ТОО «BEM Appraisal» Э.С.Кабыкенова

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО. 2

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА. 3

I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ. 8

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 8

1.2. КВАЛИФИКАЦИОННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНЩИКА: 8

1.3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ. 9

1.4. ДОКУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ. 9

1.5. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ: 10

II. АНАЛИЗ ВНЕШНИХ И ВНУТРЕННИХ ФАКТОРОВ. 12

2.1. ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ РК. 12

2.2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИТОГИ РАЗВИТИЯ РК. 13

2.3. ПРОГНОЗЫ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ БЮДЖЕТА РК. 13

2.4. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ АСТАНЫ.. 14

3. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. 20

3.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 20

3.2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. 22

4. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. 24

4.1. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ. 24

4.2. ИТОГОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ВЫБРАННОГО ПОДХОДА И МЕТОДА: 24

5. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. 26

5.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД. 26

5.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. 30

5.2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 37

5.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД. 40

5.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. 45

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ. 49

Приложения №1 - «ФОТОМАТЕРИАЛ». 50

Приложения №2 - «АКТ ОСМОТРА». 53

I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица №1- «Основные данные»

1.2. КВАЛИФИКАЦИОННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНЩИКА:

Таблица №2- «Сведения об исполнителе»

1.3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

1) Общие условия – Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие Условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие Условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие Условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон.

2) Общая цель отчета – Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный оценщиками анализ и данные оценщиками отчеты не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3) Конфиденциальность – Вы принимаете условие не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам. ТОО «BEMAppraisal» аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации полученной от Вас, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4) Положение об ответственности – ТОО «BEMAppraisal» утверждает, что проведенная по настоящему проекту работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной Этики и стандартов профессиональных организаций оценщиков движимого и недвижимого имущества.

Специалисты не принимают на себя ответственность, за достоверность правоустанавливающих и технических документации объекта оценки. Ответственность, возлагается на Заказчика отчета об оценке.

В своих действиях специалисты поступали как независимые исполнители. Размер вознаграждения, ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходил из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводил ее проверки.

В своих действиях специалисты поступали как независимые исполнители. Размер вознаграждения, ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходил из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводил ее проверки.

5) Описание движимого/недвижимого имущества – Специалисты не принимают на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемый объект, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Объект оценивается, свободным, от каких бы то ни было прав удержания имущества, если иное не оговорено специально. Все планы, схемы, чертежи и иные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях помощи читателю, визуально представить себе описываемый объект. Специалист не проводил измерительные работы на местности и не принимали на себя ответственность за таковые. Если не указано иначе, оценщик исходили из того, что не существует фактов выходов за территорию (encroachment), нарушения положений зонирования или иных нарушений действующего законодательства, касающегося рассматриваемого объекта.

Настоящий анализ исходит из того, что на территории объекта нет вредоносных почв, ограничивающих наилучшее и оптимальное использование объектов.

6) Скрытые характеристики и дефекты – Специалист не несет ответственности за оценку состояния объекта, которую невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра или путем изучения планов и спецификаций. Исследование не учитывало возможное присутствие асбестных материалов и иных токсичных, вредоносных или зараженных веществ, а также стоимость их удаления. Специалисты не компетентны в определении таких веществ.

7) Заключительные положения – Специалисты учитывают ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества и недвижимости объекта или имущественных прав.

Информация, предоставленная сторонними специалистами, представляется надежной. Тем не менее, оценщик не предоставляют гарантии или иных форм подтверждения ее полной достоверности.

Специалисты исходили из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность, необходимые решения законодательных и исполнительных властей местного или общенационального уровня существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.

1.4. ДОКУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ

Нормативно-правовые акты, используемые для оценки:

ü Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 13.01.2014 г.);

Стандарты оценки, используемые для оценки:

ü Требования к форме и содержанию отчета об оценке, утверждены приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 09 декабря 2010 года № 327;

ü Стандарты оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утверждены приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 09 декабря 2010 года № 326;

ü Стандарты оценки «Оценка стоимости движимого имущества», утверждены приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 09 декабря 2010 года № 325;

ü Стандарты оценки «Основные термины и определения», утверждены приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 января 2010 года № 26;

ü Международные стандарты оценки (МСО 8-е издание, 2007 г.).

ü Международные стандарты финансовой отчетности

При оценке использованы дополнительные материалы и данные:

ü Справочник Оценщика (Сборник нормативно-справочных документов), соответствующий основным положениям МСО 2007;

ü Укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС – 69, УПСС КО-ИНВЕСТ для Казахстана);

ü Другие информационные интернет источники:

ü http://stat.kz

ü http://krn.kz

ü http://kn.kz

ü Прогноз социально-экономического развития Республики Казахстан на 2013 – 2017 годы

1.5. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ:

1. оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки;

2. отчет об оценке — передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям настоящего Закона;

3. заказчик – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;

4. оценщик — физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков;

5. подход к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;

6. метод оценки – совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки;

7. дата оценки — день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки;

8. оценочная деятельность — предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан;

9. нормативные правовые акты в области оценочной деятельности — акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам,содержанию и форме отчетов об оценке;

10. стандарты оценки — нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности;

11. рыночная стоимость — расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Источник: «Закон об оценочной деятельности Республики Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II

(с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.03.2011 г.)

12. Недвижимость – физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;

13. Земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

14. Строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.;

15. Сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);

16. Передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.);

17. Физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

18. Функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

19. Внешний (экономический) износ – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

20. Остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

21. Срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

22. Фактический возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;

23. Эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону.

Источник: Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» от 09.12.2010 г. №326

24. Право собственности – включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Источник: Гражданский кодекс РК, ст.188

25. Рыночная стоимость (РС) – расчётная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомлённой, расчётливо и без принуждения.

Источник: «МСО»

26. После признания в качестве актива объект основных средств, справедливая стоимость которого может быть надежно измерена, подлежит учёту по переоцененной стоимости, представляющей собой справедливую стоимость этого объекта на дату переоценки за вычетом накопленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения. Переоценка должна производиться с достаточной регулярностью, не допускающей существенного отличия балансовой стоимости от той, которая была бы определена с использованием справедливой стоимости на отчетную дату.

27. Справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных данных путем опенки, которая обычно выполняется профессиональными оценщиками. Справедливая стоимость объектов основных средств обычно соответствует их рыночной стоимости, определяемой путем экономической оценки.

Источник: «МСФО»

28. Связанное с торговлей имущество – Некоторые классы недвижимого имущества, которые предназначены для ведения бизнеса определенного типа и которые обычно покупаются и продаются на рынке с учетом их торгового потенциала. (МПО 2, 3.4; МР 12, 3.5)

29. Передаваемый гудвилл – Такой нематериальный актив, который возникает благодаря особому названию имущества, репутации бизнеса, лояльности его клиентов, месторасположении., продуктам и аналогичным факторам, приносящим экономические выгоды. Этот актив присущ связанному с торговлей имуществу и будет передан новому владельцу в результате продажи такого имущества.

30. Основные средства – Активы, которые предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, установки, машины и оборудование и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их данной категории, за вычетом накопленной амортизации. Основные средства являются материальными, или физическими, активами

Поиск по сайту: