Определение полной восстановительной стоимости на основе укрупненных показателей стоимости строительства «КО-ИНВЕСТ 2011»

Для определения наиболее вероятной стоимости воспроизводства осуществлен расчет полной восстановительной стоимости имущества с учетом физического износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

При затратном подходе оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта за вычетом сумм накопленного износа.

Полная стоимость замещения – это текущая стоимость объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но произведенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами и дизайном.

Полная стоимость воспроизводства это стоимость в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием точно таких же материалов, дизайна и с тем же количеством работ (которые воплощают в себе недостатки, «несоответствия» и устаревание), что и у объекта оценки.

Другими словами, замещение предусматривает замену сооружения подходящим объектом, тогда как воспроизводство – точной копией.

В восстановительную стоимость включены все прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно- премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося объекта; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта; расходы по выплате работникам строительно-монтажных организации надбавок за подвижной характер работ и т.д.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости земли.

Расчет восстановительной стоимости нового строения;

Определение величины физического, функционального и экономического износа объекта недвижимости;

Определение стоимости воспроизводства/замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа;

Суммирование полученных стоимостей воспроизводства/замещения, земельного участка и недвижимого имущества для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

Вышеизложенные процедуры выражаются формулой:

РС = ВС × (1 – Из/100) + Сз

где:

РС – рыночная стоимость объекта;

ВС – восстановительная стоимость объекта (согласно сборникам УПВС);

Из – износ здания;

Сз – стоимость земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости здания затратным подходом представлен ниже:

Формула для расчета стоимости имеет следующий вид:

ВС = V x ((C_С + S_DC1) x K₁)

где:

ВC - восстановительная стоимость здания;

V - объем здания, м3; площадь, м2; протяженность, м;

С_С – справочный показатель;

S_DC1 – первая группа поправок;

K₁ – вторая группа поправок.

Справочный показатель (С_С) – стоимость 1 куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра объекта-аналога по справочнику КО-ИНВЕСТ. Подбор объекта-аналога производится следующим образом:

· производится поиск отрасли, а также поиск объекта-представителя данной отрасли, наиболее близкого по функциональным параметрам к оцениваемому объекту;

· в случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли рекомендуется использовать информацию о сопоставимых по конструктивным и функциональным параметрам объектов-представителей других отраслей или объектов межотраслевого применения.

Первая группа поправок (S_DC1) – поправка, в тенге на 1 куб.м. объема здания (+ увеличение, - уменьшение);

Вторая группа поправок (K₁) – поправочный коэффициент к поправочной стоимости. В эту поправку входят следующие поправки:

· поправка на разницу в объеме (V, куб.м.) или площади (S, кв.м.) между оцениваемым зданием (Vo, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью коэффициентов

Таблица №18 «Коэффициенты на разницу площадей и объема»

· корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после базовой даты уровня цен справочников оценщика КО-ИНВЕСТ рассчитывается по формуле:

где:

Ио и Испр – рассчитанная к одной и той же базе индексы цен соответственно для n-го периода проведения оценки и для базовой даты уровня цен справочника оценщика КО-ИНВЕСТ. Данный коэффициент был рассчитан самостоятельно Оценщиками согласно корректирующим коэффициентам справочника КО-ИНВЕСТ на 01.01.2011 г. и индексам на строительно-монтажные работы предоставленные Агентством по статистике РК от 01.08.2012 г.

К_{рег.-эк.} – регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в г. Астана. Данный коэффициент был применен согласно корректирующим коэффициентам справочника КО-ИНВЕСТ на 01.01.2011 г.

Анализ износа

Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического, функционального и внешнего (экономического) износов:

Физический износ бывает устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение (создание, замену, текущий ремонт) признаков физического износа.

Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. В случае отсутствия нормативов и/или при соответствующем обосновании, физический износ может оцениваться экспертным путем по техническому состоянию конструктивного элемента на дату оценки.

Методы расчета физического износа зданий и сооружений следующие:

· нормативный;

· стоимостной;

· метод срока жизни.

· Экспертный метод

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении.

Функциональный износ бывает устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ равен сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам.

Неустранимый износ рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности (использования) в связи с низким качеством недвижимости.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;

· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

· сверхулучшения.

Экономический износ всегда неустраним. Он оценивается путем капитализации потери дохода, в связи с неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами. Поскольку для многих объектов, особенно промышленной недвижимости, невозможно определить внешний износ вышеуказанными методами, были разработаны иные алгоритмы расчета внешнего износа. В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом.

Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного положения. Он является экономическим устареванием и представляет собой убытки, вызванные внешними, по отношению к недвижимости, факторами. Внешний износ измеряется капитализированной величиной потерь арендной платы, оцениваемой при помощи валового арендного мультипликатора или капитализацией этих потерь.

Поскольку для многих объектов, особенно промышленной недвижимости, невозможно определить внешний износ вышеуказанными методами, были разработаны иные алгоритмы расчета внешнего износа. В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом.

Для расчета экономического износа применяется формула учитывающая потерю от недоиспользования помещения, в связи со сложившимися общеэкономическими и социальными предпосылками:

K э = 1 – Cn, где:

С – загрузка (коэффициент использования мощностей);

n - коэффициент торможения, равный, в среднем, 0,7.

Согласно сборнику «КО-ИНВЕСТ 2011» стоимость воспроизводства оцениваемых зданий и сооружений будет равна:

«Расчет стоимости замещения/восстановительной стоимости строений»

Таблица №19

Поиск по сайту: