МЕТОД РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основной используемый принцип, при оценке данным методом – сопоставление, которое должно проводиться:

· с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

· с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Потому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Х_ср = ∑х_i/ n,

где,

Х_ср – средняя арифметическая;

х_i,х₂, …. х _n –стоимость 1 м² сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n – число наблюдений.

Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Проведя вышеуказанный анализ производственной недвижимости, Оценщиком было отобрано 5 предложений в качестве наиболее сопоставимых аналогов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.

Краткая характеристика выбранных аналогов представлена в таблице.

Таблица №15. «Определение стоимости методом рыночной информации»

Поиск по сайту: