 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.22 лесхоза и 79 лесниеств.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Долгова: в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Методы классификации недвижимости:
Иерархический – последовательное, по ступеням, разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. В основе метода принцип дерева целей. Например:
1.1.1. свободные земельные участки по назначению
1.1.2. природные комплексы для их эксплуатации
1.1. естественные (природные) по происхождению 1.2. искусственные (постройки)
недвижимость
Фасетный – предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы.
Семинар 02.03.2011
Затратный подход к оценке недвижимости
V – cn-nm недвижимости
LV – cmоимость земельного участка
(IV-D) – стоимость улучшений
IV – восстановительная стоимость улучшений
D – совокупный износ (физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ)
Износ бывает устранимый (исправимый) и неустранимый (неисправимый). Износ считается устранимым если недостатки можно устранить физически и делать это экономически целесообразно. Внешний износ зачастую является неустранимым.
Задача: оценить офисное здание (задача гипотетическая, т.к. здесь присутствуют все виды износа). Совокупный накопленный износ будет определяться методом разбиения. Метод разбиения используется чаще всего и предполагает оценку 10-ти видов износа (на практике все вместе они не встречаются). СМ ЗАДАЧУ ДЛЯ ВОРОСА К ЭКЗАМЕНУ: МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИЗНОСА.
Расчет (3 этапа):
1) определяем восстановительную стоимость здания на дату оценки. Для этого будем использовать поэлементный метод (по элементам здания).
Формула: восстановительная стоимость = прямые издержки + косвенные издержки + прибыль предпринимателя = 143 400+10 000+21500= 174900
2) Определяем совокупный накопленный износ методом разбиения
При этом определить должны 10 видов износа.
2.1.физический износ =
2.1.1. физический устранимый (отложенный ремонт)
Этот вид износа может рассчитываться 2-мя способами:
- по сумме ремонтно-строительных работ по устранению повреждений
- на основе данных о степени и объеме повреждений строительных элементов
Воспользуемся 1-м
| виды ремонта | восстановительная стоимость | стоимость исправления | остаточная восстановительная стоимость |
| покрытие | |||
| внутренняя отделка | |||
| итого стоимость отложенного ремонта | 2000 |
2.1.2.Физический неустранимый износ
а) неустранимый функциональный ремонт короткоживущих элементов здания
будем считать, что фактический возраст здания 10 лет
| короткоживущие элементы здания | остаточная восстановительная стоимость | фактический срок эксплуатации | нормативный срок эксплуатации, лет | степень износа, % | сумма износа |
| покрытие | 10/15*100=67% | 2000*0,67=1340 | |||
| кровля | 67% | ||||
| подвесные потолки | 33% | ||||
| полы | 50% | ||||
| внутренняя отделка | 200% | ||||
| наружная отделка | 50% | ||||
| водоснабжение и канализация | 50% | ||||
| сантехприборы | 50% | ||||
| электроснабжение | 50% | ||||
| электроарматура | 50% | ||||
| теплоснабжение | 67% | ||||
| отопительные приборы | 67% |
43500 23680
б) неустранимый физический долгоживущих элементов здания (износ)
-Восстановительная стоимость 174900
-Стоимость устранимого физического износа 2000
-Остаточная восстановительная стоимость коротко живущих элементов 43500
здания с неустранимым физическим износом
-Восстановительная стоимость долгоживущих элементов здания 174900-2000-43500=
с неустранимым физическим износом =129400
-Фактический возраст здания 10 лет
-Типичный срок физической жизни здания 75 лет
-% неустранимого физического износа 10/75*100=13,33%
Неустранимый физический износ долгоживущих эл-тов здания 129400*0,1333=17253
2.2. Функциональный износ =
2.2.1. Устранимый функциональный износ
a) функциональный устранимый добавления
Добавление – это позиция, которой нет в существующем здании, но без которых здание не соответствует современным функциональным стандартам
Отсутствие кондиционера
- Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки 1500
-Стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве, 1100
если бы строительство велось на дату оценки
Итого устранимый физический износ добавления 400
б) устранимый функциональный износ – замена или модернизация
Замена (модернизация) – элементы, которые выполняют ещё свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам функционирования – электроарматура
-Стоимость существующей электроарматуры, включенной в 1500
восстановительную стоимость
-Неустранимый физический износ коротко живущего элемента – арматуры 750
-Стоимость работ по монтажу 800
-Возврат материалов 0
-Стоимость установки новой электроарматуры 1600
Итого неустранимый физический износ замена 1500 – 750 +800 – 0 +1600 = 3150
в) Устранимый функциональный износ сверхулучшение
Сверхулучшение - это позиция и элементы здания, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. В нашем примере это установка микроклимата. Экономически целесообразно переоборудовать складское помещение в офисное.
-Текущая восстановительная стоимость складской площади 8000
-Физический износ (8000*0,15 – средний процесс износа) 1200
-Стоимость ликвидации склада (900 - 20) 880
-Итого функциональный устранимый сверхулучшения (8000-1200 +880) 7680
2.2.2. Функциональный неустранимый
a) функциональный неустранимый недостатки (т.е. сюда относятся позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть)
В нашем случае это установка сигнализаци
Чистая потяря дохода: теряем 0,5 с метра
4000*0,5 = 2000
Коэффициент капитализации для зданий – 10%
Капитализированная чистая потеря дохода 
Стоимость установки системы сигнализации 25 000
Итого функциональный неустранимый недостатки 5000
b) функциональный неустранимый недостатки (т.е. позиции включенные стоимость нового строительства, но которых быть не должно)
У нас это высокие потолки:
Стоимость нового строительства (избыточные позиции) 174900-172900 = 2000
Физический износ 15% 0,15*2000 =
Текущая стоимость дополнительных издержек владельца 500/0,1 = 5000
Итого неустранимый функциональный....
с) Функциональный неустранимый сверхулучшение
Восстановительная стоимость сверхулучшений 5000
Относящийся физический износ 5000*0,15 = 750
Стоимость добавляемых издержек владельца 0
Стоимость, добавляемая за счет сверхулучшений 0
Итого функциональный неустранимый сверхулучшения 5000-750 = 4250
2.3. Внешний (экономический) износ
Существует 2 метода оценки:
- капитализация потери дохода, относящаяся к внешним условиям
- сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях
У нас потеря рента из-за близости к экологически неблагополучному предприятию
1*4000*5= 2000
Совокупный накопленный износ: 90138
3. Рыночная стоимость
174 900 – 90138 = 84762
Поиск по сайту: