенности реализации имущества, заложенного по договору

об ипотеке

Порядок реализации заложенного имущества определен ст.56-59 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). В соответствии с названными статьями залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество возможно в судебном и во внесудебном порядке. В обоих случаях имущество реализуется путем продажи с аукциона. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях предусмотренных федеральным законом. Аукцион проводится по месту нахождения имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за месяц и не ранее чем за два месяца до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в торгах, вносят задаток. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицо, выигравшее торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение последующих пяти дней, после внесения покупной цены, организатор торгов заключает с лицом, выигравшим торги, договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Если публичные торги не состоялись, то в течение 10 дней, после соответствующего объявления, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, то не позднее чем через месяц после первичных торгов проводятся повторные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15 процентов. В случае объявления повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Вопросы для самоконтроля:

Сформулируйте понятие обеспечения исполнения обязательства.

Какие способы обеспечения обязательств вы знаете?

В чем суть неустойки и каковы ее виды?

В чем суть удержания имущества?

Что такое поручительство?

Что такое банковская гарантия?

Что такое задаток? В чем отличие задатка от аванса?

Что такое залог?

Каковы условия и форма договора о залоге?

Как обеспечивается содержание и сохранность заложенного имущества?

Каковы последствия утраты или повреждения заложенного имущества?

Каковы условия пользования и распоряжения предметом залога?

Каковы основания обращения взыскания на заложенное имущество?

Каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество?

Каков порядок реализации заложенного имущества?

Каковы условия досрочного исполнения залоговых обязательств?

Назовите особенности залога вещей в ломбарде.

Каковы особенности залога прав?

Каковы особенности залога товаров в обороте?

Каковы особенности ипотеки?

Литература:

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.

3. Закон РФ от 29 мая 1992 года №2872-I"О залоге"

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Основная литература:

1. Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Проспект, 2009.

2. Гражданское право: Учебник. Том 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2002.

3. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. -2-е изд., перераб. И доп. - М.: Юристъ, 2002.

4. Гражданское право: Учебник. Том I /Под ред. О.Н. Садикова). – М.: "Контракт": "ИНФРА-М", 2006.

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство и банковская гарантия (Комментарий к новому ГК РФ) - М., 1996.

2. Витрянский В. Обеспечение исполнения обязательств // Хозяйство и право. 1995. № 9.

3. Глотов А., Карчевский С. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств юридических лиц // Экономика и жизнь, 1996, № 27.

4. Голованов Н.М. Гражданское право (Серия «Завтра экзамен»).- СПб.: Питер, 2010.

5. Гражданское право. Учебник. / Под ред. С.П. Гришаева. - М.: Юристъ, 1999.

6. Гражданское право. Учебник. Ч.1. Изд. 2-е // Отв. ред. Е.А.Суханов. - М.: БЕК, 2000.

7. Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М.: Норма, 2001.

8. Ефимова Д. Банковская гарантия понятие и практическая применяемость // Хозяйство и право, 1996, № 3.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой // Отв. ред. Садиков О.Н. - М.: Юринформ центр, 1995.

10.Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. /Под ред. В.Д.Карповича. - М., 1995

11.Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1995.

12.Меломед А. Банковская гарантия – новый институт в российском законодательстве // Российская юстиция, 1995, № 7.

13.Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств // Закон. 1997. № 2.

14. Хаметов Р., Миронова О. Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы // Российская юстиция, 1996, № 5.

15. Черных А. Залог недвижимости в российском праве. - М., 1995.

16. Юмашев Ю.М., Бездудный М.А. Залог и его использование в коммерческих целях. - М., 1992.

Поиск по сайту: