Метод рыночной информации

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основной используемый принцип, при оценке данным методом – сопоставление, которое должно проводиться:

· с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

· с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Потому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Х_ср = ∑х_i/ n,

где,

Х_ср – средняя арифметическая;

х_i,х₂, …. х _n –стоимость 1 м² сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n – число наблюдений.

Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Проведя вышеуказанный анализ производственной недвижимости, Оценщиком было отобрано 3 предложений в качестве наиболее сопоставимых аналогов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.

Таблица №17

«Расчет стоимости земельного участка»

Таким образом, основываясь на результатах проведенного анализа и расчетов, проведенных в соответствии с действующим законодательством, с учетом местоположения и состояния объекта оценки, была определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости земельного участка, которая составила округленно:659 160 520 тенге.

5.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Метод сравнительной единицы, в рамках затратного подхода, предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра) аналогичного здания/сооружения. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (территориальные коэффициенты и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

Для расчета стоимости объекта оценки в качестве сравнительной единицы нами выбрана стоимость 1куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра зданий/сооружений объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений определена методом на основе укрупненных показателей стоимости строительства для зданий и сооружений в г. Астана (УПСС).

Полная восстановительная стоимость определена на основании собранной информации и технических характеристик зданий и сооружений объекта оценки с использованием стоимости 1куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра зданий/сооружений объекта оценки.

Поиск по сайту: