Тема 18. Градостроительный анализ (2 часа)

18.1. Разработка социально-функциональных программ и градостроительных нормативов. Предпроектный анализ территории. Анализ природных условий и ресурсов. Оценка территории по антропогенным факторам. Размещение градостроительных объектов. Типологический анализ. Объект градостроительной композиции и особенности его анализа. Проект и реализация градостроительных композиций. Элементы градостроительных композиций. Целостность градостроительной композиции.

Градостроительные проекты отражают потребности общества в формировании среды жизнедеятельности. [1], [2]

Основа градостроительных проектов – социально-функциональные программы – задания на проектирование. Социально-экономическая гипотеза,

Задания на проектирование основывается на данных социальных и экономических прогнозов и включает социально-экономические показатели, характеризующие перспективы развития города

Строительные нормы и правила (СНиП) содержат показатели, фиксирующие наиболее устойчивые градостроительные характеристики. Нормы расчета населения города по градообразующему населению нормы расчета учреждений обслуживания, плотности застройки для различной этажности. Эти нормы одинаковы для всех или значительной части градостроительных объектов.

Имеются программы проектирования для каждого конкретного объекта. Это расчетная численность и структура населения, мощность производственных предприятий, объем миграции населения, показатели общей потребности в учреждениях обслуживания, отдыха. Эти показатели определяются в процессе проектирования и соотносятся с первой группой показателей.

Отдельную группу составляют показатели, которые не всегда могут быть выражены количественно и определяют потребность в общем виде. Обеспечение удобств в организации трудовых и бытовых процессов, создание эмоционального комфорта в городской среде, благоприятных условий для общения.

Анализ проводится в процессе составления программы проектирования градостроительного объекта. [3]

Анализ выявляет характеристики рассматриваемой территории, необходимые для составления программы и принятия проектного решения. Задачи анализа - раскрытие потенциала территории.

Сущность анализа территории.

Анализ природных условий и ресурсов

· геоморфологические (рельеф, орография);

· геологические (полезные ископаемые, мерзлота, сейсмичность);

· инженерно-геологические (свойства грунтов, просадки, оползни, карст);

· климатические (общеклиматические, или метеорологические – осадки, ветер, температуры, строительно-климатические, агроклиматические);

· гидрогеологические (подземные воды – запасы, характер и т.п.);

· гидрологические (режим рек, озёр, водохранилищ, морей – расходы, ледостав и ледоход, волнение, скорости течения, паводки и т.п.);

· почвенные (для с/х, благоустройства и т.п.);

· растительный и животный мир;

· природные ландшафты.

·

4. Оценка территории по антропогенным факторам:

· обеспеченность транспортом;

· транспортная доступность основных центров района;

· инженерное обеспечение территорий;

· санитарно-гигиенические (экологические) факторы;

· архитектурно-ландшафтные условия (система отдыха, туризма, архитектурно-композиционные факторы, охрана природы)

5. Комплексная оценка территории (КОТ) в зависимости от народно-хозяйственной специализации и природно-климатических условий.

Комплексная оценка – сравнительная планировочная оценка по комплексу условий по критериям благоприятности для жизни и деятельности человека.

. Методы оценки:

балльный

экспертный

стоимостной

комбинированный

1. Анализ территории - комплекс исследований по выявлению тех особенностей рассматриваемой территории, которые определяют направления перспективного её использования и способствуют рациональному размещению всех отраслей народного хозяйства, наиболее эффективной эксплуатации природных ресурсов и охране окружающей среды.

Анализ территории избирателен и зависит от поставленных целей и задач по организации территории.

Он включает:

· обоснование планировочных границ района;

· анализ природных условий и ресурсов;

· анализ современного размещения производств и расселение;

· комплексную оценку территорий;

· систематизацию резервных площадок для возможного размещения городского, сельскохозяйственного и рекреационного строительства.

Обычно выделяют три вида основного использования территорий:

· для строительства (промышленного, гражданского, включая инженерно-коммунальное);

· для сельского и лесного хозяйства;

· для рекреационных целей.

·

· Комплексная оценка территории.

·

· Принципы оценки. Основная цель оценки территории в градостроительном проектировании состоит в том, чтобы установить степень пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определенного вида их функционального использования. Оценка территории может быть частной или общей (комплексной).

· Под частной оценкой подразумевают оценку территории с точки зрения интересов какого-то одного вида ее хозяйственного использования, а под общей - оценку территории с точки зрения интересов всех возможных видов хозяйственного использования.

· Под комплексной оценкой территории понимается сравнительная планировочная оценка отдельных участков всей территории города или района по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности этих участков для размещения основных объектов и видов градостроительной деятельности.

· При проведении комплексной оценки территории оценивается вся территория города или района; соблюдаются интересы наиболее важных отраслей хозяйства, являющиеся одновременно и градоформирующей базой, и основными землепользователями района — сельского хозяйства, градостроительства, массового отдыха, лесного хозяйства. Такая оценка производится по совокупности как природных, так и антропогенных факторов.

· При оценке территории для каждого вида ее использования (строительство, сельское хозяйство, массовый отдых и др.) рассматривается степень благоприятности территории для каждого изэтих видов применительно к воздействию на него двух групп факторов - природных и антропогенных

· К природным факторам относят инженерно-геологические, почвенно-растительные, климатические условия, водные и минерально-сырьевые ресурсы и др.

· К антропогенным (техногенным) факторам следует относить обеспеченность территории транспортными и инженерными сетями и сооружениями, предприятиями стройиндустрии, транспортную доступность основных промышленных, административно-хозяйственных и культурных центров, гигиенические условия и требования охраны природы, а также архитектурно-эстетические достоинства природных и культурных ландшафтов.

· Технологически комплексная оценка территории включает несколько операций. В соответствии со специфическими условиями города или района отбираются наиболее существенные факторы для каждого вида использования территории. Проводится частная оценка территории по каждому из этих факторов применительно ко всем видам использования. Наложением оценочных схем (как указывалось выше) производятся общие и сводные оценки территории для каждого вида ее использования. Посредством совмещения схем сводных оценок составляется схема комплексной оценки территории. Путем необходимых расчетов ведется качественная и количественная оценка благоприятности оценочных районов (участков) применительно к каждому виду использования территории.

· Из логической цепочки и содержания процедур комплексной оценки территории видно, что комплексная оценка весьма сложна, включает в себя несколько десятков (обычно 35 – 40) промежуточных схем и достаточно трудоемкие расчеты. В проектной градостроительной практике разработаны специальные таблицы и графики, существенно облегчающие выполнение этой важной процедуры. Чтобы лучше было понять существо оценки, ниже рассматриваются некоторые принципы и критерии оценки территории по природным и антропогенным факторам, а также основные положения принятой в настоящее время стоимостной комплексной оценки.

Оценка территории по природным факторам. Обычно оценку территории под строительство производят по инженерно-геологическим, строительно-климатическим, физико-климатическим и почвенно-растительным условиям, наличию водных ресурсов и полезных ископаемых; для сельского хозяйства — по физико-геологическим, аэроклиматическим, почвенно-растительным и водным условиям; для массового отдыха — по физико-геологическим, климатическим, почвенно-растительным, бальнеологическим условиям и наличию рекреационных ресурсов. Перечень факторов оценки свидетельствует о том, что отбираются те факторы и условия, которые более всего влияют на тот или иной вид использования территории.

Разработка критериев оценки и их стоимостных показателей весьма сложна. Ее результаты содержатся в специальной нормативно-методической литературе и здесь не приводятся. Ниже приведен пример определения оценочных критериев и стоимостных показателей инженерно-геологических условий как одного из важнейших факторов при оценке степени благоприятности территории для промышленного и гражданского строительства.

Критерии оценки почти по всем элементам инженерно-геологических условий регламентированы соответствующими нормативными документами. Как правило, улучшение неблагоприятных инженерно-геологических условий обеспечивает проведение работ по инженерной подготовке территории. Поэтому критерием стоимостной оценки в этом случае является величина затрат на инженерную подготовку территории. Благоприятными для строительства обычно считаются территории, удельные затраты на инженерную подготовку которых составляют в целом менее 3 % общей стоимости строительства. К ограниченно благоприятным относят территории, где затраты на инженерную подготовку составляют от 3 до 7 % от стоимости освоения. К категории неблагоприятных относят территории, затраты на инженерную подготовку которых превышают 7 %. Степень благоприятности территории для строительства по инженерно-геологическим условиям зависит от состояния целого ряда факторов, определяющих эти условия.

Грунты оснований. Влияние грунтовых условий на пригодность территории для строительства определяется несущими свойствами грунтов оснований зданий и сооружений. К благоприятным относят территории с грунтами, допускающими сооружение без искусственных оснований, что соответствует грунтам с нормативным давлением не менее 0,151 МПа. К ограниченно благоприятным относят территории со слабыми грунтами (ил, торф, просадочные грунты I типа и др.). На них необходимо создание оснований фундаментов усиленного типа и проведение мероприятий, удорожающих строительство на 5 - 6 %. К неблагоприятным относят территории со слабыми грунтами мощностью более 2 м и просадочными грунтами II типа, которые требуют устройства особо сложных фундаментов и оснований, что связано с удорожанием строительства более чем на 6 %.

Глубина залегания грунтовых вод. К благоприятным относят территории, допускающие строительство без проведения работ по понижению уровня грунтовых вод, без гидроизоляции заглубленных помещений и инженерных сетей. По требованиям промышленного и гражданского строительства - это территории с уровнем грунтовых вод не ближе 3 м от поверхности земли. Ограниченно благоприятные территории, на которых глубина залегания уровня грунтовых вод составляет 1 - 3 м. При освоении этих территорий проводят мероприятия по понижению уровня грунтовых вод, оцениваемых в среднем 3 - 6 тыс. руб/га (здесь и далее приводятся цены 1984 г.). К неблагоприятным относят территории, на которых необходимо проводить особо сложные мероприятия по понижению уровня грунтовых вод. Подобные случаи обычно возникают при принудительном сбросе воды из инженерных сооружений, применяемых для понижения уровня грунтовых вод, а также при слабопроницаемых грунтах и напорно-грунтовом питании грунтовых вод. Удельная стоимость строительства при этом составляет от 5 до 12 тыс. руб/га.

Рельеф. Основная характеристика рельефа — уклон (в %) поверхности. Величина уклона влияет на стоимость возведения фундаментов и цокольных этажей, на планировку территории, трассировку улиц и инженерных сетей, размещение железнодорожных и автомобильных устройств и т.д. Наиболее благоприятны для промышленного и гражданского строительства территории с уклонами до 10 %. Стоимость работ по вертикальной планировке и устройству водостоков составляет для таких территорий 3 - 9 тыс. руб/га. К ограниченно благоприятным относят территории с уклонами 10 - 30 %. Стоимость инженерной подготовки таких территорий (срезка, подсыпка, трассировка, водостоки и др.) доходит до 20 тыс. руб/га. Наиболее сложные работы по вертикальной подготовке территории необходимы на участках с крутизной склонов более 30 %. Такие территории относят к неблагоприятным.

Горизонтальная расчлененность рельефа — важный фактор, влияющий на компактность застройки, прокладку инженерных сооружений, устройство транспортных коммуникаций, гигиеническое состояние территории. При среднем расстоянии между тальвегами более 5 км территория считается благоприятной для строительства, при расстоянии от 0,5 до 5 км - ограниченно благоприятной и при расстоянии менее 0,5 км - неблагоприятной. Удорожание освоения территории водораздельного пространства, связанное с необходимостью регулировать русла водотоков, благоустраивать пойму, строить мосты и т.д., составляет от 4 до 8 тыс. руб/га при расстоянии между элементами гидрографической сети 0,5 - 5 км и 10 тыс. руб/га — при расстоянии менее 0,5 км.

Сейсмичность. Удорожание строительства 1 м² жилой площади составляет при сейсмичности 7 баллов - 5 %, 8 баллов - 8 %, 9 баллов и более - 12 %. При плотности жилищного фонда на 1 га городской территории 1 тыс. м² и базовой стоимости 1 м² жилой площади 200 руб. удельные затраты удорожания на 1 га составляют для 7-балльной зоны - 10 тыс., для 8-балльной - 16 тыс. и для 9-балльной и более - 24 тыс. руб.

Оползни. Использование территории, на которой имеются оползни, допустимо только после осуществления защитных мероприятий, сложность и стоимость которых в значительной мере определяются типом оползня, мощностью оползневого тела и площадью его распространения. Затраты на проведение противооползневых мероприятий колеблются от 2 - 5 тыс. руб/га до нескольких десятков, а нередко достигают и 100 тыс. руб/га.

Овраги. Неглубокие овраги с пологими откосами благоустроить легче, чем овраги каньонообразного типа, достигающие глубины 20 м и более. Поэтому оценка степени пригодности территорий, в пределах которых наблюдаются процессы образования и роста оврагов, зависит от вышеназванных характеристик — активности эрозионных процессов, формы и размеров оврагов с учетом степени распространения процессов оврагообразования на данной территории. Затраты на ликвидацию оврагов путем засыпки, замыва или уполаживания откосов с озеленением, закреплением дна и вершин составляют от 12 до 80 тыс. руб/га и более.

Аналогичным образом можно было бы охарактеризовать оценочные критерии и стоимостные показатели по всем другим факторам применительно к различным видам использования территории.

Оценка территории по антропогенным (техногенным) и планировочным условиям.

Помимо важнейших природных факторов на характер использования территории влияют и антропогенные, т.е. зависящие от деятельности человека, условия, которые по силе своего воздействия могут конкурировать с природными факторами, а в ряде случаев и превосходить их. Основные антропогенные факторы, по которым производится оценка территории: для строительства и для массового отдыха - обеспечение территории транспортом, транспортная доступность основных городских центров, обеспечение территории основными инженерными коммуникациями и сооружениями, гигиенические условия и условия охраны природы, архитектурно-ландшафтные условия. Для сельского хозяйства имеют значение такие факторы, как обеспечение территории транспортом, инженерными коммуникациями и сооружениями, гигиенические условия и условия охраны природы.

Как и при оценке территории по природным условиям, критерии оценки по антропогенным факторам и предпочтительность выбора территорий зависят от предполагаемого вида использования территории. Так, обеспеченность территории транспортом по разному влияет на условия городского строительства, сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. Точно так же гигиенические условия могут быть определяющими при выборе территорий для мест массового отдыха и лишь сопутствующими при размещении объектов сельского или лесного хозяйства. Поэтому все антропогенные факторы, по которым обычно оценивается территория, рассматриваются с точки зрения их влияния на городское строительство, сельское и лесное хозяйство, а также на организацию массового отдыха населения. Наибольшую сложность при этом представляет определение критериев оценки влияния антропогенных факторов и отнесение территорий к категориям, имеющих различную степень благоприятности для разных видов народнохозяйственного использования. Ниже приведены примеры определения оценочных критериев некоторых, наиболее важных антропогенных факторов.

Обеспеченность территории транспортом. Степень обеспеченности территории транспортом оценивается в зависимости от вида транспорта, технической категории и ширины зоны влияния транспортной магистрали. Благоприятными для промышленного и гражданского строительства считаются железнодорожные магистрали и автомобильные дороги I, II категорий, ограниченно благоприятными — автодороги III, IV категорий, неблагоприятными — автодороги V категории. Благоприятными территориями в этом отношении считают территории, где плотность железных или автомобильных дорог I и II категорий составляет более 5 км на 100 км², ограниченно благоприятными - при плотности сети 2 - 5 км на 100 км² и неблагоприятными при плотности сети менее 2 км на 100 км². Учитывая, что наиболее рациональная с экономической точки зрения длина внеплощадочных подъездных путей большинства промышленных предприятий составляет от 2 до 15 км, благоприятной считают зону вдоль транспортной магистрали шириной до 10 км, ограниченно благоприятной - до 25 км и неблагоприятной - свыше 25 км по обе ее стороны. Стоимостные показатели по транспортным магистралям приняты исходя из затрат, необходимых на реконструкцию и приведение дорог III, IV категорий до уровня дорог I, II категорий, а по зонам влияния - исходя из строительства подъездных путей и дорог, обслуживающих площадки нового строительства.

Транспортная доступность основных центров района. За основные центры города или района, транспортная доступность которых существенно влияет на современное и перспективное использование территории, обычно принимают для районов - наиболее крупные города (областные и районные центры), для города – общегородской центр. Здесь находятся основные объекты трудового тяготения (для районов), культурно-бытового и административно-хозяйственного обслуживания, а также живет основная масса городского населения, выезжающего на отдых в пригородную зону. Принято считать территории с затратой времени на их достижение в одном направлении до 1 ч благоприятными, от 1 до 2 ч - ограниченно благоприятными и более 2 ч - неблагоприятными по их транспортной доступности. Оценку территории по этому фактору производят путем построения изохронограмм одно- и двухчасовой доступности указанных городов или центров. Стоимостные показатели принимают исходя из затрат, необходимых на реконструкцию дороги или для выбора нового вида транспорта, а также из расчета увеличения скорости сообщения в 2 раза для ограниченно благоприятных и более чем в 2 раза для неблагоприятных по транспортной доступности участков территории.

Инженерное обеспечение территории оценивается аналогичным образом путем определения удаленности отдельных участков территории от существующих или строящихся головных сооружений, имеющих определенный радиус рационального присоединения новых потребителей, а также посредством выделения участков территории, обеспеченных одним или несколькими видами инженерного оборудования. При этом предполагают, что расширение действующих сетей или дооборудование этих участков другими видами инженерных коммуникаций всегда более целесообразно, чем освоение изолированных, не обеспеченных в инженерном отношении территорий.

При расширении существующих сетей в качестве предельной удаленности от источников электроснабжения (электростанции и понизительные подстанции на линиях электропередач напряжением 500, 220 и 110 кВ) целесообразно принимать, расстояние 40 - 50 км, т.е. максимальную рациональную дальность электроснабжения с помощью ЛЭП напряжением 35 кВ и ниже. Предельная удаленность территории от источников централизованного тепло- и пароснабжения (ТЭЦ) принимается соответственно 12 и 6 км.

Оценка гигиенических условий территории. Эта оценка находится в зависимости от количества и качества ограничений, накладывающихся соответствующими нормативами и требованиями охраны природы. При этом для разных видов использования территории один и тот же фактор может выступать как ухудшающий (например, охраняемый ландшафт при оценке пригодности территории для строительства) и как стимулирующий (при оценке территории для массового отдыха или охраны природы). Обычно выделяют и оценивают по специальным критериям санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, санитарные разрывы зон вероятного аварийного загрязнения, зоны самоочищения рек ниже спуска сточных вод, охранные зоны хозяйственно-питьевых водозаборов, рекреационные зоны на морском побережье (пляжи, зоны отдыха), шумовые зоны вдоль основных транспортных магистралей и в районах аэропортов, существующие и потенциальные заповедники, заказники, охраняемые ландшафты и другие охраняемые природные территории.

Архитектурно-ландшафтная оценка. Принимают во внимание эстетическую характеристику природных и антропогенных ландшафтов, выражающуюся в различной степени живописности и разнообразия, а также возможность зрительного восприятия отдельных ландшафтов крупными массами. Степень живописности и разнообразия ландшафтов зависит от выразительности рельефа, пейзажей лесных или парковых, больших открытых водных пространств. Ландшафты, включающие все три указанных компонента, как правило, относят к категории благоприятных, ландшафты, располагающие какими-либо двумя из этих компонентов, - к ограниченно благоприятным и т.д. Самую низкую оценку получают монотонные по рельефу безлесные и удаленные от воды ландшафты. Внутри ландшафтов первой и второй категории проводят дополнительную градацию с учетом основных компонентов, какими они располагают (лесом и акваторией, лесом и горным рельефом или только лесом и т.д.). Особо выделяются имеющиеся в районе уникальные природные достопримечательности, главные архитектурные доминанты, а также деградирующие природные ландшафты, нуждающиеся в рекультивации или реконструкции. Ландшафты оценивают и с точки зрения их благоприятного визуального восприятия со стороны городов и наоборот, а также хорошей видимости основных транспортных магистралей.

Для городов архитектурно-ландшафтная оценка особенно актуальна, т.к. она определяет эстетический уровень восприятия окружающей среды, характеризует архитектурно-художественную ценность и привлекательность тех или иных районов города. Для приморских городов ценна зрительная и пространственная связь проектируемого района и морских пространств, раскрытие ландшафта на морские акватории и т.п.

Пофакторные оценки территорий для различных видов использования объединяют в общие схемы оценки по антропогенным условиям для данного вида использования, а затем совмещают с аналогичными схемами оценки территорий по природным условиям, в результате чего получают схемы сводной оценки территории.

Окончательное суждение о степени пригодности и целесообразности использования территории для того или иного вида деятельности принимается на основе оценки их по разным критериям и «весу» отдельных факторов. Для этого используются разные методы оценки каждого выделенного участка территории.

Балльная оценка. Степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах, затем по сумме баллов выводится интегрированная оценка и делается вывод о предпочтительном виде использования территории. Этот прием прост, но неточен, так как сложные взаимосвязи в системе «объект - субъект» заменяются условными величинами, не отражающими по существу важность и предпочтительность отдельных факторов в тех или иных условиях.

Экспертная оценка факторов. Ранжирование факторов по их значимости для того или иного вида хозяйственной деятельности производит группа экспертов с последующей балльной (но в отличие от первого приема взвешенной) оценкой отдельных факторов. Этот прием дает более точный результат и позволяет достаточно предметно оценивать факторы, поддающиеся количественной оценке, и сопоставлять их с условиями, оценить которые можно лишь качественно. Такой способ оценки широко применялся в схемах районной планировки, где территория оценивается лишь в общих чертах. Не потерял он своей актуальности и в новых условиях градостроительного проектирования.

Стоимостная оценка. Сравнение удорожаний по каждому рассматриваемому фактору производится в зависимости от намечаемого вида хозяйственной деятельности. Это наиболее точный метод, но его недостаток состоит в весьма условном стоимостном распределении «веса» факторов, имеющих обычно качественные признаки, т.е. таких факторов, как гигиенические условия и охрана природы, архитектурно-ландшафтные условия и др. Этот метод широко применялся в проектах районной планировки, где сведения о территории более конкретны, а ее оценка наиболее детальна. Однако, этот метод требует стабильных оценочных стоимостных критериев, что в новых условиях не «стыкуется» с характером рыночной экономики.

Комбинированный метод. Он учитывает как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов и основывается на моделировании общей комплексной схемы оценки. Этот метод очень сложен, он практически не применялся в районной планировке, а для применения его в новых условиях необходимо выработать чёткие критерии, что трудно выполнимо.

Завершающим этапом комплексной оценки территории является совмещение схем сводной оценки территории для всех видов ее использования, в результате которого и получается схема комплексной оценки территории, где каждый участок территории оценивается для всех видов использования: для строительства, сельского хозяйства, массового отдыха. Пригодность и благоприятность одного участка территории может быть весьма различной с точки зрения всех землепользователей. В этом и состоит значение комплексной оценки территории, дающей как бы «пространственное» представление о свойствах территории рассматриваемого района с позиций интересов основных его землепользователей.

С развитием науки и техники, ростом производительных сил, появлением разнообразных по мощности, мобильности и выполняемым работам технических средств зависимость использования территории от ее природных свойств значительно уменьшается. В результате меняется и отношение к степени пригодности территории, становятся менее жесткими критерии выбора видов ее освоения. Примером этому может служить развитие средств гидромеханизации, землеройных и дорожно-строительных механизмов, трубопроводного транспорта, которые дают возможность с меньшими затратами труда осваивать сложные по природным условиям горные, овражно-балочные и заболоченные территории, строить дороги и системы водоснабжения с подачей больших по расходу объемов воды на значительные расстояния и т.д. Все это может существенно изменить оценку того или иного участка территории.

Вышесказанное относится к макро- и мезозонированию в градостроительном проектировании – на уровне градостроительных прогнозов и программ развития территорий (консолидированные схемы градостроительного планирования, территориальные комплексные схемы развития территорий). На уровне генерального плана города, проектов планировки и застройки отдельных его районов методика и принципы пофакторной и комплексной оценки территорий сохраняются, но степень детализации, набор оценочных факторов и критериев имеет более «приземлённый» характер.

Для оценки потребительной стоимости жилья, например, важное значение имеют не только чисто строительные параметры и показатели (этажность, материал стен, инженерное оборудование), но и пространственные критерии – транспортная доступность, наличие объектов обслуживания, удалённость от центра, состояние социально-культурной инфраструктуры в близлежащем районе, микроклиматические, экологические и санитарно-гигиенические условия и многие другие факторы.

В конечном счёте именно весь комплекс природных и антропогенных факторов и условий создаёт интегрированную оценку потребительной стоимости недвижимости.

Демографическая емкость территории. Демографическую емкость территории определяют на основе результатов комплексной оценки. До последнего времени в районной планировке емкость территории учитывали лишь косвенно и чаще как емкость площадей, выделяемых под строительство. Это выражалось в выявлении площадок, рекомендуемых для строительства, в значительно большем количестве, чем это было необходимо для того или иного района по принимаемой гипотезе хозяйственного развития.

Поскольку емкость площадок, пригодных для строительства, не соответствует емкости территории для населения, которое можно на ней расселить, в процессе развития районной планировки все более ощущалась необходимость в оценке планируемых районов не только по наличию в них пригодных для застройки территорий, но и по другим важнейшим факторам. Первая попытка выявить предел целесообразного развития района, выраженный в численности максимально возможного перспективного населения, была предпринята при разработке проекта районной планировки Тольятти-Жигулевского промышленного района. Это было тем более необходимо и своевременно, поскольку в качестве одного из вариантов размещения было предложено строительство нового крупнейшего завода тяжелых грузовиков (нынешнего КамАЗа) на одной площадке с Волжским заводом малолитражных автомобилей. При этом высказывалось мнение о том, что неограниченные водные ресурсы и хорошая во всех отношениях строительная площадка в г. Тольятти могут явиться необходимыми предпосылками для развития этого города в некий «советский Детройт» с населением в несколько миллионов человек. С технологической точки зрения такая вероятность, по-видимому, была. Но с градостроительных, комплексных позиций это было неприемлемым, поскольку, с одной стороны, в непосредственной близости от г. Тольятти находится крупнейший промышленный центр г. Самара с более чем миллионным населением, а с другой стороны, бурное развитие нового гигантского города в предельно сжатые сроки создало бы много экономических, социальных и экологических проблем.

В условиях среднего Поволжья создание еще одного крупнейшего города нежелательно и из-за осложнений, возникающих при формировании его пригородной зоны. Пригородные зоны крупных городов рассчитаны на удовлетворение ежедневных потребностей населения и поэтому обычно занимают территории в пределах 1,5 - 2-часовой транспортной доступности от города-центра.

Если учесть к тому же, что в настоящее время фактическое потребление воды, продуктов пригородного сельского хозяйства и использование рекреационных ресурсов значительно меньше предусматриваемых соответствующими нормативами на перспективу, то для удовлетворения повседневных запросов будущего населения огромного развиваемого города потребовался бы прилегающий район слишком большого размера, чему помешало бы близкое соседство других крупных городов. При этом возникает вопрос и о трудностях сохранения окружающей среды и воспроизводства местных природных ресурсов. Расчеты, сделанные с учетом всех этих ограничений, показали, что демографическая емкость Тольятти-Жигулевского промышленного района не должна превышать 1,1 - 1,2 млн. чел.

Таким образом, под демографической емкостью в районной планировке понималось максимальное число жителей района, которое может быть размещено в его границах при условии обеспечения наиболее важных повседневных потребностей населения за счет ресурсов рассматриваемой территории с учетом необходимости сохранения природной среды. Наиболее актуально определение демографической емкости районов крупных городов, развитых промышленных и курортных районов. Надо сказать, что в новых условиях, когда процесс градостроительного проектирования является стохастическим (основанным на переборе возможных вариантов), понятие и принципы определения демографической ёмкости территории вполне применимы и, более того, перспективны.

Демографическую емкость районов устанавливают путем анализа наиболее важных для повседневной их жизнедеятельности природных компонентов:

· территорий, пригодных для промышленного и гражданского строительства;

· сельскохозяйственных земель, необходимых для организации пригородной сельскохозяйственной базы;

· водных ресурсов;

· территорий, благоприятных для организации массового отдыха населения.

Демографическая емкость - показатель не нормативный, а некий планировочный порог, за пределами которого может нарушиться соответствующее равновесие всех природных, хозяйственных и социальных условий. Возможны, конечно, и более крупные масштабы развития некоторых районов, чем допускает их демографическая емкость (например, районы многомиллионных городов), но тогда такое развитие неизбежно пойдет за счет ущемления интересов смежных районов или же за счет значительного удорожания строительства в рассматриваемом районе.

Демографическая емкость территории - переменная величина. С течением времени в условиях научно-технического и социального прогресса, с ростом национального богатства, повышением плодородия земель и продуктивности лесов показатели демографической емкости отдельных районов, несомненно, будут повышаться.

Резервные площадки. На основе комплексной оценки территории и установления ее демографической емкости становится возможным выявление новых конкретных резервных площадок для размещения различных народнохозяйственных объектов. При этом в последних работах по районной планировке все более четко проявлялась тенденция перехода от суммы большого числа резервных площадок к системе сравнительно небольшого их числа, соответствующего как по емкости, так и по местоположению определенным зонам.

В каждой схеме и в каждом проекте обычно помещают перечень резервных площадок, освоение которых под промышленное, гражданское, крупное сельскохозяйственное и рекреационное строительство целесообразно, исходя из функционального зонирования и демографической емкости территории. В проектах районной планировки размер резервных площадок бывает не менее 50 - 100 га, в схемах районной планировки – от 500 до 1000 га.

Перечень резервных площадок содержит подробную характеристику каждой площадки:

· ее местоположение, название, величину,

· современное использование,

· инженерно-геологическую характеристику,

· сведения о землепользователях, транспортном обслуживании, условиях водообеспечения и водоотведения, наличии базы стройиндустрии,

· агроэкономические и санитарно-гигиенические условия,

· данные о целесообразном виде использования площадки,

· рекомендуемые режимы использования,

· данные об ориентировочном удорожании освоения площадки (в % к нормативной стоимости освоения) в случае имеющихся в пределах площадки неблагоприятных условий.

Перечень резервных площадок, как и схема комплексной оценки территории, - важнейший документ районной планировки.

Надо отметить, что огромный потенциал градостроительной документации по схемам и проектам районной планировки, наработанный в советское время, ничуть не утратил своей ценности и актуальности и в новых условиях. Более того, материалы и результаты комплексной оценки территорий, паспорта резервных площадок, прогнозные проработки по различным вариантам развития территорий и поселений могут и должны быть востребованы при территориальном планировании, решении большинства вопросов градостроительного развития территорий и поселений, принятия управленческих решений по размещению предприятий и производств, развитию городов.

Таким образом, комплексная оценка территории, включающая анализ природных условий и ресурсов, социально-экономических, планировочных факторов, выявление и анализ резервных площадок для основных видов строительства, непосредственно связана и крайне необходима при выполнении работ по планировочной организации территории и принятию проектных решений.

• КОМПОЗИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

• Градостроительная композиция оценивается практическими критериями удобства населения, уравновешенности застройки и природного окружения, а также эстетическими характеристиками. отражающими духовное потребление окружающей среды.[4], [5], [8]

• Проектно-градостроительная деятельность – особый род художественного творчества, неразрывно связанный с функциональной стороной проектирования. В градостроительном творчестве выделяется талант (сила образного мышления) и мастерство (владение правилами композиции). [6], [7]

• Эта рациональная составляющая – объект изучения теории градостроительной композиции. Теория градостроительной композиции рассматривает закономерности построения объектов всех масштабных уровней от отдельных ансамблей до композиционных систем регионального масштаба. Градостроительные решения неотделимы от архитектуры зданий и сооружений и от облика природного ландшафта.

• Композиционный анализ имеет ряд особенностей:[9]

• Синкретичность функциональных и художественных сторон проектирования

• Взаимосвязь объектов с природными условиями и компонентами

• Динамизм процессов формирования объектов

• Большие физические размеры объектов, не поддающиеся единовременному восприятию

• Двустадийность их формирования (стадии проекта и осуществления).

•

• Наряду с художественной выразительностью важной композиционной задачей является достижение целостности восприятия.

• Средства достижения целостности восприятия имеют в градостроительстве особенности. Композиционные границы четко не фиксируются, восприятие целого – результат многократного восприятия фрагментов.

• Средства достижения композиционной целостности:

• Многообразие, сложность элементов композиции,

• Их иерархическая соподчиненность,

• Соразмерность элементов и их гармоническое сочетание в пространстве,

• Компактность системы

• Наиболее общие категории в архитектурной и градостроительной композиции пространство и масса Пространство площади улицы, дворы – или долины, водоемы, с\х территории и масса зданий, массивы застройки, массив рельефа, поселений.[11], [12], [16], [18]

• В зависимости от масштаба от реальных параметров пространства до условных планировочных представлений. [10]

• В двухмерных композициях противопоставление пространства и массы теряет свое значение.

• При формировании градостроительной композиции оперируют геометрическими построениями планировочных схем, учитывая при этом художественный потенциал застройки.[13], [14], [15]

• Для характеристики выразительности ГК используются понятия 2-х типов:

• Первые – определяют эстетическую значимость элементов в пространственной системе. Значимые элементы - композиционные центры (узлы, доминанты) и оси, формирующие каркас композиции. [17], [19]

• Ведущие элементы композиции выделяются на фоне рядовой застройки, образуя иерархию узлов, осей. Роль ведущих элементов наряду с арх. сооружениями могут выполнять элементы природной среды.

• Вторая группа понятий позволяют описать качественные конкретнообразные свойства композиции, выделить территории различающиеся по своему образному строю. Для описания градостроительных элементов по характеру композиции используются понятия зона и граница.

• Композиционные связи выражаются в направленности развития композиции, в ориентированности всех названных элементов

Поиск по сайту: