Тема 17.Реконструкция массовой жилой застройки (2 часа)

17.1. Интенсификация как метод реконструкции массовой жилой застройки. Принципы реконструкции массовой застройки. Резервы повышения плотности застройки. Методика предпроектного анализа.

Реконструкция - основная форма градостроительного развития. Иная противоположная форма - новое строительство сравнительно редко осуществляется в чистом виде и почти никогда не рассматривается отдельно от вопросов реконструкции. Строительство нового жилого массива влечет за собой необходимость реконструкции сложившейся части города, и сам новый район в перспективе объект реконструкции.

При относительной стабильности уровня развития городов доля нового строительства будет сокращаться, а объем реконструкции увеличиваться. Этим определяется важность разработки теоретико-методических основ реконструкции современной жилой застройки.

В градостроительной практике осуществляется 2 вида реконструк­ции - реконструкция города (на уровне планировочной структуры в целом) и реконструкция сложившейся городской среды (как правило на уровне отдельных участков территории города). Остановимся подробнее на последнем.

Основным структурным элементом жилой застройки является межмагистральная территория. Основная цель реконструкции межмагистральных селитебных образований:

- интенсификация использования жилой территории при её рациональной организации

-переустройство и оздоровление среды районов, застроенных физически и морально устаревшими зданиями

-упорядочивание системы обслуживания

-организация пешеходных связей

Принципы интенсификации жилой застройки и методика предпроектного градостроительного анализа для интенсификации использования территории и застройки сложившихся районов могут быть продемонстрированы на результатах исследования, проведенного кафедрой архитектуры и градостроительства ДВПИ В I989-I99I гг.

Основными факторами, влияющими на интенсивность, использования территории являются природно-климатические, санитарно-гигиенические, орографические, социально-экологические, функциональные, композиционно-эстетические. При любом реконструктивном вмешательстве в сложив­шуюся застройку необходимо добиваться повышения качества жилой среды, что в конечном итоге повышает приведенную стоимость повторно осваиваемой территории. Основой методики реконструкции жилой застрой­ки становятся принципы уплотнения и многофункциональности.

Реализация принципа уплотнения связана с повышением плотности жилого фонда в микрорайонах и, как следствие этого, повышением плотнос­ти населения на единицу городской территории. Уплотнение оказывает решающее влияние на формирование планировочной структуры жилых райо­нов, выбор этажности, организацию систем КБО и транспорта, качество инженерного оборудования и благоустройства территории.

Исследования показали: применение застройки из домов одной -двух этажностей и типов не имеет перспектив с точки зрения повыше­ния плотности застройки.

Плотностные характеристики регулируются нормами. С 1989 года показатель плотности населения на I га территории стал основным и закреплен в СНиПе 2.07.01-69. Для Владивостока расчетные показатели плотности населения на территории жилого района в зонах различной градостроительной ценности равны 215 - 200 - 180 чел/га соответственно для территории высокой, средней и низкой ценности при норме обеспе­ченности жилой площадью 20м2/чел. Приведенные, показатели соответствуют 420- 360- 300 чел/га для соответствующих зон.

Кроме этого для определения степени интенсивности использования территории необходимо применение показателя процента застройки - отношения территории, занятой зданиями и сооружениями, к общей территории в процентах.

Как показывает анализ плотности, она ниже расчетной по действую­щим нормативам на 10-20%, а в ряде случаев в микрорайонах, построенных в 80-е годы на территориях -со сложным рельефом - и на 30-%.

В наличии значительные территориальные резервы, позволяющие реализовать принцип уплотнения. Эти резервы возникают из трех источ­ников: расчетных, внешних и внутренних.

Плотность как показатель взаимосвязи природных и санитарно-ги­гиенических требований определялся величиной разрывов между зданиями, необходимыми для обеспечения инсоляционного периода в зависимости от ориентации окон жилых помещений и географической широты места.

Расчетный резерв появился за счет изменения продолжительности инсоляции, установленной нормами, и отмены жесткого нормирования разрывов между зданиями в зависимости от их высоты. Жилая застройка, сформированная по старым нормам, уже не обладает достаточной плотностью. Внешние резервы для уплотнения могут быть изысканы за счет тех территорий в границах жилых районов, которые заняты сейчас объекта­ми, не являющимися элементами селитебной территории. Это промышлен­ные, коммунально-складские и военные объекты.

Внутренние резервы - территория, оставшаяся незастроенной в границах нормировавшихся жилых районов в результате некомплексности строительства и сохранения в их структуре малоэтажной и малоэффективной по плотностным характеристикам застройки, а также территории, которые невозможно было застроить, применяя имеющийся в наличии строителей и проектировщиков набор типовых домов (например участки со сложным рельефом).

Реализация принципа многофункциональности связана с изменением интегральных качеств территории жилой застройки, которыми сопровождается уплотнение. Многофункциональность предполагает более интенсивное использование территории для размещения объектов КБО, транспорта, проектирования благоустройства и озеленения, внеквартирных и внедомовых хозяйственных зон квартир, иную номенклатуру типов жилья, иную степень социализации территории и форму коммунального самоуправления.

Материалы исследования показывает, что нормируемые резервы элементов жилых районов, как правило, не выдерживаются, количество учреждений и предприятий КБО, спортивных сооружений, стоянок, гаражей, магистралей ниже нормы.

Принцип многофункциональности предполагает широкое использова­ние приемов вертикального зонирования, которые позволяют интенсивно использовать крыши, террасы, подвалы домов, подземное пространство во дворах, подпорные стенки для хозяйственных и рекреационных целей, а также для специальных видов озеленения. Приемы вертикального зонирования предусматривают переведение части бытовых процессов из придомовых пространств во внеквартирные пространства верхних этажей домов повышенной этажности и дифференциацию типов квартир по вертикали в пределах одной блок-секции. Приемы вертикального зонирования распространяются и на всю территорию микрорайона в целом, в случае значительного перепада его вертикальных отметок.

Принцип многофункциональности связан с социальной проблемой соответствия фактического неравенства жилищных условий горожан и показателей их социального статуса (профессионального роста, качества и количества труда) и профессиональной специфики отдельных групп населения, которым требуются особые типы жилья. Но не только в качестве социальной привилегии, как жилище инвалидов или многодетной семьи, а, прежде всего, как одного из средств производства с иными условиями владения недвижимостью (представители интеллектуальных и творческих профессий, индивидуалы - надомники, владельцы частных магазинов и предприятий КБО.

Принцип многофункциональности реализуется и в более приватныхформах социализации территории микрорайона. Эти формы включают: восстановление двора как целостной социально-пространственной единицы, легализация частного пользования ограниченных участков земли при квартирах на I этапах многоэтажных домов с устройством отдельных входов в эти квартиры, разукрупнение и включений объектов КБО и детских учреждений в структуру дворов, что означает переход от отдельно стоящих ко встроенно - пристроенным зданиям этого назначения.

Реконструкция современных микрорайонов неотделима от формирова­ния нового социально-культурного уклада жизни горожан, при котором само население становится источником, средообразующих инициатив, а проектные, строительные и другие подразделения лишь выполняют их волю.

Любое градостроительное вмешательство в сложившуюся застройку в той или иной мере затрагивает интересы её жителей и должно предваряться определенными договоренностями между властями, проектировщиками и жителями. Безусловным является строжайшее соблюдения норм инсоляции и обеспеченности придомовыми площадками и соответствующее новой численности население расширение сети объектов КБО, дорог, гаражей, более высокий уровень благоустройства и озеленения.

Методика предпроектного градостроительного анализа для реконструкции сложившихся микрорайонов включает:

-изучение проектного материала,

-натурного обследования,

-предварительного градостроительного расчета.

1. Изучение проектных материалов должно выявить достоинства и недостатки. Этот этап состоит из ряда последовательных процедур:

- анализа расположения микрорайона в системе города, района,

- анализа существующих транспортных энергетических, визуальных связей,

- анализа ТЭП, плотностных характеристик

- анализа комплексности застройки (обеспечение учреждениями и предприя­тиями КБО, площадками хозяйственного, спортивного и рекреационного назначения, озеленения),

- анализа состава и экологии жилой застройки,

- анализа пригодности территории для уплотнения и наличия ограничений (отступы от магистралей и жилых улиц, зоны зрительной изоляции между­ окнами жилых зданий, акустический разрыв между окнами жилых домов и спортивными площадками, групповыми площадками детских садов, зон отчуждения инженерных коммуникаций, озелененные участки, элементы ценных природных ландшафтов, территории, инсолируемые менее 2-х часов).

2.В ходе натурного обследования необходимо выявить полноту реализа­ции проекта, отступления от проекта в процессе реализации и последующего развития микрорайона, а также эффективность принятых градостроительных решений. Этот этап включает:

- анализ современного состояния жилого фонда и сети КБО (фактическое наличие, фактическое заселение жилых домов и наполненность объектов КБО).

- Анализ состояния придомовых территорий, дорог, зеленых насаждений, (микроклимат, санитарное состояние, экологию территории).

- анализ характера несанкционированного строительства и использования территории микрорайона.

3. Предварительный градостроительный расчет проводится с целью получения исходных количественных характеристик для разработки проек­та интенсификации и реконструкции микрорайона и включает показатели:

- размер территории под новую застройку,

- расчетная норма обеспеченности жилой площадью,

- дополнительный жилой фонд за счет нового строительства,

- измененные показатели жилого фонда за счет реконструкции существую­щей застройки,

- вместимость дополнительных детских учреждений,

- дополнительные мощности магазинов и предприятий КБО,

- обеспеченность гаражами и стоянками для временного хранения автомобилей из расчета общего количества жителей микрорайона,

- обеспеченность площадками спортивного, хозяйственно-бытового и рекреационного назначения,

- площадь озеленения.

Поиск по сайту: