Тема 4: Информационное обеспечение процесса оценки недвижимости

1. Информационное обеспечение стоимостной оценки недвижимости

2. Описание объекта оценки при составлении отчета

(1)

Информация являтся основой процесса оценки. Сбор информации начинается даже до момента подписания договора.

Для определения объема требуемой информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке и техническое задание на оценку

2.провести интервью с заказчиком и собственником

3. провести осмотр и техническую экспертизу объекта

Информация, используемая в процессе оценки согласно ФСО №1 должна удовлетворять следующим требованиям:

1) достаточность

2) достоверность

Информация, необходимая для проведения оценки можно представить в виде схемы:

Согласно ФСО №1 оценщик должен изучить:

а) информация о политических, экономических, социальных и прочих факторах, влияющих на стоимость недвижимости

б) информация о спросе и предложении на рынке, к которым относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данного фактора.

в) информация об объекте оценки, включающая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических св-вах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и утареваниях прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные б/у и отчетности, относящихся к объекту и другую, которая имеет существенное отношение к оценке.

2 категории:

- внешняя

- внутренняя

Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, влияющих на процесс оценки. Данная информация является универсальной и может использоваться в дальнейшем (неоднократно) для других отчетов. Однако её систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов определяется видом объекта и условиями задания на оценку. Ключевое слово, характеризующее информацию – уместность. Совокупный массив внешней информации включает:

- тенденции экономического развития

-местные особенности

-демографическую ситуацию

-законодательная и налоговая политика государства

-особое внимание уделяется покупательной способности населения

-динамика цен

-программы капитального строительства

-динамика затрат на строительную продукцию

-организация кредитования недвижимости (ипотечные, строительные кредиты)

Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности и каждый раз собирается заново. Системный сбор и анализ внутренней информации позволяет сгруппировать весь массив данных в 4 базовых блока:

а) юридический статус объекта оценки

б) сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения

в) экономическая информация об оцениваемом объекте (расходы – доходы, фактические и прогнозируемые)

г) конкурентный спрос и предложение

Осмотр является обязательным в процессе оценки. Он позволяет получить информацию о техническом состоянии объекта в целом, а также об отдельных конструкциях и инженерных системах. Основная задача осмотра – определить физический износ. Помимо визуального осмотра проводится фотографирование всего объекта, его отдельных частей, блоков, этажей и помещений. Фиксируются все виды повреждений и дефектов (причем не только в наружной части здания). Перед началом осмотра оценщик всегда знакомиться с технической документацией, которая позволяет увидеть основные изменения, внесенные в проект, реконструкции объекта, данные о текущих и капитальных ремонтах, аварии на объектах и мероприятия по ликвидации аварий. Оценщик проводит осмотр не сам, а с уполномоченным лицом от организации. Он всегда берет технические паспорта (паспорт БТИ) и сохранившуюся сметно-финансовую документацию.

(2) посмотреть ФСО №3 «Требования к описанию объекта»

Описание объекта оценки – обязательная часть отчета. На практике сложилась следующая последовательность описания объекта недвижимости.

- юридическое описание (, адрес, право собственности на знание, право собственности на земельный участок, обременения

- сегмент рынка

- текущее использование

I.Описание места расположения

-ближайший город, расстояние до ближайшего города, ближайшей автомагистрали, железнодорожной станции, время проезда до центра на общественном и личном транспорте, расстояние до остановок общественного транспорта.

- типичное использование окружения

- основной тип застройки (уличная, микрорайонами)

- основной тип зданий (кирпичные, панельные, блочные, деревянные...)

- качество застройки по исторической периодизации (старый фонд до 1917 г, здания 1918 – 1957 г, здания постройки 1957 – 1964 г, здания 1964 и далее)

- полнота застройки (менее 25%, 25-75%, свыше 75%)

- этажность (малоэтажные, многоэтажные, смешанная)

- социальная инфраструктура (выбор нескольких значений: наличие рабочих мест, учебных заведений, предприятий торговли, медицинские учреждения, бытового обслуживания, зоны отдыха и др)

- благоустройство территорий (зеленые насаждения, освещение, тротуары, автостоянки, детские площадки, гаражи, объекты повышенной опасности)

II. Земельный участок

- площадь участка

- зона (промышленной, исторической застройки, отдыха)

- сервитуты

- форма участка (прямоугольная, неправильная многоугольная)

- топография

-состояние участка (неразработан, расчищен и спланирован)

- неблагоприятные условия окружающей среды (затопление, близость оврагов, близкое залегание вод)

- транспортная доступность участка (главная автодорога, второстепенная, пересечение)

- качество дорог (с твердым покрытием или грунтовая)

- доступные инженерные коммуникации (газопровод, электросеть, теплотрасса)

III. Описание самого здания

- первоначальная балансовая стоимость

- год постройки

- год последнего капитального ремонта

- количество этажей, общая и полезная площадь, строительный объем

- техническое состояние

ЗАМЕЧАНИЕ: шкала технического состояния

Хорошее – менее 20%

Удовлетворительное – 21-40%

Неудовлетворительное – 41- 60%

Ветхое – 61-80%

Негодное – более 80%

Незавершенное строительство

- группа капитальности

- фундаменты (железобетонные, каменные)

- стены

-колонны и столбы

-крыша

-коммунальные услуги

-дополнительные постройки

-дополнительные удобства

IV. Описание помещения

-размещение в здании

- отделка

-вход

-площадь

-строительный объем и т.д.

Поиск по сайту: