Особенности залога недвижимости (договор ипотеки)

Особенности залога недвижимости следуют из Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суть их сводится к следующему:

- залог недвижимости может возникнуть в силу договора или в силу закона;

- ипотека как обременение имущества, независимо от того, как она возникает, подлежит государственной регистрации[123];

- по договору ипотеки может быть заложено только то недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом право на это имущество должно быть зарегистрировано в установленном порядке;

- договор об ипотеке подлежит государственной регистрации по месту нахождения недвижимости [124];

- предмет ипотеки определяется в договоре указанием на его наименование и место нахождения, а также достаточным для идентификации этого предмета описанием;

- если иное не предусмотрено в договоре, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое;

- часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

- не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных жилых домов, квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого законом приватизация запрещена;

- на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников;

- правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, если иное не установлено законом и не противоречит существу арендных отношений;

- в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной стоимости. Стороны могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков;

- обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения; в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения; если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения;

- если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны периодичность соответствующих платежей и их размер;

- если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке;

- при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др. правах);

- залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы;

- ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права на этот участок или его соответствующую часть. Если по договору ипотеки передается в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК)1;

- при пользовании заложенным имуществом залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию и ремонту этого имущества до момента прекращения ипотеки;

- если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства;

- залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законом;

- если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему сервитут; иным образом отчуждать предмет ипотеки без разрешения залогодержателя нельзя, если только это не предусмотрено договором об ипотеке;

- если имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, ипотека сохраняет свою силу, однако в этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество;

- имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (закладная при этом не допускается);

- требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. Если он этим правом не воспользовался, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, вытекающим из последующей ипотеки, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой;

- взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

1) для заключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

- в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд стороны могут предусмотреть:

а) реализацию заложенного имущества путем продажи с аукциона;

б) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок);

- к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии. В соглашении стороны должны указать:

а) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

б) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

в) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

г) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования;

д) при обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирном доме проживающие в них собственники, а также другие лица выселению не подлежат (указанные лица могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье).

Поиск по сайту: