Тема 2: Недвижимость и её классификация

1. Понятие и цели оценки недвижимости

2. Специфические признаки недвижимости

3. Классификация недвижимости

(1) В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят земельный участок и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие недвижимости впервые введено в римском праве. В России 23.03. 1714 г. Петром I впервые объединил поместья и вотчины в категорию недвижимого имущества (до 1923 г)

Частная собственность на землю была отменена в России в 1923 г (вступил в действие ГК РСФСР). С этого периода категория недвижимость исчезла из экономического и правового оборота. Вместо деления имущества на движимое и недвижимое существовало деление на основные фонды и оборотные средства. В ОФ земля не входила, стоимости не имела, учитывалась только в натуральных показателях. В современной России понятие вновь введено законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 в связи с установлением частной собственности на землю. Затем оно подкрепляется в указах связанных с аграрной реформой в России. Окончательно законодательно закрепляется ГК с 1.01.1995. ст.130 и ст.132 ГКРФ отдельные и сложные объекты недвижимости соответственно. За это время в статью, связанную с недвижимость вносились изменения => определение (знать дословно):

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (не являются ОС). К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос. регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Ст. 132 предприятие целиком, как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Следует обратить внимание:

-законодатель отнес к недвижимости явно движимые вещи и дал возможность отнести к ней иное имущество; морские и другие суда оцениваются не с использованием методов оценки недвижимости, с использованием методов оценки оборудования

- термины недвижимость, недвижимое имущество и недвижимая вещь представлены в ст. 130 как синонимы, МСО трактуют эти понятия иначе. Недвижимость – это земельный участок и физически осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения, прочно связанные с землей). Недвижимое имущество – это комплекс прав и выгод неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичных имущественных прав.

Существуют и пограничные понятия. В России для их обозначения применяются термины:

- существенные неотделимые части (например лифт), т.е. это составные неотторжимые части недвижимости, которые не м.б. отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части.

- принадлежности недвижимых вещей (например, осветительные приборы, встроенная мебель) – это движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служит ему, и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества.

Понятие недвижимого имущества в м/н практике можно представить в виде 5-ти блоков (4 из них отражают физический состав, 5-й – юридическое содержание)

+ + + +

В теории и практике различают понятие недвижимости как:

-физический объект – географическая концепция (местоположение, размер, площадь и граница, форма, тип почвы, залежи полезных ископаемых, архитектура, материалы, ландшафт)

-объект экономических отношений – экономическая концепция (товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, ликвидность, стоимость, цена, затраты на содержание, спрос и предложение и др.)

-объект правовых отношений – юридическая концепция (право собственности и иные вещные права на имущество: аренды, залога, хозяйственного ведения, оперативного управления и др.)

-объект общих социальных отношений – земля, т.е. социальная концепция (место обитания людей всех поколений, пространственный базис размещения других объектов, невосполнимый природный ресурс, престижность владения, основа гордости и т.д.)

Поиск по сайту: