Метод определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива

Согласно данному методу ставка капитализации состоит из 2-х частей

On- ставка доходности инвестиций (капитала), являющаяся компенсацией, которая д.б. выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с данным объектом инвестирования.

Of – норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений.

Расчет on:

Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода (%ставка наиболее надежных банков)

+

Премия (надбавка) за риск вложений в недвижимость (т.е. учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и премия м.б. принята в размере страховых отчислений страховых компаний высших категорий надежности)

+

Премия (надбавка) за низкую ликвидность недвижимости (при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций и она м.б. принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке)

+

Премия за инвестиционный менеджмент (чем более рискованы и сложены объекты, тем более компетентного управления они требуют. Надбавка рассчитывается с учетом коэффициента недогрузки и недосбора платежей)

Расчет of:

- если стоимость капитала, вложенного в недвижимость остается неизменной и будет возвращена при продаже объекта, то нет необходимости в расчете of.

- Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

- метод Ринга

- метод Инвуда

- метод Хоскольда

Поиск по сайту: