Форма сделки

Форма сделки может быть устной или письменной. Отдельные сделки могут совершаться путем осуществления конклюдентных действий и молчания.

Конклюдентные действия – это действия с очевидностью свидетельствующие о намерении лица заключить сделку. Например:

- оформление перевозки посредством опускания жетона в автомат при входе в метро;

- осуществление оплаты услуг сотовой связи путем опускания денег в автомат;

- получение денег в банкомате с использованием пластиковой карточки.

Молчанием заключаются только такие сделки, в отношении которых есть соответствующее указание в законеили в соглашении сторон (п.3 ст.158 ГК). Например:

- договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п.2 ст.621 ГК);

- договор энергоснабжения считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора (п.2 ст.540 ГК).

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (простая или нотариальная);

б) они исполняются при самом их совершении[55], за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;

в) они совершаются во исполнение договора, заключенного в письменной форме, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения сделки (ст.159 ГК).[56]

Исполнение сделок, совершенных в устной форме, может сопровождаться выдачей документа, подтверждающего их исполнение (товарных чеков, справок о покупке товароматериальных ценностей и т.п.), а также выдачей легитимационных знаков (номеров, жетонов и т.п.).

Все остальные сделки совершаются в письменной форме. Это предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, а также лицами, должным образом уполномоченными ими.

Сделки могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами. Например, договор страхования может быть заключен путем подачи письменного заявления и получения страхового полиса. Обмен документами может быть осуществлен и посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК).

В некоторых случаях из закона или из существа договора вытекает, что он может быть заключен только путем составления одного документа. Так, договоры купли-продажи недвижимости (ст.550 ГК), купли-продажи предприятия (ст.560 ГК), аренды здания (ст.651 ГК) и др. должны быть заключены только путем составления одного документа, в противном случае они будут признаны недействительными.

При заключении договора возможны случаи, когда одна сторона направила документ другой стороне, а та, не направляя никаких документов, приступила к его исполнению, т.е. к отгрузке товара, выполнению работ, уплате денег и т.д. В этом случае письменная форма договора будет считаться соблюденной в силу прямого указания п.3 ст.434 ГК, в отличие от общего правила, по которому конклюдентными действиями можно совершать только устную сделку (п.2 ст.158 ГК).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и подписями конкретных должностных лиц и т.п.).

Использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом1, или иными правовыми актами.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма – это документ, удостоверенный сторонами сделки; нотариальная форма – это документ, удостоверенный не только сторонами, но и нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.

Простую письменную форму должны иметь:

1. Сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст.161 ГК), за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, а также сделок, которые могут быть совершены устно (например, договор перевозки пассажиров в городском транспорте, договор розничной купли-продажи и др.).

2. Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда[57] (ст.14 ГК).

3. Сделки независимо от субъектного состава и суммы:

- учредительный договор, устав (ст.52, 98 ГК);

- сделки, связанные с продажей доли в праве общей собственности (ст.250 ГК);

- соглашение о неустойке (ст.331 ГК);

- соглашение о залоге (ст.339 ГК);

- соглашение о задатке (ст.380 ГК);

- соглашение о поручительстве (ст.362 ГК);

- соглашение об уступке требований и переводе долга, основанных на

сделке, совершенной в письменной форме (ст.389, 391 ГК);

- предварительный договор (ст.429 ГК);

- внешнеэкономический договор (п.3 ст.162 ГК);

- договор продажи недвижимости (ст.550 ГК);

- договор, предусматривающий обещание дарения в будущем (п.2 ст.574 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК);

- договор аренды имущества на срок более года (п.1 ст.609 ГК);

- договор аренды здания или сооружения (п.1 ст.651 ГК);

- договор доверительного управления имуществом (п.1 ст.1017 ГК);

- договор коммерческой концессии (п.1 ст.1028 ГК);

- договор найма жилого помещения (ст.674 ГК);

- договор транспортной экспедиции (ст.802 ГК);

- договор аренды транспортного средства (ст.633, 643 ГК);

- договоры по поводу лотерей, тотализаторов (взаимных пари) и других

основанных на риске игр (п.2 ст.1063 ГК);

- договор проката (п.2 ст.626 ГК);

- договор хранения с обязанностью хранителя принять вещь (п.1 ст.887

ГК);

- договор об отчуждении исключительного права (п.2 ст.1234 ГК);

- лицензионный договор (п.2 ст.1235 ГК)[58];

- договор авторского заказа (ст.1288, 1286, 1287 ГК).

4. Односторонние сделки юридических лиц и граждан (кроме тех, для которых законом установлена нотариальная форма, а также сделок, которые могут быть совершены устно):

- выдача доверенности (п.1 ст.185 ГК);

- подача иска (ст.195 ГК);

- предъявление претензии (п.1 ст.797 ГК);

- оформление индоссамента (п.3 ст.146 ГК);

- направление банку платежного поручения (п.1 ст.863 ГК);

- утверждение передаточного акта и разделительного баланса (п.2 ст. 59

ГК) и др.

Нотариальную форму должны иметь сделки:

1. В случаях, указанных в законе:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.2 ст.185 ГК);

- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК)1;

- доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок

с ним (п.1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п.2 ст.339 ГК);

- договор ренты (ст.584 ГК);

- договор об отчуждении доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.12 ст.21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью";

- уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст.389 и 391 ГК);

- завещание (ст.1124 ГК);

- соглашение между залогодержателем и залогодателем о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки (ст.349 ГК, ст.55 Закона об ипотеке;

- соглашение об изменении (дополнении) регистрационной записи об ипотеке (п.2 ст.23 Закона об ипотеке);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

- брачный договор (ст. 41 СК);

- соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);

- согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п.3 ст.35 СК).

2. В случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ от 11 февраля 1993 года №4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» государственными и частными нотариусами. При отсутствии в населенном пункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на это должностные лица исполнительной власти. На территории других государств функции нотариусов исполняют от имени РФ должностные лица консульских учреждений, уполномоченные на это. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом: командиром воинской части,главным врачом больницы, капитаном морского судна и т.д. (п.3 ст.185 ГК).

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной. В этом случае последующие нотариальное удостоверение сделки не требуется (ст.165 ГК).

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом в ряде случаев предусмотрена дополнительная стадия их совершения – государственная регистрация. Так, подлежат государственной регистрации:

- договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК)[59];

- договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке);

- договор купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК), доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст.251 ГК);

- договор мены жилых помещений (п.2 ст. 567 ГК) и доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст.251 ГК);

- договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п.15 ст.20 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ
"О приватизации государственного и муниципального имущества"), процедуры банкротства (ст.86 Федерального закона от 8 января 1998 года №6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);

- договор мены предприятия (п.2 ст.567, 560 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК), доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК), в том числе пожертвование (ст.582 ГК);

- договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением (ст.584, п.2 ст.601 ГК);

- договор аренды здания или сооружения на срок не менее года (ст.651 ГК);

- договор аренды предприятия (ст.658 ГК);

- договор аренды здания, сооружения, предприятия, жилья, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п.3 ст. 609, ст.624 ГК);

- договор субаренды здания и сооружения на срок не менее года, а также субаренды предприятия (п.2 ст. 615 ГК);

- договор финансовой аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

- договор аренды (субаренды) нежилых помещений на срок не менее года (ст.1 и ч.2 п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации, п.2 ст.651, п.2 ст.615 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды");

- договор аренды (субаренды) земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 609, п.2 ст.615 ГК, п.2 ст.26 ЗК);

- договор безвозмездного пользования земельным участком на срок не менее года (п.2 ст.26 ЗК);

- договор аренды участков лесного фонда на срок не менее года (ст.32 Лесного кодекса (далее ЛК);

- договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст.36 ЛК; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №224);

- договор концессии участка лесного фонда[60] (ст.39 ЛК);

- договор коммерческой концессии (ст.1028 ГК);

- договор об отчуждении исключительного права (п.2 ст.1234 ГК);

- лицензионный договор (п.2 ст.1235 ГК);

- уступка требования по зарегистрированной сделке с недвижимостью (ст.389 ГК);

- перевод долга по зарегистрированной сделке с недвижимостью (ст.391 ГК);

- соглашение об изменении зарегистрированной сделки и зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №59)[61];

- отказ одаряемого принять в дар недвижимость (ст.573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем);

- соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК);

- соглашение о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст.414 ГК).

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием признания договора заключенным, а в других – условием действительности договора.

Так, в соответствии с п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не подвергнутый таковой, должен рассматриваться как незаключенный, а не как недействительный.

Приведенная общая норма п.3 ст.433 ГК прямо касается договора купли-продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК), договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК), договора дарения недвижимости (п.3 ст.574 ГК), договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договора аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК) и др.

В отмеченных случаях незаключенный договор не порождает никаких прав и обязанностей ввиду несоблюдения порядка совершения сделки. Если же такая незаключенная сделка будет исполнена, то к ней по иску заинтересованной стороны должны применяться нормы о неосновательном обогащении (ст.1102 – 1109 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст.15, 393 ГК)[62].

Срок исковой давности в отношении неосновательного обогащения составляет три года.

Что касается действительности договоров в зависимости от факта их государственной регистрации, то закон связывает это, например, с договором об ипотеке (п.4 ст.339 ГК), договором коммерческой концессии (п.1 ст.1028 ГК), договором об отчуждении исключительного права (п.2 ст.1234 ГК), лицензионным договором (п.2 ст.1235 ГК).

В отмеченных статьях закона прямо указывается, что несоблюдение правил о государственной регистрации влечет недействительность соответствующих договоров. Аналогичные последствия влечет и несоблюдение требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п.3 ст.1017 ГК).

Недействительным договор считается с момента заключения. В данном случае договор заключен, но за ним не признается значение юридического факта, в связи с чем он не может породить тот результат, который стороны имели в виду при его заключении. Тем не менее, недействительный договор приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с его недействительностью[63].

Как известно, недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для признания ее недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки). В силу п.1 ст.165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки равен трем годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (ст.181 ГК).

Законом предусмотрены и такие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора, которые следуют из факта уклонения одной из сторон от его регистрации. В этом случае в соответствии с п.3 ст.165 ГК другая сторона вправе добиваться по суду регистрации договора, совершенного в надлежащей форме. Решение суда является основанием для органа юстиции произвести регистрацию. Убытки, возникшие в связи с задержкой государственной регистрации, несет уклоняющаяся сторона.

В отличие от нотариального удостоверения, требование государственной регистрации сделки не может быть установлено соглашением сторон (за исключением договора о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных (п.5 ст.13 Закона «О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных») и договора о передаче прав на использование охраняемой топологии интегральных микросхем (п.5 ст.9 Закона «О правовой охране топологий интегральных микросхем» (с изменениями на 9 июля 2002 года.))[64].

Содержание сделки

Под содержанием сделки понимаются условия, на которых она заключена. Для признания сделки действительной эти условия должны отвечать требованиям действующего на момент заключения сделки гражданского законодательства и основанных на нем иных нормативных правовых актов. Ни одно из условий сделки не должно противоречить какой-либо запретительной или предписывающей норме права.

Поиск по сайту: