Тема 3: Процесс оценки недвижимости (и для курса оценка бизнеса)

1. Основные этапы процесса оценки недвижимости

2. Правила подготовки отчета об оценке

(1) Процесс ОН – это последовательность действий, обеспечивающих сбор, проверку и анализ данных, применение конкретных методов оценки и оформление результатов в отчет об оценке.

Основные этапы процесса оценки зафиксированы в пункте 4 ФСО №1

Этапы процесса оценки:

I. Постановка задания на оценку:

- идентификация объекта оценки

-выявление имущественных прав на объект оценки (полное право либо частичные права)

-определение даты оценки (то есть дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; дата может быть любой, но чаще всего это дата составления задания на оценки или последнего осмотра объекта). Если оценка является обязательной то с даты оценки до даты составления отчета должно пройти не более 3-х месяцев

- определение срока проведения оценки

- установление цели оценки

- предполагаемое использование результатов

-установление вида стоимости

- допущения и ограничения, на которых основывается оценка (в задании на проведение оценки и в самом отчете об оценке ограничения и допущения должны быть зафиксированы) не менее страницы

II. Заключение договора на проведение оценки

-график работ по оценке

-источники, способы и затраты на сбор информации

-выбор оценочной методологии

-определение состава группы экспертов-оценщиков

-определение денежного вознаграждения оценщику

-подготовка и подписание договора на проведение оценки

III. Сбор и анализ информации

- осмотр объекта оценки (обязателен, но это нигде не прописано)

- сбор общих данных (специальных данных)

- проверка полноты и достоверности данных

- анализ и обработка данных

Общие данные

Для ОН Для ОБ

- макроэкономическая информация -макроэкономические показатели

-анализ рынка недвижимости и конкретного -характеристика отраслевого рынка

сегмента рынка недвижимости

-местоположение (то, что вокруг)

Информация, используемая в процессе оценки должна удовлетворять 2-м требованиям (п 19 ФСО №1): достаточности и достоверности

Оценщик использует следующую информацию:

- о политических, экономических, экологических, социальных и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта (ключевым является уместность информации)

- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, о физических свойствах технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данных бухучета и отчетности и др.

IV. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление расчетов.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный или доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик в праве самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов (ФСО №1 п 13,14, 15 и 21, 22, 23).

Схема применения 3-х подходов к оценке стоимости недвижимости:

Чтобы определить стоимость имущества необходимо определить:

-какова будет стоимость затрат на создание аналогичного имущества

-какова будет доходность от владения имущества

-по какое цене продается аналогичное имущество на рынке

Только после этого можно сделать вывод о возможной стоимости имущества на расчетную дату.

В упрощенном виде стоимость имущества будет складываться из:

-представлений о стоимости продавца, создавшего объект недвижимости

-представлений потенциального покупателя о доходности данного объекта недвижимости

-информации с рынка о реально совершенных сделках с подобными объектами недвижимости

V. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определения итоговой величины стоимости (24 пункт ФСО 1)

VI. Составление отчета об оценки

(2) Отчет об оценке – это итоговый документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об ОД, ФСО и правилами ОД, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ст.3 ФСО №3)

Задачи отчета:

1. Зафиксировать требования действующего законодательства (ст.11 ФЗ об ОД и ФСО №3)

2. Зафиксировать все важные моменты оценки

3. Обеспечить четкую доказательную базу и аргументированность

4. Применить системный подход

Отчет в соответствии со статьей 11 ФЗ составляется в письменной форме.

В мировой практике же существует 4 вида отчета, в т.ч. в устной форме, но без ссылок на эти слова. Также есть короткий отчет, полный отчет и отчет в виде письма.

Российская и мировая практика обычно использует одновременно 2 формы отчета:

1. Полный отчет

2. Сопроводительное письмо (отчет в виде письма заключения о стоимости) – 1 страница

Принципы составления отчета: (см. ФСО№3)

1) принцип существенности

2) принцип обоснованности

3) принцип однозначности

4) принцип проверяемости

5) принцип достаточности

Требования к отчету представлены в статье 11 ФЗ

Ст. 12 ФЗ Достоверность отчета, как документа, содержащего сведения доказательного значения

Ст. 13 Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

ФСО №3 требования к отчету об оценке

1. Требования к содержанию отчета (п8)

2.Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

3. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки расчетов

Поиск по сайту: