МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ

Определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1. прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

2. чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход - как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

3. в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

4. обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

5. расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

На основании изложенного следует, что при расчете рыночной стоимости доходным подходом оцениваемой недвижимости правомерно использовать метод капитализации доходов.

Для целей расчетов, учитывая специфику указанного метода, Оценщик полагает, что доходы от сдачи в аренду и расходы, связанные с содержанием оцениваемого недвижимого имущества, останутся на текущем уровне в долларовом эквиваленте.

В методе капитализации для конвертации дохода величина дохода делится на ставку капитализации:

V=D/R,

где:

V- рыночная стоимость;

D-чистый доход компании за год:

R-ставка капитализации.

Метод капитализации чистого дохода не учитывает стоимость материальных и нематериальных активов. Он измеряет эффективность использования всех активов с точки зрения их способности производить доход. Чем более обоснованны значения для денежного потока и ставка капитализации, тем больший вес будет иметь для потенциального покупателя оценка, полученная данным методом.

Таким образом, метод прямой капитализации подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

1. Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу (R);

2. Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год (D);

3. Последним шагом является определение текущей стоимости Объекта (V) как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации.

Поиск по сайту: