Тема 5: Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы

1. Общая характеристика сравнительного подхода

2. инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости

3. виды поправок, методы их расчета и внесения

4. Методы сравнительного подхода, используемые для ОН

(1)

Базовые положения сравнительного подхода:

1. Сравнительные подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)

2. Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.

3. В основу подхода положены следующие принципы:

1) спроса и предложения

2) замещения

3) вклада (на нем построены все корректировки)

4. Основным условием применения методов сравнительного подхода является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогами. Сфера применения подхода: активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости; сложно применить для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса.

5. информационное обеспечение сравнительного подхода:

- данные о физических и экономических характеристиках оцениваемого объекта и его окружения

- данные о физических и экономических характеристиках объектов аналогов и окружения

-рыночная (ценовая) информация об объектах-аналогах (информации о сделках купли-продажи)

6. Сравнительный подход представлен 2-мя группами методов:

а) метод сравнительного анализа продаж

V – стоимость недвижимости

S_ан –цена продажи аналога

ADJ_ср – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различия в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом

Золотое правило поправки: если лучше – опустим, если хуже - поднимем.

б) метод соотнесения цены и дохода

Представлен 2-мя модификациями

- методом валового рентного мультипликатора ВРМ

- методом общего коэффициента капитализации

(2)

В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:

- физическая единица (цена единицы площади)

- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от типа недвижимости:

а) При оценке земельных участков используют:

-цена за 1 м кв

- цена за 1 сотку

- цена за 1 гектар

- цена за 1 кв см

- цена за 1 фронтальный метра (если объект для коммерческого использования - протяженность вдоль дороги)

б) оценка застроенных участков

- цена за 1 м кв общей площади

- цена за 1 м кв, предназначенный для сдачи в аренду

- цена за м кв полезной или жилой площади

- цена за м кубический строительного объема (например, для складских помещений)

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения используют формирующие доход модули, например, одно посадочное место, один номер, одно машино-место.

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Элементы сравнения охватывают все основные факторы, влияющие на стоимость. Нумерация играет роль.

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2) условия финансирования сделки. При всем многообразии способов финансирования их можно сгруппировать:

-финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом

- смешанное финансирование с использованием банковского (как правило, ипотечного) кредита

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку

3) условия продажи

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением

- сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными сроками

- финансовые, корпоративные и родственные связи

- особые предпочтения инвестора относительно объекта

- особые условия процедуры отчуждения собственности

- особые условия налогообложения

4) условия рынка (время продажи)

Могут отсутствовать

5) местоположение

6) физические характеристики (их много). К их числу относится: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экология.

7) экономические характеристики (параметры недвижимости определяющие её доход). Важны чаще для коммерческой недвижимости, размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды, возможности его продления.

8) отклонения от текущего использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность из назначений.

9) наличие движимого имущества

(3)

Виды поправок:

- денежные поправки (изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости). Денежные поправки могут вноситься в цену аналога в целом или вводятся к цене единицы сравнения аналога (1 м кв, 1 м куб).

- процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректирующий цену аналога. Могут вноситься в цену в целом или на м.кв. Поправки процентные могут вноситься на независимой или кумулятивной основе. Например:

Поиск по сайту: