Тема: Затратные подход к оценке недвижимости

1. Общая характеристика затратного подхода

2. Полная восстановительная стоимость строений и методы её определения

3. Оценка совокупного накопленного износа строений (улучшений) (виды износа, сроки жизни зданий и методы определения износа).

(1)

Общая характеристика затратного подхода в ФСО №1

Базовые положения затратного подхода.

1. базовая модель подхода

V=LV + (IV-D)

Стоимость = стоимость земельного участка + стоимость улучшений зданий и сооружений (полная восстановительная стоимость улучшений – совокупный накопленный износ)

Затратный подход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости зданий и стоимость земельного участка

2. в основе подхода лежат следующие базовые принципы:

- замещения

- вклада

- сбалансированности

- спроса и предложения (подход учитывает рыночный аспект и основан на сравнительном анализе затрат)

3. Подход основан на постулате: недвижимость не м.б. продана больше чем сумма затрат на получение земельного объекта под застройку и строительство зданий

4. Сфера применения подхода:

Оптимальной сферой применения затратного подхода дающей наиболее объективные результаты является

- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка

- определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация относительно износа

- оценка рыночной стоимости недвижимости, с которыми редко заключаются рыночные сделки

- оценка рыночной стоимости недвижимости неподдающейся оценке методами доходного подхода

- оценка рыночной стоимости строительных проектов

- оценка рыночной стоимости объектов специального назначения

- оценка объектов незавершенного строительства

- основной подход для целей страхования

Затратный подход м.б. применен всегда, а в некоторых случаях он единственно возможный

5. В основе определения стоимости нового строительства лежат 2 вида стоимости:

- полная стоимость воспроизводства (для нового, для старого же минус износ) (требование идентичности)

- полная стоимость замещения (требование аналогичности)

6.Основные этапы определения стоимости недвижимости затратным подходом

- Оценка стоимости земельного участка как недостроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

- Расчет стоимости нового строительства зданий и сооружений на дату оценки. Учитываются как прямые так и косвенные затраты на строительство.

- Определение величины предпринимательской прибыли соответствующей требованиям рынка

- Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

- Определение совокупного накопленного износа улучшений как суммы физического, функционального и внешнего износа.

- Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа

- Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений

- Корректировка (если необходима) стоимости объекта недвижимости

Возможные корректировки:

- на стоимость элементов движимого имущества, прикрепленного к оцениваемым строениям

- на стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права (крайне редко)

7. Преимущества: всегда применим, в некоторых случаях единственно возможный.

Недостатки: затраты не всегда эквивалентны с рыночной стоимости, подход очень трудоемкий и попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом трудозатрат, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых зданий, сложность определения величины износа старых зданий, проблематичность земельных участков в России.

(3)

Износ в оценке следует отличать от амортизации в бухгалтерском учете.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ обычно измеряется в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (в рублях).

Виды износа:

Износ строений возникает под воздействием 3-х основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

3 причины потери стоимости зданий:

- физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

- функциональное старение (износ) - это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки (например: недостатки – конструктивные элементы здания, стройматериалы, дизайн, удобства и др, которые снижают функциональность, полезность и ценность здания).

- внешнее (экономическое) старение – это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта или негативного влияния окружающей среды (например: близость к малопривлекательным объектам, экономическое старение окружения и т.д.)

Физический и функциональный износ подразделяется на:

- устранимый – износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

- неустранимый – износ, устранение которого физически невозможно и экономически не целесообразно.

Внешний износ считается неустранимым.

Фактически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ м.б. допущены определенные просчеты и отступления от первичного проекта. Кроме того в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода проекта в эксплуатацию могут иметь функциональные несоответствия.

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможны парадоксальные ситуации: снижение стоимости из-за физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Сроки жизни зданий:

Типичный срок физической жизни здания – это период эксплуатации здания в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.д.)

Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий.

Экономический срок жизни – период времени в течении которого объект приносит доход. Это период, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость. Срок экономической жизни здания –

Поиск по сайту: