Правовое регулирование аренды недвижимого имущества. Особенности аренды земельных участков

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). Объектом договора аренды могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, транспортные средства. Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, такие особенности установлены Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества. В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками (с согласия собственника), а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы. Арендодателями водных объектов являются органы исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда - владельцы лесного фонда (организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти. Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях - памятниках культуры, истории и т.д., то в договор включаются особые условия, гарантирующие сохранность культурной, исторической или государственной ценности объекта. В п. 2 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. С заявлением о государственной регистрации права аренды может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ). Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года (статья 651 Гражданского кодекса РФ).

Поиск по сайту: